나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51357 [1] 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461-12 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 여수시 소라면 사곡리 소재 궁항마을 북동측 인근의 리베라 리조트단지 내에 위치하고 주위는 해안 리조트단지로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량접근 가능하고 지방도(863호선)에 연결되는 왕복 2차로의 포장도로(궁항길) 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

경사지대에서 자체지반은 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 숙박시설부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 특화경관지구(2017-11-23), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부
제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)입니
다.

제시목록 외의 물건

가시나무와 종려, 꽃댕강나무 등 수목 120여주가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지의 남측 일부는 옹벽 바깥부분으로서 대지조성공사가 시행되지 않은 원형지
상태이나 그 면적비중은 크지 않습니다.

나. 본건 토지상의 옹벽은 토지의 구성부분으로서 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가)건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 스타코플렉스
내벽 : 벽지도배, 일부 치장목재 및 타일붙임
창호 : 새시창

일련번호 2-나)건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
외벽 : 세라믹사이딩
내벽 : 벽지도배
창호 : 새시창

이용상태

2-가)건물은 숙박시설(포시즌 리베라 리조트)로서 1층과 2층 복층구조의 4개호이고 2-나)건물은 창고로 이용 중입니다.

설비내역

2-가)건물 각각의 호실에 위생설비와 급배수설비, LPG보일러, 천장매립형 냉방설비 설치되어 있고, 옥외에 호별로 미니수영장 시설이 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

2-나)건물의 공부상 용도는 '숙박시설(문화정보교류시설)'이나 현황은 숙박시설의 운영에 사용되는 자재 등의 창고입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

옥외 미니수영장(담장과 차광막 포함)은 건물에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51357 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461-12

용도: 숙박시설

감정가: 898,536,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.2. 물건현황

토지면적: 728.00㎡ (약 220.22평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 267.68㎡ (약 80.97평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 여수시 소라면 사곡리 소재 궁항마을 북동측 인근의 리베라 리조트단지 내에 위치하며, 주위는 해안 리조트단지로서 주위환경은 보통입니다. [cite: ]

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지방도(863호선)에 연결되는 왕복 2차로의 포장도로(궁항길) 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. [cite: ]

2.3. 토지 및 건물 이용상태

경사지대에서 자체 지반은 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 숙박시설부지로 이용 중입니다. [cite: ]

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물(일련번호 2-가)과 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물(일련번호 2-나)로 구성되어 있습니다. 2-가) 건물은 숙박시설(포시즌 리베라 리조트)로서 1층과 2층 복층구조의 4개 호실이고, 2-나) 건물은 창고로 이용 중입니다. [cite: ]

2.4. 인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. [cite: ]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 특화경관지구(2017-11-23), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부 제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)입니다. [cite: ]

2.6. 제시외 물건 및 기타 참고사항

* 가시나무와 종려, 꽃댕강나무 등 수목 120여주가 소재하며, 매각 대상에 포함됩니다. [cite: ]

* 본건 토지의 남측 일부는 옹벽 바깥부분으로서 대지조성공사가 시행되지 않은 원형지 상태이나 그 면적 비중은 크지 않습니다. 옹벽은 토지의 구성부분으로서 토지에 포함하여 평가하였습니다. [cite: ]

* 2-나) 건물의 공부상 용도는 '숙박시설(문화정보교류시설)'이나, 현황은 숙박시설의 운영에 사용되는 자재 등의 창고입니다. [cite: ]

* 2-가) 건물에는 위생설비, 급배수설비, LPG보일러, 천장매립형 냉방설비가 설치되어 있으며, 옥외에 호별로 미니수영장 시설이 있습니다. 옥외 미니수영장(담장과 차광막 포함)은 건물에 포함하여 평가하였습니다. [cite: ]

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (순천두레신용협동조합, 2023-02-14, 473,000,000원).

* 최선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위로 보이는 권리는 없습니다.

* 말소 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 473,000,000원. [cite: ]

* 특이사항: 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 확인됩니다. [cite: ]

3.2. 건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (순천두레신용협동조합, 2023-02-14, 473,000,000원).

* 최선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위로 보이는 권리는 없습니다.

