나이스옥션 법원경매 순천 2025타경419 [1] 전라남도 순천시 별량면 우산리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2025.04.23

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

전라남도 순천시 별량면 우산리 소재 내동마을 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모공장,
농촌취락, 농경지 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대임.

토지의 상황

형상 및 이용상황: 3필지 일단의 부정형 토지로서 공업용으로 이용중임.

교통여건: 남서측으로 아스팔트포장 왕복2차로에 접하여 차량접근성 무난하고 대중교통여건
은 보통임.

공법상 제한사항: 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

기호3 2002년 1월 19일 사용승인된 철골조 판넬지붕 2층구조의 건물로서
외벽: 판넬잇기
내벽: 판넬잇기, 벽지도배 등
창호: PVC샷시창호임.

기호5 2006년 9월 21일 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 2층구조의 건물로서
외벽: 판넬잇기
내벽: 판넬잇기, 벽지도배 등
창호: PVC샷시창호임.

공히 경과년수 대비 보존 및 관리상태 보통시됨.

기계/기구의 현상

공장건물 내외에 보관중인 기계기구로서 경과년수 대비 보존 및 관리상태 대체로 보통시됨.

공작물의 현상

-

기타참고사항

-본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측사정으로 평가하오니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

-기호3 건물 내부의 중위층은 건물에 포함평가하였음.

-본건 공장에 설치된 기계기구로서 분리할 경우 본래의 용도에 이용이 곤란하거나 가치감가가 클 것으로 판단되는 저당목록외 기계기구는 제시외기계기구로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

-기계기구 기호4는 소재불명으로 평가에서 제외하였음.

-본건 지상 소재 소나무, 모과나무, 철쭉, 종려나무, 벚나무, 산돌배나무, 홍가시나무, 감나무, 아그배나무 등 수목과 관정은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

-본건 지상 이동가능한 콘테이너 기타 적치물은 평가에서 제외하였음.

물건 비고

일괄매각(공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구(1-4 용접기 소재불명),제시외 건물 및 제시외 기계기구, 수목 및 관정 매각 포함),컨테이너 및 기타 적치물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

공급물건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경419 (1)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 우산리 102-2

용도: 근린시설 (감정평가 요항표상 공장용으로 이용 중)

감정가: 999,742,260원

토지면적: 2721.50㎡ (약 823.42평)

건물면적: 1334.48㎡ (약 403.71평)

건물 제시외면적: 531.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각(공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구(1-4 용접기 소재불명), 제시외 건물 및 제시외 기계기구, 수목 및 관정 매각 포함), 컨테이너 및 기타 적치물 매각 제외

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 부근 상황: 전라남도 순천시 별량면 우산리 내동마을 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농촌 취락, 농경지 등이 혼재하는 국도변 농촌 지대입니다.

* 토지 이용 상황: 3필지의 일단으로 구성된 부정형 토지로서 현재 공업용으로 이용 중입니다.

* 교통 여건: 남서측으로 아스팔트 포장된 왕복 2차로에 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 공법상 제한사항: 해당 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 거리 제한 - 전 축종 제한 구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2017-11-16, 채권액 720,000,000원)으로, 해당 권리 및 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류 (신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 중소기업은행, 서울보증보험), 압류 (순천시, 순천세무서장), 및 소유권이전청구권 가등기/가처분 (신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단)이 등기되어 있습니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 약 2,992,568,802원.

* 주의사항: 토지 등기부상 갑33-1, 갑33-2 (2025-04-16, 2025-05-01)로 등기된 소유권이전청구권 가등기/가처분과 건물 등기부상 갑32-1, 갑32-2 (2025-04-16, 2025-05-01)로 등기된 소유권이전청구권 가등기/가처분은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 해당 권리의 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 이장근

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2016-03-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인 2: 주식회사 남일이앤씨

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2018-05-09

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상이 아닙니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

* 권리분석 종합:

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸되나, 소유권이전청구권 가등기/가처분이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 순천시 별량면의 농촌 지역에 위치하며, 소규모 공장과 농경지, 농촌 취락이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 시설이 주를 이룹니다.

* 혐오시설 현황: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 즉각적으로 인근에 위치한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 환경은 농업 활동과 소규모 공업 활동이 병행되는 농촌 공업 지대입니다.

* 상업 시설 접근성: 본 물건지 인근에는 제한적인 편의 시설만 존재하며, 마트, 병원, 은행 등 주요 상업 시설 이용을 위해서는 순천 시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 별량초등학교, 별량중학교, 별량고등학교 등이 소재합니다.

* 교통 및 편의시설: 대중교통 이용은 가능하나 배차 간격이 길 수 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이나, 종합적인 생활 편의시설(병원, 대형 마트, 금융 기관 등)은 순천 시내로 나가야 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 토지 및 건물 등기부 상에 기재된 소유권이전청구권 가등기/가처분은 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 소재불명 기계기구: 경매 대상에 포함된 기계기구 중 용접기(1-4)가 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다. 이는 현장 조사 시 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

* 제시외 건물 및 부속물: 제시외 건물, 기계기구, 수목, 관정 등은 일괄 매각에 포함되나, 그 소유 관계 및 실질적인 가치에 대한 확인이 필요합니다. 이동 가능한 컨테이너 및 적치물은 매각에서 제외됩니다.

* 건축물 노후화: 건물(기호3: 2002년 사용승인, 기호5: 2006년 사용승인)의 경과 연수를 고려할 때, 지속적인 유지보수 및 관리가 필요합니다.

* 지역적 제약: 농촌 지역 특성상 인프라 및 편의 시설 접근성이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 별량면의 공업 용지 내에 위치한 공장 건물 및 토지입니다. 넓은 토지 면적과 실제 공장으로 활용 중인 건물은 산업적 가치를 지니고 있으나, 등기부 상 말소되지 않는 소유권이전청구권 가등기/가처분이라는 중대한 권리상의 쟁점이 존재합니다. 이 쟁점의 해소 여부가 본 물건의 실질적인 가치와 투자성을 결정짓는 가장 중요한 요소가 될 것입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 실사용 목적: 현재 공장으로 이용 중이며, 유사 업종의 사업장으로의 활용이 가능합니다.

* 토지 가치: 2721.50㎡ (약 823.42평)의 넓은 토지를 확보하고 있어 향후 용도 변경 또는 확장 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 일괄 매각 포함 사항: 제시외 건물, 수목, 관정 등이 포함되어 있어 일괄적으로 자산 가치를 평가할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시: 만약 등기상의 가등기/가처분 문제가 원만히 해결될 경우, 현재 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 999,742,260원을 기준으로 하되, 등기부 상 말소되지 않고 인수될 수 있는 소유권이전청구권 가등기/가처분 관련 위험 요소를 반드시 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 법적 리스크 해소를 위한 비용 및 예상되는 가치 하락분을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기할 것을 권고합니다. 구체적인 입찰가는 시장 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.