나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51097 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 18층1812호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재‘광양중진초등학교’남서측 인근에 위치하는 성호2차아파트 제201동 제18층 제1812호로서, 주위환경은 근린생활시설, 아파트단지, 점포 등이 소재하는 성숙된주거지애임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적은 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 중 18층 1812호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'아파트'(복도식,서향)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 단지 내 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1)~4) 일단의 '아파트건부지'로서, 평지 내 사다리형 토지 임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측,동측,서측으로 도로에 접하며 각각 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
3) 도시지역, 제3종일반주거지역 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

ㅡㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51097 (1)

2025타경51097 (1) 물건은 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 18층 1812호에 위치한 아파트입니다.

해당 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 50,000,000원이며, 토지 면적은 13.00㎡ (약 3.93평), 건물 면적은 39.86㎡ (약 12.06평)입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 채권 총액은 74,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동에 소재한 '광양중진초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 점포 등이 소재하는 성숙된 주거지입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지는 북측, 동측, 서측으로 도로에 접하여 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 중로1류, 중로2류, 광로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 광주지방법원 순천지원 2025타경51097 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한기상 (마스킹: 한 )

* 보증금: 74,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 13일

* 확정일자: 2020년 11월 13일

* 배당신고일자: 2024년 02월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을7)은 말소되었습니다. 제공된 임차인 현황 정보에 따르면 대항력이 없는 것으로 나타납니다.

* 인수 보증금: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑9: 윤영환 (소유권 이전)

* 갑10: 권희채 (소유권 이전, 매매 60,000,000원)

* 을7: 한기상 (주택임차권, 74,000,000원, 말소)

* 갑11: 주택도시보증공사 (강제경매, 77,746,689원, 말소, 말소기준권리)

* 특이사항/특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보 등의 정보가 기재되어 있으나, 등기부등본 상 임차권은 말소되었으며 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 정보:

* 아파트명: 성호2차아파트

* 준공연도: 2003년 11월 07일

* 총 세대수: 1773세대 (15개동)

* 본건 동수: 201동

* 본건 층수: 18층 (총 23층)

* 전용면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

* 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월 기준):

* 39.86㎡ (1층): 39,000,000원

* 59.79㎡ (4층): 65,000,000원

* 59.79㎡ (12층): 63,000,000원

* 최근 전월세 사례 (2024년 9월 기준):

* 39.86㎡ (8층): 보증금 400만원, 월세 40만원

* 59.79㎡ (5층): 보증금 400만원, 월세 30만원

* 59.79㎡ (23층): 보증금 500만원, 월세 53만원

* 분석: 본건과 동일 면적(39.86㎡)의 1층 매물이 2026년 6월 39,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 50,000,000원 대비 낮은 가격으로, 해당 면적의 시장 시세가 감정가보다 낮을 가능성을 시사합니다. 18층이라는 좋은 층수를 고려할 때, 1층 매매가보다는 높은 가격을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설 및 점포가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '광양중진초등학교'가 남서측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 2025년 2월 기준으로 47,610원의 미납관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 사전에 관리사무소에 확인이 필요합니다.

* 권리관계 불일치 가능성: 물건 요약 정보에 '대항력있는임차인, 선순위임차권' 등 문구가 있으나, 등기부등본상 임차권은 말소되었고 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이러한 정보 기재상의 차이가 있을 수 있으므로, 실제 현장 조사 및 권리관계 재확인이 중요합니다. 다만, 현재까지 제공된 자료 기준으로는 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차 아파트로, 성숙된 주거지역에 속하며 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 곳입니다. 2003년에 준공된 비교적 오래된 아파트 단지이지만, 최근 매매 사례를 통해 시세를 파악할 수 있습니다. 특히 동일 면적의 1층 매물이 감정가보다 낮은 가격으로 거래된 점은 시세 파악에 중요한 기준이 됩니다. 권리관계상 명확한 인수 사항은 없어 보이나, 미납관리비 및 기재된 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익: 39.86㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등의 실거주 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 최근 전월세 거래 사례를 볼 때 임대 수익 창출도 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 광양시의 지역 개발 계획 및 아파트 노후도 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 초기 투자 비용: 감정가 대비 최근 거래 사례 가격이 낮게 형성되어 있어, 비교적 적은 투자 비용으로 진입이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(39.86㎡)의 1층 매물이 39,000,000원에 거래된 점과 본건은 18층이라는 점을 고려할 때, 1층 매매가에 층수 프리미엄을 적용한 가격으로 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 감정가 50,000,000원이 최근 시세보다 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 1층 매매가(39,000,000원)에 10~15%의 층수 프리미엄을 적용하여, 42,900,000원에서 44,850,000원 사이의 가격을 1차적으로 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려하는 것이 일반적이나, 본건은 1층 매매가가 낮아 해당 기준을 적용하기는 어렵습니다.

제시된 정보를 바탕으로 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가로 45,000,000원에서 48,000,000원 사이 를 제안합니다. 낙찰 희망가는 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.