* 말소 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부채권 총액: 473,000,000원. [cite: ]

* 특이사항: 소유권 보존 등기 이후 근저당, 압류, 강제경매가 등기되었습니다. [cite: ]

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 제공된 정보 내 임차인에 대한 별도 명시는 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'만 기재되어 있으며, 별도 내용은 없습니다. 일반적으로 강제경매는 말소기준권리보다 선순위 권리만 인수하고 말소기준권리 및 그 이후의 권리는 소멸합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 사곡리의 리베라 리조트단지 내에 위치하고 있으며, 궁항마을과 인접해 있습니다. [cite: ] 주변은 해안 리조트단지로 이루어져 있어 관광 및 휴양객을 대상으로 하는 상권을 형성하고 있습니다. [cite: ]

4.2. 주요 시설 및 이용 현황

* 주요 시설: 리베라 리조트 단지, 궁항마을.

* 건물 이용 현황: 2-가) 건물은 숙박시설(포시즌 리베라 리조트)로 운영 중이며, 2-나) 건물은 창고로 사용 중입니다. [cite: ]

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지방도(863호선)와 연결되는 왕복 2차로의 포장도로(궁항길) 인근에 위치하여 차량 접근성이 용이합니다. [cite: ]

5.2. 주변 편의시설 및 관광지

* 주요 관광지: 본건이 위치한 리베라 리조트 단지 내에 프라이빗 풀빌라 시설이 있습니다. [cite: ] 또한, 여수시는 오동도, 돌산공원, 향일암, 거문도 등 다양한 관광명소가 있으며, 차로 약 10-30분 거리에 유월드 루지 테마파크, 여수 테디베어뮤지엄 등이 위치합니다. [cite: ] 인근 궁항마을은 지역 특산물인 곱창을 판매하는 덕양시장이 있는 곳으로 알려져 있습니다. [cite: ]

* 편의시설: 리조트 단지 내 편의시설 외, 주변으로 마트, 병원 등 기본적인 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 소라면 지역은 죽림지구 개발 등으로 인구 증가 및 상업시설이 확충되고 있는 추세입니다. [cite: ]

5.3. 혐오시설 정보

* 검색 결과상, 여수시 소라면 지역에서 생활폐기물 무단 투기로 인한 악취 문제가 언급된 사례가 있습니다. [cite: ] 또한, 자원회수시설(생활쓰레기 소각시설) 설치 관련 민간업체와의 유착 의혹 및 주민 반발 사례가 보도된 바 있으나, 이는 소라면의 특정 지역에 국한된 내용으로 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리관계 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복 사건 및 공동 담보로 진행 중이므로, 경매 진행 시 복잡성이 수반될 수 있습니다. [cite: ]

* 공부와의 차이: 2-나) 건물은 공부상 용도가 '숙박시설(문화정보교류시설)'이나, 현황은 '창고'로 사용 중입니다. [cite: ]

6.2. 물리적 리스크

* 토지 현황: 토지의 남측 일부는 옹벽 바깥 부분으로서 대지조성공사가 시행되지 않은 원형지 상태입니다. [cite: ]

* 제시외 수목: 가시나무, 종려, 꽃댕강나무 등 수목 120여주가 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. [cite: ]

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 사곡리의 리베라 리조트단지 내에 위치한 숙박시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 감정가는 약 8억 9천만원이며, 토지 면적은 728.00㎡ (약 220평), 건물 면적은 267.68㎡ (약 80평)입니다.

등기부상 말소기준권리는 순천두레신용협동조합의 근저당권(2023-02-14)이며, 해당 권리보다 선순위의 권리는 없어 보입니다. 따라서 낙찰 시 대부분의 등기된 권리는 말소될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 진행 절차가 복잡할 수 있으며, 2-나) 건물은 공부상 용도와 현황이 상이하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 토지 일부의 원형지 상태와 제시외 수목 존재 등도 고려해야 할 사항입니다.

리조트단지 내 숙박시설로서 관광 수요에 기반한 운영 가능성이 있습니다. [cite: ] 인근에는 궁항마을과 연계된 지역 특산물 시장이 있으며, 여수의 주요 관광지와도 접근성이 양호합니다. [cite: ] 그러나 지역 상권 및 관광 트렌드 변화에 따른 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해안 리조트단지 내 숙박시설이라는 입지적 장점이 있습니다. [cite: ]

* 말소기준권리보다 선순위의 인수할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

* 여수의 다양한 관광 자원과 연계하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. [cite: ]

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 상권 및 관광 동향, 향후 개발 계획 등 보다 심층적인 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 신중한 검토와 현장 확인을 통해 적정 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.