나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51357 [1] 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461-12 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51357 [1] 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461-12 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경51357
• 주소: 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461-12
• 감정가: 898,536,000원
• 최저가: 628,975,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 숙박시설

순천지원 경매1계 2025타경51357 | 소재지: 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461-12 | 감정가: 898,536,000원 | 최저가: 628,975,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경51357 (1)

소재지 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461-12 (리베라 리조트단지 내)

용도 숙박시설 (포시즌 리베라 리조트)

감정가 898,536,000 원

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산강제경매

채무자/소유자 이OO

채권자 정OO

1.2. 면적 정보

토지면적 728.00㎡ (약 220.22평)

건물면적 267.68㎡ (약 80.98평)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 사곡리 소재 궁항마을 북동측 인근의 리베라 리조트단지 내에 위치하며, 주위는 해안 리조트단지로서 주변 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 지방도(863호선)와 연결되는 왕복 2차로의 포장도로(궁항길) 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 및 형태

경사 지대를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지이며, 현재 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

본건 토지 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연녹지지역, 특화경관지구(2017-11-23), 중점경관관리구역(2017-01-06)으로 지정되어 있어, 해안 경관 보존을 위한 건축 및 개발 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 매각 조건

경매구분은 부동산강제경매로, 채권자 정OO의 신청에 의해 진행되는 사건입니다. 강제경매는 보통 개인 간 채무 관계로 인해 발생하며, 법정지상권 여부 및 등기부 현황을 면밀히 확인해야 합니다. (제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계의 복잡성 정도를 파악하기는 어렵습니다.)

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물을 함께 매각하여 입찰자가 권리상 복잡성(건물만 매각되거나 토지 지분이 미포함되는 등)을 덜 수 있는 일반적인 형태입니다.

3.2. 건물 현황 및 제시외 물건

주 건물(2-가)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로 복층구조 4개호의 숙박시설(리조트)로 이용 중이며, 옥외에 호별 미니수영장 시설이 설치되어 있습니다. (미니수영장은 건물에 포함하여 평가됨).

부속 건물(2-나)는 공부상 용도는 '숙박시설(문화정보교류시설)'이나 현황은 창고로 이용 중입니다. 낙찰 후 창고로 사용하거나, 인허가를 받아 숙박시설 용도로 변경할 수 있는지 확인이 필요합니다.

제시목록 외에 가시나무, 종려, 꽃댕강나무 등 수목 120여주가 감정가에 포함되어 있습니다.

4. 상권 분석 및 건물 이용 상태

4.1. 상권 및 사업성

본건은 여수의 주요 관광지 중 하나인 궁항마을 인근 해안에 위치한 리베라 리조트단지 내의 숙박시설입니다.

해당 건물은 복층 구조 및 호별 미니수영장 시설을 갖춘 풀빌라 형태의 리조트로, 여수 지역의 숙박시설 중에서도 비교적 고급 수요를 충족시키는 시설입니다.

4.2. 건물 설비 및 이용 상태

주 건물에는 위생/급배수 설비, LPG보일러, 천장매립형 냉방설비 등 숙박시설 운영에 필요한 기본적인 설비와 함께 미니수영장이 갖추어져 있어, 즉시 영업 재개가 가능한 상태로 판단됩니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

5.1. 주요 관광지 및 교통 접근성

본 리조트단지에서는 낭만포차, 여수밤바다유람선, 돌산케이블카, 하멜등대 등 여수의 주요 관광지로의 접근이 17번 국도(외곽도로)를 이용할 경우 약 25분 정도 소요되어 편리합니다.

5.2. 혐오시설

검색 결과, 본건 소재지인 리베라 리조트단지 주변에는 숙박시설의 가치를 크게 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변이 해안 리조트단지로 형성되어 주거 및 숙박 환경은 양호한 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 현황 차이

부속 건물(2-나)가 공부상 용도와 달리 현황 창고로 이용 중인 점은 건축법상 문제 발생 가능성이 있어, 추후 원상복구나 용도변경을 위한 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 일부 원형지 상태

토지 남측 일부가 옹벽 바깥부분으로서 대지조성공사가 시행되지 않은 원형지 상태이나, 그 면적 비중은 크지 않아 큰 문제는 아니지만, 향후 조경 및 대지 정리를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 규제 사항

자연녹지지역, 특화경관지구, 중점경관관리구역 지정으로 인해 증축, 개축, 용도변경 시 까다로운 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 여수의 인기 관광지 인근에 위치하며, 미니 풀빌라 시설을 갖춘 리조트(숙박시설)로서의 사업성을 가진 물건입니다. 토지/건물 일괄매각이므로 권리관계가 단순하며, 건물 상태 및 설비가 양호하여 투자 리스크가 낮은 편입니다.

다만, 부속 건물의 용도 현황 차이 및 규제사항을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 해안 리조트단지 내 위치 및 여수 주요 관광지로의 편리한 접근성을 갖춘 숙박시설입니다.

시설 우수성: 객실별 복층 구조와 옥외 미니수영장 시설을 갖춰 고부가가치 풀빌라 리조트 운영이 용이합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득하여 부동산 사용에 대한 권리상의 문제가 최소화됩니다.

강제 경매: 채권 회수를 목적으로 하는 강제경매 물건으로, 신속한 명도가 가능할 경우 빠른 운영 재개가 가능할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계