나이스옥션 법원경매 순천 2025타경419 [1] 전라남도 순천시 별량면 우산리 102-2 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경419 [1] 전라남도 순천시 별량면 우산리 102-2 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경419
• 주소: 전라남도 순천시 별량면 우산리 102-2
• 감정가: 999,742,260원
• 최저가: 699,820,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

순천지원 경매1계 2025타경419 | 소재지: 전라남도 순천시 별량면 우산리 102-2 | 감정가: 999,742,260원 | 최저가: 699,820,000원 | 용도: 근린생활시설

1. **경매 사건 개요**

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경419 (1)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 우산리 102-2 외 (3필지 일단)

용도: 근린생활시설 (공장 및 근린생활시설)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 가격 및 면적 정보

감정가: 999,742,260원

토지면적: 2721.50㎡ (약 823.23평)

토지 지분율: 272150 (전부)

건물면적: 1334.48㎡ (약 403.68평)

건물 지분율: 133448 (전부)

제시외 건물면적: 531.30㎡ (약 160.72평)

2. **물건 상세 분석**

2.1. 물건의 현황

- 위치 및 부근의 상황: 전라남도 순천시 별량면 우산리 소재 내동마을 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농촌취락, 농경지 등이 혼재하는 국도주변 농촌 지대임.

- 토지의 상황: 3필지 일단의 부정형 토지로서 공업용으로 이용 중임.

- 건물의 구조 및 현상:

기호3 건물: 2002년 1월 19일 사용승인된 철골조 판넬지붕 2층 구조의 건물 (공장 등으로 추정). 경과년수 대비 보존 및 관리상태는 보통시됨. 건물 내부 중위층은 건물에 포함 평가됨.

기호5 건물: 2006년 9월 21일 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 2층 구조의 건물 (제2종 근린생활시설 등으로 추정). 경과년수 대비 보존 및 관리상태는 보통시됨.

- 기계/기구의 현상: 공장 건물 내외에 보관 중인 기계기구로서 경과년수 대비 대체로 보통시됨. 저당목록 외 기계기구 중 분리 시 용도 이용이 곤란하거나 가치감가가 클 것으로 판단되는 것은 제시외 기계기구로 평가되어 일괄매각에 포함됨.

2.2. 교통여건

남서측으로 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접하고 있어 차량 접근성은 무난하며, 대중교통 여건은 농촌 지대의 특성상 보통 수준임.

2.3. 공법상 제한사항

공히 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률의 제한을 받으며, 가축사육제한구역(200m 거리제한-전축종 제한구역)으로 지정되어 있어 일부 축종의 사육에 제한이 있음.

2.4. 특이 및 주의사항 (매각 조건)

- 특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음. (매수자가 명확한 권리분석 필요)

- 주의사항:

일괄매각 조건: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 (일부 소재 불명), 제시외 건물, 제시외 기계기구, 수목(소나무, 모과나무, 벚나무 등) 및 관정(지하수)을 모두 포함하여 일괄 매각함.

매각 제외 물건: 이동 가능한 컨테이너 및 기타 적치물은 매각에서 제외됨.

3. **입지조건 및 환경 분석**

3.1. 최고의 입지

대상 물건은 국도변에 위치하여 차량 진출입이 용이하며, 소규모 공장 등이 밀집한 준공업 형태의 농촌 지대에 자리하고 있어, 현 공업용도(근린생활시설/공장)를 유지하거나 물류창고 등의 용도로 활용하기에 적합한 입지임. 계획관리지역이므로 비교적 다양한 용도로의 변경 가능성도 있으나, 토지 이용계획 및 제약사항을 면밀히 검토해야 함.

3.2. 상권분석 (지역 특성)

전형적인 농촌 산업 지대로서, 주변에 소규모 공장들이 위치하고 있어 상업시설로서의 상권은 형성되어 있지 않음. 주로 공장 운영 및 생산 활동을 위한 입지이며, 인근 내동마을 등의 농촌 취락을 배후로 함. 따라서, 해당 물건의 가치는 생산 시설 및 물류 거점으로서의 활용성에서 찾아야 함.

3.3. 생활정보 및 주변 시설

생활 편의시설은 가까운 순천 시내 또는 면 소재지를 이용해야 하는 농촌 지대의 특성을 보임. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 주위가 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 국도변 농촌 지대이므로 정온한 주거 환경은 아님.

4. **권리분석 및 잠재적 리스크**

4.1. 권리분석

본건은 토지 및 건물이 모두 채무자 소유로서 일괄 매각되므로, 권리 관계는 비교적 단순해 보이나, **법정지상권** 성립 여지가 특이사항으로 기재되어 있어 이 부분에 대한 심도 있는 분석이 필수적임. (다만, 토지/건물 소유자가 동일하고 일괄 매각되는 경우 일반적으로 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 과거 변동 사항 등 상세 확인이 필요함). 또한, **제시외 건물 및 제시외 기계기구**가 매각에 포함되므로, 이를 통한 공장 전체 운영 가능성을 확보할 수 있는 점은 긍정적임.

4.2. 잠재적 리스크

- **법정지상권 리스크**: 특이사항 기재에 따른 추가 권리분석 및 명도 시 협상 가능성 고려.

- **용도 제한 리스크**: 계획관리지역 및 **가축사육제한구역**으로, 향후 용도 변경 시 제약 사항이 될 수 있음.

- **물건 소재 불명 리스크**: 기계기구 중 일부(용접기 등)가 **소재 불명**으로 평가에서 제외되었으므로, 실제 공장 운영 시 필요한 기계기구의 정확한 목록 및 현황을 재확인해야 함.

- **일괄매각 제외 물건**: 컨테이너 및 기타 적치물은 명도 대상이며, 매각대금에 포함되지 않으므로 처리 비용이 발생할 수 있음.

5. **종합 의견 및 투자 포인트**

5.1. 종합 의견

본 물건은 공업용으로 이용 중인 대규모 토지(약 823평)와 건물(약 403평) 및 제시외 건물까지 포함하는 공장/근린생활시설 일괄매각 물건입니다. 국도변에 위치하여 접근성이 양호하고, 계획관리지역으로 활용도가 높습니다. 감정가가 약 10억 원으로 형성되어 있으며, 법정지상권 성립 여부 및 제시외 물건의 현황을 정확히 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 현황 상 공장으로 사용된 만큼 관련 업종 인수 또는 물류창고 등으로의 활용을 고려하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. **대규모 부지 및 건물**: 총 823평이 넘는 토지 면적과 400평 이상의 건물 면적으로, 규모의 경제를 갖춘 생산 또는 물류 거점 확보에 유리함.

2. **계획관리지역의 활용성**: 농림지역이나 보전관리지역에 비해 건축 및 용도 변경에 대한 규제가 비교적 덜하여, 향후 다양한 사업 구상을 전개할 수 있는 잠재력이 있음.

3. **제시외 물건 포함 일괄매각**: 제시외 건물, 기계기구, 수목, 관정까지 매각에 포함되어, 추가 비용 부담 없이 공장 시설 일체를 인수할 수 있는 이점이 있음.

4. **국도변 접근성**: 왕복 2차로에 접하여 물류 이동이 원활하여 공업용 부동산으로서의 가치가 높음.

법원 정보

순천지원 경매1계