나이스옥션 법원경매 순천 2025타경413 [1] 전라남도 고흥군 포두면 봉림리 819 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경413 [1] 전라남도 고흥군 포두면 봉림리 819 전 경매

• 사건번호: 2025타경413
• 주소: 전라남도 고흥군 포두면 봉림리 819
• 감정가: 39,182,200원
• 최저가: 27,428,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2025타경413 | 소재지: 전라남도 고흥군 포두면 봉림리 819 | 감정가: 39,182,200원 | 최저가: 27,428,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (전라남도 고흥군 포두면 봉림리 전)

1.1. 사건 개요

사건번호 순천지원 2025타경413 (1) 토지매각 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 건은 전라남도 고흥군 포두면 봉림리 819번지에 위치한 생산관리지역 내 전(밭)입니다. 토지면적은 1,702.00㎡ (약 514.81평)이며, 부동산강제경매 사건으로 진행되고 있습니다. 감정가는 39,182,200원이며, 입찰 참여 전 필수적으로 농지취득자격증명을 준비해야 하는 물건입니다.

1.2. 물건의 기본 정보

소 재 지 전라남도 고흥군 포두면 봉림리 819

용 도 전 (밭)

토지면적 1,702.00㎡ (약 514.81평)

감 정 가 39,182,200원

경매구분 부동산강제경매 (토지매각)

매각대상 토지 전체

소유자/채무자 유OO/유OO

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

주의사항 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 몰수)

특이사항 수목포함 (드릅나무 및 매실나무 등 수목 약 700주 소재)

이용현황 인접지(봉림리 818-1, 823)와 경계구분 없이 이용 중

제한사항 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역), 하천구역 등 복합 규제

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 고흥군 포두면 봉림리 소재 금사제 북서측 근거리에 위치하며, 전형적인 산간농경지대를 형성하고 있습니다. 주위환경은 보통 수준이며, 농업 활동에 적합한 입지입니다. 부정형의 완경사지로서 현재는 대부분 드릅나무가 식재되어 있는 상태입니다.

2.2. 교통상황

소형차량의 접근이 가능하며, 북측으로 폭 2~3m의 포장 농로에 접하고 있어 영농 활동을 위한 장비 진출입은 용이합니다. 또한, 그리 멀지 않은 곳에 대중교통수단이 운행 중인 군도(금탑로)가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변은 농업 시설 외의 상권이나 편의시설은 미미하며, 생활 인프라는 군도변 인접 마을 또는 포두면 소재지를 이용해야 하는 한적한 농촌 지역입니다. 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정된 점을 고려할 때 주변에 소규모 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다. 다만, 본건은 1,000m 제한구역에 속해 있어 해당 규제 내에서는 추가적인 축사 개발이 어렵습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (정확한 권리분석은 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.) 소유자 및 채무자가 동일한 유OO이며, 채권자는 농OOOOOO입니다. 강제경매의 특성상 권리적인 측면에서는 단순할 것으로 보이나, 토지매각 건이므로 지상권 및 법정지상권 성립 여부는 검토할 필요가 없습니다.

3.2. 특별 인수 및 주의 사항

농지취득자격증명(농취증) 필수 제출

본 물건의 최대 리스크이자 필수 조건입니다. 매수인이 농지법상의 자격을 갖추고 농지취득자격증명을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 최고가 매수신청인이더라도 매수신청보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다.

수목 일괄 포함 매각

감정평가서상 드릅나무와 매실나무 등 수목 약 700주가 소재하며, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 낙찰 후 기존 수목에 대한 처리(계속 재배, 매각, 제거 등) 계획이 필요합니다.

4. 상권 분석

본건 토지는 생산관리지역 내 전(밭)으로, 상업적인 목적으로 접근하기에는 부적합한 입지입니다. 농경지 외의 다른 용도로의 개발이 제한적이며, 상권 형성이 불가능한 농촌의 외곽에 위치하고 있으므로 별도의 상권 분석은 의미가 없습니다. 순수한 영농 또는 투자 목적의 접근이 요구됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 규제 리스크

생산관리지역: 보전관리지역과 농림지역의 중간 성격을 가지며, 농업 생산성을 저해하지 않는 범위 내에서 제한적인 개발만 가능합니다.

하천구역: 토지의 일부가 포두천 하천구역에 포함되어 있어, 하천법에 따른 규제를 받습니다. 개발행위가 엄격히 제한되므로 토지 이용에 제약이 따릅니다.

가축사육제한구역(1,000m): 축사 등 가축 관련 시설의 신축이나 증축이 제한됩니다.

5.2. 지적 경계 리스크

현재 본건 토지는 인접 토지(봉림리 818-1, 823)와 경계 구분 없이 이용되고 있습니다. 이는 낙찰 후 정확한 토지 경계를 확정하기 위해 시간과 비용이 드는 측량(지적공사 등)이 필요함을 의미하며, 경계 확정 과정에서 인접 토지 소유자와의 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 전형적인 농지 투자 물건으로, 생산관리지역 내에 위치하여 농업 생산 목적으로 활용하기에 적합합니다. 특히, 현재 드릅나무가 식재되어 있어 즉시 영농이 가능하거나 소득 작물 관리가 가능합니다. 감정가 기준 약 514평에 3천9백만원대로, 평당 약 7만 6천원 수준으로 평가되어 고흥 지역의 농지 시세를 고려할 때 합리적인 가격으로 판단됩니다. 다만, 농지취득자격증명 제출과 복합적인 용도지역 제한을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

농지 수요 확보: 은퇴 후 귀농이나 주말농장, 또는 농업 소득세 감면 등을 위한 농지 확보 목적으로 적합합니다.

수목의 가치: 약 700주의 드릅나무 및 매실나무 등 수목이 일괄 포함되어 낙찰 즉시 소득 작물에 대한 권리를 확보할 수 있습니다. 수목의 관리 상태에 따라 추가적인 평가가 필요합니다.

소형차 접근성: 농로에 접하고 있어 영농 편의성이 확보됩니다.

7. 컨설팅 결론

본 물건은 실수요자(영농 목적)에게 가장 유리한 물건이며, 입찰 참여 전 관할 지자체를 통해 농취증 발급 가능 여부와 개발 행위 제한(하천구역, 제한구역)에 대한 구체적인 질의를 선행해야 합니다. 특히, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최대 리스크를 인지하고 입찰에 임해야 합니다. 적절한 분석과 현장 답사를 통해 농지로서의 활용 가치를 산정한다면, 시세 대비 저렴하게 농지를 취득할 좋은 기회가 될 것입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계