나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51325 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1265-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51325 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1265-9 임야 경매

• 사건번호: 2025타경51325
• 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1265-9
• 감정가: 119,076,100원
• 최저가: 66,682,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2025타경51325 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1265-9 | 감정가: 119,076,100원 | 최저가: 66,682,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경51325 (1)호이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

본 경매는 토지일부지분매각 건으로, 채무자는 남OO, 채권자와 소유자는 김OO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1265-9이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 119,076,100원입니다.

토지면적은 3,542.00㎡ (약 1,071.55평) 중 지분(82583.41999999998) 매각 건입니다.

건물면적은 0.00㎡로, 본건은 토지만 매각합니다.

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 "전라남도 해양 수산 과학관" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위환경은 노변을 따라 특산물판매, 식당, 찻집 등 한산한 상가들이 산재하며, 본건 주변의 임야는 지적도상 분할되어 있으나 현황은 모두 자연림 상태입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

기호 1)은 부정형 급경사, 기호 2)는 세장형 급경사로, 두 필지 모두 자연림 부지입니다.

기호 1)은 지적도상 남측이 소로 한 면에 접하고 있으나, 기호 2)는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

기호 1)은 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2024-12-26)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m), 준보전산지입니다.

기호 2)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m), 준보전산지입니다.

3. 입지조건

본건은 여수시 돌산읍, 관광 명소인 해양 수산 과학관 근처에 위치하여 잠재적인 개발 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

주변에 특산물 판매소, 식당 등이 분포하는 노선 상권 초입에 위치하고 있습니다.

다만, 현황은 급경사의 자연림 부지이며, 주변 상권이 '한산한' 수준으로 평가되어 있어 현 시점에서는 개발보다는 장기적인 보유 관점에서 접근해야 합니다.

4. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 특별한 건물 등이 없는 토지 지분 매각 물건입니다.

가장 큰 권리적 특징은 '지분매각'이라는 점과, '공유자우선매수신고'가 접수되었으며 '공유자우선매수권 행사는 1회로 제한'이라는 특별매각조건이 있다는 점입니다.

공유자 우선매수권 행사의 제한은 일반 매수자에게는 예측 가능한 범위 내에서 입찰 기회를 제공한다는 측면에서 긍정적이나, 공유자가 우선매수를 신청하면 최고가 매수인은 자동으로 차순위 매수인이 되는 리스크가 존재합니다.

5. 상권분석

본건은 임야(자연림)이며, 주변 상권은 주로 '전라남도 해양 수산 과학관'을 찾는 관광객을 대상으로 하는 식당, 찻집, 특산물 판매점 등으로 형성되어 있습니다.

감정평가서상 '한산한 상가'라는 표현을 볼 때, 상권의 활성화 정도는 높지 않은 것으로 판단됩니다.

따라서 본건 토지(임야)가 직접적인 상업적 가치를 창출하기는 어려우며, 장기적으로 관광 인프라 개발을 통한 용도 변경 및 가치 상승을 기대해야 합니다.

6. 생활정보

본건은 주거 시설이 아닌 임야이므로, 일반적인 생활 편의시설 접근성 등은 논하기 어렵습니다.

토지이용계획상 '자연녹지지역' 및 '준보전산지'에 해당하여 개발 행위에 제약이 있으며, 토지의 형태가 '급경사'이므로 개발을 위해서는 상당한 토목 비용이 수반될 것으로 예상됩니다.

외부 지도 서비스 검색 결과(컨설턴트의 일반적인 조사), 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매수 전 반드시 현장 조사를 통해 최종적으로 확인하시기 바랍니다.

7. 잠재적 리스크

1. **지분매각의 위험:** 토지 전체가 아닌 지분만을 매수하므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용, 처분 과정에서 협의가 필수적이며 분쟁의 소지가 높습니다.

2. **맹지 리스크:** 기호 2) 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않음)이므로, 단독적인 개발 행위가 사실상 불가능할 수 있습니다.

3. **공유자 우선매수권:** 공유자우선매수신고가 접수되어 있으며, 최고가 입찰에 성공하더라도 공유자의 우선매수권 행사로 매수 기회를 잃을 수 있습니다 (행사 1회 제한 조건이 있음).

4. **개발 제약:** 토지의 형태가 급경사이며, 자연녹지지역, 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

8. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍의 관광지 인근에 위치한 임야 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가로 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.

그러나 지분 매각, 일부 필지의 맹지 여부, 급경사 지형 등 명확한 리스크를 안고 있는 물건입니다.

단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 여수시 돌산 지역의 개발 가능성에 투자하는 분에게 적합하며, 반드시 공유자와의 관계 설정 및 지분 해소 방안에 대한 철저한 사전 계획이 필요합니다.

9. 투자 포인트

1. **관광지 인접:** '전라남도 해양 수산 과학관' 등 관광 인프라가 갖춰진 돌산읍에 위치하여 장기적인 토지 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

2. **자연녹지지역:** 도시 지역 내 용도지역 중 개발 여력이 남아있는 '자연녹지지역'에 속합니다.

3. **특별매각조건:** 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 불확실성이 일반 지분매각 물건보다는 다소 해소되었습니다.

4. **저가 매수 기회:** 지분 매각 특성상 전체 토지를 매수하는 것보다 적은 금액으로 미래 개발이 예상되는 지역의 토지 소유권을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계