나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51139 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 성호아파트로서, 부근은 대단위 아파트단지 및 근린생활시설 등임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 10층으로,

외벽 : 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

순천지원 2025타경51139 (1)

3. 소재지

전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 10층 1005호

4. 용도

아파트

5. 감정가

69,000,000원

6. 면적

* 토지면적: 26.64㎡ (약 8.06평)

* 토지 지분: 26.642㎡ (약 8.06평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물 지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

8. 경매구분

부동산강제경매

9. 채권자

주OOOOOOO

10. 건물 정보

* 아파트명: 성호1차

* 사용승인일: 1998년 5월 9일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

* 층수: 총 18층 중 10층

11. 단지 정보

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 1362세대

2. 입지조건

3. 주위 환경

* 본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호아파트 단지 내에 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

4. 교통 상황

* 단지 내 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5. 토지 및 도로 상태

* 토지는 아파트 부지로 활용되고 있으며, 형상은 사다리형의 평탄한 지세입니다.

* 단지 내 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

6. 토지이용계획

* 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로 분류됩니다.

3. 권리분석

7. 등기부 현황 요약

* 본건 건물 등기부등본상 소유권 이전 기록이 있으며, 최인희 외 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 을구에 김현진 씨 명의의 주택임차권(보증금 72,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 갑구에 주택도시보증공사 명의의 가압류(10,000,000원)가 등기되어 있으며, 해당 권리는 '인수'로 표시되어 있어 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매(76,396,726원)가 말소기준권리로 등기되어 있습니다.

8. 임차인 현황

* 임차인: 김현진

* 보증금: 72,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 13일

* 확정일자: 2021년 10월 18일

* 배당신고일자: 2023년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인 김현진 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, 임차인의 보증금 72,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

9. 인수되는 권리

* 주택도시보증공사의 가압류(10,000,000원)가 인수 대상입니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액일 수 있습니다.

10. 말소되는 권리

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매를 포함하여, 을구의 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

11. 기타 권리사항

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

12. 단지 규모 및 특성

* 성호1차 아파트는 8개 동, 총 1362세대의 대단지 아파트입니다.

13. 주변 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

14. 주변 환경 및 혐오시설

* 주변은 주거 단지 및 상업 시설로 이루어져 있으며, 자체 조사 결과 본건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

15. 편의 및 부대시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

16. 주차 시설

* 총 452대의 차량을 주차할 수 있으며, 지상에 3대, 지하에 16대가 주차 가능합니다. (총 주차 대수는 단지 전체 기준입니다.)

17. 설비 현황

* 본건에는 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 소방 설비도 구비되어 있습니다.

18. 관리사무소

* 관리사무소 연락처: 061-794-0418

6. 잠재적 리스크

19. 미납 관리비

* 2025년 3월 기준 미납 관리비가 808,670원 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수하여 납부해야 할 금액입니다.

20. HUG 인수조건 및 가압류

* 주택도시보증공사의 가압류(10,000,000원)가 '인수' 조건으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 가능성을 시사합니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으므로, 이에 대한 정확한 내용을 사전에 확인하는 것이 매우 중요합니다.

21. 임대 관계 미확인

* 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 임차인 현황에 김현진 씨에 대한 정보가 상세히 기재되어 있으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

22. 매물 요약

* 본건은 광양시 중동에 위치한 성호아파트 102동 10층 1005호로, 59.94㎡(약 18.13평) 크기의 아파트입니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 그러나 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰 시 추가 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 리스크입니다.

* 미납 관리비 또한 별도로 부담해야 합니다.

* 이러한 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

23. 입지 및 단지

* 광양시 중동의 대단지 아파트에 속해 있으며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

24. 가격 메리트 (주의 요망)

* 감정가가 69,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 매매 사례(59.94㎡ 기준)가 59,500,000원(11층)인 점을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 하지만 '인수되는 가압류' 금액을 고려하면 실질적인 매수 비용은 높아지므로, 투자 가치 판단 시 이러한 추가 비용을 반드시 반영해야 합니다.

9. 예상 입찰가

25. 산정 근거

* 최근 유사 면적(59.94㎡)의 매매가는 2026년 6월 8일 11층이 59,500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 69,000,000원입니다.

* 본건은 '인수되는 가압류 10,000,000원'과 '미납 관리비 808,670원'의 추가 부담이 있습니다.

* 따라서, 인수되는 가압류 금액을 고려하면, 실제 취득 총액은 입찰가 + 10,000,000원 + 808,670원이 됩니다.

* 시장 가격(약 59,500,000원)을 고려할 때, 인수 비용을 포함하면 투자 수익성이 낮아질 수 있습니다.

26. 예상 입찰가 (보수적 접근)

* 위험 부담(가압류 인수) 및 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 명확한 인수 조건(특히 HUG 가압류)을 재확인하고, 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다.

* 총 예상 취득 비용은 입찰가에 약 10,800,000원(가압류 + 미납관리비)을 가산하여 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.