나이스옥션 법원경매 순천 2025타경353 [1] 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 103 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경353 [1] 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 103 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경353
• 주소: 전라남도 고흥군 고흥읍 옥하여산길 6-16
• 용도: 단독주택

순천지원 경매2계 2025타경353 | 소재지: 전라남도 고흥군 고흥읍 옥하여산길 6-16 | 감정가: 131,059,200원 | 최저가: 91,741,000원 | 용도: 단독주택

1. 순천지원 2025타경353 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경353 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 103

용도: 단독주택

감정가: 131,059,200 원

토지면적: 397.00㎡ (약 119.97평)

건물면적: 102.48㎡ (약 30.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 소재 '고흥경찰서' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통사정 또한 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태: 해당 토지는 세로(불) 상태로, 도로에 접해 있으나 도로의 폭이나 상태는 일반적인 수준을 벗어날 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 특이사항으로 '법정지상권'이 언급되어 있습니다. 이는 건물 소유주와 토지 소유주가 다를 경우 발생할 수 있는 권리로, 낙찰 후 건물 철거나 토지 사용료 지급 등과 관련된 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 또한 '유동화물건'으로 채권이 유동화된 경매 건입니다. 제공된 정보만으로는 말소 기준 권리 등 세부적인 권리관계 파악에 한계가 있습니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변은 주택 및 상가가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 중심으로 하는 생활 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 고흥경찰서가 위치하여 공공 치안 시설의 이점을 가집니다. 대규모 상권보다는 주거지 배후 상권의 성격을 띨 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 고흥경찰서가 인근에 있어 치안에 대한 안정감을 더합니다. 주택지대로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

1.6. 건물 세부 정보

건물 구조: 기호 2(가) 건물은 목조 기와지붕으로 되어 있으나, 현황은 조적보강된 강판지붕 단층 주택입니다. 외벽은 페인팅 및 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물 (제시외 건물):

본건에는 기호 2(가) 외에 제시외 건물들이 다수 소재하고 있습니다 (ㄱ~ㅌ). 이 중 기호 2(나) (시멘트 벽돌조 스레이트지붕 단층 목욕탕 및 변소 9.92㎡)와 기호 2(다) (목조 기와지붕 단층 축사 16.53㎡)는 현재 소재 불명 상태입니다.

공부와의 차이:

건물 기호 2(가)는 공부상 지붕 재질이 목조 기와지붕이나, 현황은 조적보강 목조 강판지붕으로 확인됩니다. 또한, 기호 2(나)와 2(다) 건물은 현황 '소재 불명'으로 공부상 내용과 차이가 있습니다.

1.7. 토지 세부 정보

이용상태: 본건 토지는 부정형 평지로 단독주택 용도로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

법정지상권: 토지 소유주와 건물 소유주가 다를 경우, 법정지상권 성립 여부에 따라 낙찰 후 건물을 철거하거나 토지 사용료를 지급해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인이므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

제시외 건물: 포함 매각되는 제시외 건물은 낙찰자가 인수해야 하므로, 그 가치와 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물은 낙찰 후 별도 처리(철거 등)가 필요하며, '소재 불명'인 건물은 현황 파악 및 법적 절차가 요구됩니다.

공부상 건물 현황 차이: 건물 기호 2(가)의 지붕 재질 변경 및 기호 2(나), 2(다) 건물의 소재 불명 등 공부상 내용과 현황 간 차이가 있어, 향후 건축물대장과의 불일치로 인한 행정적 문제(이행강제금 등)가 발생할 수 있습니다.

제한구역: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 지역에서의 가축 사육 관련 사업은 제한됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 고흥읍 주택지대에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 법정지상권, 다수의 제시외 건물 존재(일부 소재 불명), 공부상 건물 현황과의 차이 등 권리 및 현황 분석에 있어 복잡성이 존재합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 여러 문제점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상 주거지역이지만, 가축사육제한구역 등 지역적 특성을 감안해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

권리관계 명확화: 법정지상권 성립 여부 및 제시외 건물 현황에 대한 철저한 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화하고, 예상되는 추가 비용을 산출하는 것이 최우선 과제입니다.

활용 가능성 검토: 주택으로서의 가치뿐만 아니라, 지역 특성과 용도지역(제1종일반주거지역)을 고려하여 리모델링 또는 용도 변경을 통한 부가적인 가치 창출 가능성을 모색해 볼 수 있습니다. (예: 소규모 임대 수익용 건물 전환 등)

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가와 주변 부동산 시세를 면밀히 비교 분석하여, 위험 요소를 충분히 고려한 후에도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는지 판단해야 합니다.

혐오시설 조사: 주변 시설 검색 결과, 고흥경찰서 인근에 위치하며 일반적인 주택지대의 모습이 확인되었습니다. 현재까지 일반적인 검색으로는 눈에 띄는 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 관련 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 상세 지도를 통한 재확인이 필수적입니다.

법원 정보

순천지원 경매2계