나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51313 [1] 전라남도 순천시 해룡면 신성리 613-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51313 [1] 전라남도 순천시 해룡면 신성리 613-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경51313
• 주소: 전라남도 순천시 해룡면 신성리 613-1
• 감정가: 17,805,000원
• 최저가: 9,971,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2025타경51313 | 소재지: 전라남도 순천시 해룡면 신성리 613-1 | 감정가: 17,805,000원 | 최저가: 9,971,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51313 (1)

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 신성리 613-1

용도: 전 (밭)

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 소유의 부동산을 매각하는 강제경매 사건입니다.)

매각대상: 토지일부지분매각

소유자/채무자/채권자: 장OO / 장OO / 김OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1187.00㎡ (약 359.09평)

토지 지분율: 23740 (전체 토지 중 일부 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 17,805,000원

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 순천시 해룡면 신성리 소재 "신성마을" 남측 근거리에 위치합니다.

주변은 전형적인 농경지대로 형성되어 있으며, 일반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용계획

형태 및 이용상태: 무난한 부정형 토지이며, 완경사 지대 내에 단차를 이루어 2단으로 형성된 '전(밭)' 상태입니다.

도로상태: 지적상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접 토지를 통해 출입이 가능한 것으로 조사되었습니다. 맹지라는 점은 향후 건축 등 토지 이용 시 제약이 될 수 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역)), 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 건폐율 20% 이하로 개발행위에 제한이 따르는 지역임을 유념해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지대에 위치하므로 상권 분석은 의미가 없으며, 생활 편의시설은 "신성마을"을 중심으로 일부 시설에 대한 접근성이 있을 수 있습니다.

단순 농지 취득 목적 외의 투자자에게는 주변 생활 기반 시설이 부족하여 투자 매력이 낮을 수 있습니다.

(추가적인 주변 혐오시설, 상세 생활정보 등은 제공된 정보만으로는 확인할 수 없습니다.)

3. 권리분석

3.1. 매각 조건 및 특이 사항

경매구분: 부동산강제경매로, 권리관계는 비교적 명료할 것으로 예상되나, 최종 매각 물건명세서를 통한 채권 소멸 여부 확인이 필수입니다.

특이사항: 지분매각, 농지취득자격증명 제출 요망, 공유자우선매수신고, 비닐하우스 매각 제외.

주의사항: 본건은 '지분매각'이므로, 매수인은 해당 토지 전체가 아닌 1187.00㎡ 중 일부 지분(23740)만 취득하게 됩니다.

3.2. 필수 이행 사항

농지취득자격증명(농취증): 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다. 사전에 농업경영계획서 등을 준비하여 해룡면사무소에 신청해야 합니다.

공유자우선매수권: 공유자(장OO 외)가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 특별매각조건에 따라 '1회'로 제한됩니다. 입찰 시 공유자우선매수권 행사 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

제시외 물건: 비닐하우스가 매각에서 제외되므로, 토지 사용 및 향후 처리 과정에서 기존 소유자 또는 점유자와의 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

리스크 1. 지분 매각: 가장 큰 리스크로, 타 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해야만 토지 전체를 온전하게 사용하거나 처분할 수 있습니다. 추가적인 시간과 비용(소송 비용)이 발생합니다.

리스크 2. 농취증: 일반 투자자가 농취증을 발급받는 절차가 필요하며, 발급받지 못할 경우 입찰 보증금을 잃게 됩니다.

리스크 3. 공유자우선매수: 입찰에서 최고가 매수인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못합니다. (다만, 1회로 제한됨)

리스크 4. 맹지 및 개발제한: 지적상 맹지이며, 자연녹지지역 및 장애물제한표면구역으로 인해 개발 행위에 제한이 많습니다.

4.2. 투자 포인트

경쟁력 있는 감정가: 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우, 지분 매입의 리스크를 상쇄할 수 있는 가격 경쟁력이 확보될 수 있습니다.

자연녹지지역: 절대농지(농업진흥구역)보다는 개발 가능성이 높지만, 현재는 개발에 제약이 많습니다. 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 전형적인 '지분 매각' 물건으로, 일반 투자자에게는 매우 높은 난이도의 경매 물건입니다.

단순 시세차익을 노리는 투자자보다는, '지분 처리(공유물분할소송 또는 타 공유자 지분 매입/매도)'에 대한 법적 이해도가 높거나, 주변 토지(특히 타 공유자)와 협상이 가능한 특수 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.4. 투자 전략

단기 투자: 지분 매각 물건의 특성상 단기적인 매도 차익을 기대하기 어렵습니다.

장기 투자: 저렴하게 낙찰받아 공유물 분할을 통해 현금화하거나, 타 공유자의 지분을 추가 매입하여 온전한 필지로 만든 후 장기 보유하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계