나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51109 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 8층814호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51109 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 8층814호 아파트 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매2계 2025타경51109 | 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 8층814호 | 감정가: 64,000,000원 | 최저가: 44,800,000원 | 용도: 아파트

1. 순천지원 2025타경51109 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51109 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 8층814호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지 면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

토지 지분율: 1382

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 37.39㎡ (약 11.31평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 3738.7999999999997

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 성OO

채권자: 김OO

특이사항: 공유자우선매수신고

주의사항: 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 제8층 제814호

- 외벽: 몰탈 위 페인팅

- 내벽: 벽지, 타일 등 마감

- 창호: 새시창

건물 이용상태: 아파트

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, E/V설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 일단의 부정형 평지로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 동측 및 남측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

- 조례동 766: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

- 조례동 758-15: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

- 조례동 758-17: 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

- 조례동 769-1, 769-2: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 64,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 성OO

채권자: 김OO

특이사항: 공유자우선매수신고

주의사항: 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

1.4. 입지 조건

본 물건은 전라남도 순천시 조례동 소재 '서해골드빌아파트' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다. 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이 주를 이루며, 일부 자연녹지지역, 근린공원, 도로 저촉 부지 등이 혼재되어 있어 지역 특성을 복합적으로 가지고 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 성OO이며, 채권자는 김OO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 전세사기피해자 임차인의 우선매수권입니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 정해진 절차와 기한 내에 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미하며, 일반 매수자에게는 상당한 제약이 될 수 있습니다. 또한, '공유자우선매수신고'가 가능하다는 특이사항이 있어, 공유자의 우선매수 권리 행사 여부도 확인이 필요합니다.

1.6. 상권 분석

물건이 위치한 조례동 일대는 주거 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 주변으로 상가, 병원, 학원 등 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 본 물건 자체는 아파트이므로 직접적인 상권 분석보다는 주변 주거 수요 및 생활 편의시설 이용 편의성에 중점을 두어야 합니다. 더불어, 지역의 장기적인 개발 계획이나 인구 변화 추이 등을 종합적으로 고려하여 상권의 잠재력을 판단할 필요가 있습니다.

1.7. 생활 정보

본 아파트는 17층 건물 중 8층에 위치하여 탁 트인 조망을 기대할 수 있으며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 각 세대 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 완비되어 있으며, 화재 탐지 및 소화전 설비, 엘리베이터, 지하 주차장 등 주거 편의를 위한 부대시설을 갖추고 있습니다. 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로에 접해 있어 자가용 이용 시에도 접근성이 좋습니다. 주변 환경은 아파트와 근린생활시설이 주를 이루어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변 학군으로는 순천조례초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 더 자세한 학군 및 교육 정보는 순천교육지원청 등을 통해 확인할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '전세사기피해자 임차인 우선매수권' 존재입니다. 이는 낙찰 후에도 해당 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 입찰에 참여한 낙찰자가 소유권을 취득하지 못하거나 예상치 못한 복잡한 법적 절차에 휘말릴 가능성이 있습니다. 따라서, 해당 임차인의 권리 행사 가능성, 임차 보증금액, 우선매수권 행사 시 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, '공유자우선매수신고' 가능성도 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획 상 '근린공원 저촉'이나 '가축사육제한구역' 등은 향후 재산권 행사나 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다. 주변에 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있으나, 본 물건지와 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 순천지원 2025타경51109 (1) 물건은 비교적 저렴한 감정가로 인해 투자자들의 관심을 끌 수 있습니다. 전용면적 약 11.3평의 소형 아파트로서 1인 가구나 소형 가구의 실수요자에게도 고려 대상이 될 수 있습니다. 하지만, 전세사기피해자 임차인의 우선매수권이라는 매우 중대한 법적 제약이 존재하므로, 일반적인 경매 물건과는 다른 신중한 접근이 필수적입니다. 만약 임차인의 우선매수권 행사가 없거나, 이를 해결할 수 있는 명확한 전략이 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있으나, 그렇지 않다면 높은 위험을 수반합니다. 권리관계 및 임차인 현황에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 임차인 우선매수권 분석: 해당 임차인의 보증금, 거주 현황, 우선매수권 행사 의사 등을 면밀히 파악하여 낙찰 후 권리 행사 가능성과 그 영향을 예측해야 합니다.

2. 공유자 우선매수 가능성 검토: 공유자의 우선매수 신고 여부 및 이에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

3. 소형 면적의 실수요 또는 투자 가치: 전용 11.3평이라는 면적의 특성을 고려하여 실수요자의 잠재적 매력 또는 1인 가구 중심의 투자 가치를 평가합니다.

4. 감정가 대비 시세 비교: 주변 유사 아파트의 현재 시세와 감정가를 비교하여 시세 차익 가능성을 검토합니다. (순천시 조례동 아파트 시세는 평당 약 776만원에서 1207만원 수준으로 형성되어 있습니다)

5. 법률 및 현장 조사 필수: 물건의 권리관계, 임차인의 정확한 상태, 현장 방문을 통한 실제 거주 환경 확인은 필수입니다.

법원 정보

순천지원 경매2계