나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51319 [1] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 108동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 중동중학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스래브지붕 18층 내 11층 1101호로서,
1동의 건물 외벽은 콘크리트 벽체 위 페인팅,
내벽은 벽지외 타일 등 마감.
창호는 PVC 샷시임.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 소화전설비, 급탕설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형이고, 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 광로2류(폭50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합)이고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

미납관리비 있음, 주택임차권등기 말소동의서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51319 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 108동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 92,000,000원

면적:

* 토지: 28.83㎡ (약 8.72평)

* 건물: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트 정보: 광양금광1차, 1998년 9월 1일 사용승인, 총 12동 1110세대.

1.1. 입지조건

주위환경: 전라남도 광양시 중동 소재 중동중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지들로 형성되어 있어 주거 환경이 무난합니다.

교통상황: 간선도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 도로교통사정이 양호합니다. 인접 도로로는 광로2류(폭50m~70m), 중로1류(폭20m~25m), 중로2류(폭15m~20m)가 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2025년 4월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑12)입니다.

* 선순위 권리: 본 경매물건에는 말소기준권리보다 앞서는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김성환 (전입일자 2022.02.24, 확정일자 2022.02.03)

* 보증금: 110,500,000원

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 권리금액: 110,500,000원 (주택도시보증공사 채권액)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 기준):

* 1층, 59.99㎡: 64,000,000원

* 4층, 59.99㎡: 78,000,000원

* 16층, 59.99㎡: 73,000,000원

* 최근 전월세 사례 (2024년 기준):

* 14층, 59.99㎡: 보증금 83,000,000원

* 19층, 59.99㎡: 보증금 78,000,000원

* 11층, 59.99㎡: 보증금 78,500,000원

시장 동향: 제공된 최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 해당 면적(59.99㎡)의 실거래가는 약 6,400만원에서 7,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가(9,200만원)는 최근 실거래가 범위보다 다소 높게 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 중동중학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등)이 갖추어져 있습니다.

교육시설: 중동중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 환경: 해당 아파트는 주거지역에 위치하여 전반적인 생활 환경이 안정적입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납관리비: 2024년 6월부터 2025년 3월까지 발생한 미납관리비 837,520원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 인수 후 납부해야 할 금액입니다.

건축 연도: 1998년 사용승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 공동담보와 함께 HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 권리분석상 매수인이 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되었으며, 미납관리비 및 건물 노후화 등의 요소를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 하자 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

안정적 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 사업 진행 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 92,000,000원입니다.

최근 실거래가 범위는 6,400만원에서 7,800만원 수준으로, 감정가 대비 시장 가격과의 괴리가 존재합니다.

미납관리비 837,520원을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

투자에 대한 위험 요소를 감안하고, 최근 최고 실거래가 수준을 참고하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 75,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.