나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51307 [1] 전라남도 여수시 화양면 용주리 1429-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 용주리 소재 "용주제" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌주택 및 농경지, 야산이 혼재하는 농촌 마을지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(6),(7) 부정형 급경사지로서, 현황 자연림 및 일부 콘크리트포장상태이며, 현재 건축허가를 득한 상태입니다.

인접 도로상태

현황 폭 5미터 내외의 콘크리트 포장도로를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(6) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>. 기호(7) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 1번, 4번 목록은 지분매각, 컨테이너 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경51307 (1)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 여수시 화양면 용주리 1429-11

* 용도: 임야

* 감정가: 408,009,000원

* 토지면적: 7,238.00㎡ (약 2,189.6평)

* 토지지분: 6,633.027㎡ (약 2,006.5평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 여 (여수중부새마을금고로 추정)

1.3. 특이사항

* 본건은 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

* 1번, 4번 목록은 지분 매각 대상이며, 4번 목록 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 일괄 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 용주리 소재 "용주제" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농촌 주택, 농경지, 야산이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 현재 폭 5미터 내외의 콘크리트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

기호 (6)과 (7) 필지는 부정형이며 급경사지로 이루어져 있습니다. 현황은 자연림 상태이며 일부 콘크리트 포장 구간이 있습니다. 특히, 현재 건축 허가를 득한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 여수중부새마을금고, 2017-10-17)

* 등기부채권 총액: 390,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (주의사항)

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 을2 지상권은 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 재확인이 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있는지, 유상 거주 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 개발 잠재력

4.1. 지역 개발 동향

최근 여수시 화양면 일대는 대규모 관광단지 개발 사업이 활발히 추진되고 있습니다. 약 1조 5천억 원 규모의 화양복합관광단지 사업을 통해 골프장, 호텔, 콘도, 레저 및 문화 시설 등이 조성될 예정이며, 2027년 완공을 목표로 하고 있습니다. 이러한 개발은 향후 지역의 가치 상승 및 관광객 증가에 기여할 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 다음과 같은 개발 제한 용도지역에 속해 있습니다.

* 자연환경보전지역

* 수산자원보호구역

* 가축사육제한구역 (500m 이내 일부 제한)

* 공익용산지 (보전산지)

이러한 규제 사항들은 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

본건은 농촌 마을 지대에 위치하며, 주위 환경은 농경지 및 야산이 혼재합니다. 현재 건축 허가를 득한 상태이나, 자연환경보전지역 등 엄격한 용도지역 지정으로 인해 대규모 편의 시설이나 복잡한 상업 시설은 인접해 있지 않을 것으로 예상됩니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 제약

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 관리, 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 공유물 분할 소송 등으로 이어질 가능성도 존재합니다.

6.2. 복합적인 토지 이용 규제

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 보전산지 등의 중첩적인 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 건축 허가 득한 사항은 긍정적이나, 구체적인 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

6.3. 급경사 지형

기호 (6), (7) 필지는 부정형의 급경사지로, 토지 활용 및 개발에 추가적인 비용과 기술이 요구될 수 있습니다.

6.4. 권리관계 불확실성

물건명세서와 등기부 요약 간 지상권 소멸 여부에 대한 불일치가 확인됩니다. 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 명확한 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 및 주변 환경

현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 일부 개발 사업 및 시설물 관련 민원 발생 사례가 있으므로, 주변 환경에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

전라남도 여수시 화양면 용주리 소재 본 임야 지분 경매 물건은, 감정가 4억 8백만 원 선에서 진행 중입니다. 현재 건축 허가를 득한 상태이며, 주변의 대규모 관광단지 개발 사업 추진으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 그러나 지분 매각, 다수의 토지 이용 규제, 급경사 지형, 그리고 권리관계의 불확실성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 특히, 물건명세서와 등기부 요약 간 지상권 소멸 여부 불일치는 가장 우선적으로 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 관광 개발 호재: 여수 화양지구 개발 사업이 본격화되면서 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승 기대.

* 건축 허가 득한 상태: 향후 제한적인 개발 가능성이 존재하며, 이는 토지 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 잠재적 저평가 가능성: 복합적인 개발 제한에도 불구하고, 지분 매각으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시세, 권리 관계의 최종 확정 여부, 향후 개발 계획의 실현 가능성, 그리고 본건 토지의 실제 활용 방안 및 예상 수익 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 및 주변 시세를 바탕으로 다양한 시나리오를 설정하여 신중하게 접근해야 합니다. 본 물건의 특성상 법률 전문가 및 부동산 전문가와 상의하여 입찰가를 결정하는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.