나이스옥션 법원경매 순천 2025타경406 [1] 전라남도 광양시 봉강면 조령리 32-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경406 [1] 전라남도 광양시 봉강면 조령리 32-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경406
• 주소: 전라남도 광양시 봉강면 조령리 32-1
• 감정가: 176,616,000원
• 최저가: 98,905,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2025타경406 | 소재지: 전라남도 광양시 봉강면 조령리 32-1 | 감정가: 176,616,000원 | 최저가: 98,905,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 특이사항

사건번호 순천지원 2025타경406 (1)호에 대한 물건 보고서입니다. 본 건은 전라남도 광양시 봉강면 조령리 32-1 외 다수 필지에 위치한 토지(전, 임야) 일괄 매각 건입니다.

총 감정가는 176,616,000원이며, 전체 토지 면적은 3731.00$\text{m}^2$ (약 1128.63평)으로 비교적 대규모입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물 관련 사항은 없습니다. 부동산임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 따른 경매입니다.

가장 큰 특이사항은 물건이 여러 필지로 구성되어 있어 이용 현황(전/휴경지, 자연림, 도로 등)과 용도지역(생산관리지역, 농림지역)이 혼재되어 있다는 점입니다. 특히, 기호(3, 4, 9, 11)은 공부상 지목과 달리 현황은 '도로 등'으로 이용되고 있어 주의가 필요합니다. 또한, 매각 대상 토지 중 '전'이 포함되어 있으므로 '농지취득자격증명원(농취증)' 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

소재지: 전라남도 광양시 봉강면 조령리 32-1 외 (일괄매각)

용도: 전 및 임야 등 (감정평가서 기준)

토지면적: 3731.00$\text{m}^2$ (약 1128.63평)

감정가: 176,616,000원

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건 토지는 광양시 봉강면 조령리 소재 '조령제' 서측 및 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 순수 농경지대 및 산림지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 전원생활이나 농업용 토지로는 적합하나, 도심 접근성이나 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 건은 순수 농경지대 및 산림지대에 위치하고 있어 주변 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 가치는 희박하며, 주거지로서의 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용은 원거리 이동이 필요합니다.

생활정보 측면에서는 '조령제'가 인근에 있어 비교적 자연 친화적인 환경이며, 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 실수요자에게 적합합니다. 혐오시설은 주변 환경을 고려했을 때 특별히 검색되거나 인지되는 사항은 없어 보입니다.

2.3. 토지의 이용 현황 및 제한상태

본 건 토지 13필지는 완경사 및 일부 급경사 지대에 분포하며, 이용 현황이 매우 다양합니다. 기호(1, 2, 5)는 전(휴경지), 기호(6, 7, 8, 10, 12, 13)은 자연림이며, 기호(3, 4, 9, 11)은 도로 등으로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 기호(1~5)는 생산관리지역, 기호(6~13)은 농림지역 및 임업용산지로 지정되어 있어, 용도지역이 복잡하며, 향후 개발 행위나 건축 시에는 각 용도지역 및 관련 법규(산지관리법 등)의 엄격한 제한을 받게 됩니다. 전 필지 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각 대상은 토지매각 건이며 제시 외 물건은 없는 것으로 확인되어 권리분석상 복잡한 사항은 없습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 혹시 모를 임차인 여부에 대한 명도 리스크는 기본적인 경매 절차에 따라 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크: 농지취득자격증명원 제출 의무 (농지법)

본 건은 토지 전체가 농지는 아니지만, 농지(전)가 포함되어 있어 최고가 매수신고인은 법원에서 지정한 기한 내에 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 농지법상 자격 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

현황과 공부의 불일치: 기호(3, 4, 9, 11)의 지목은 전/임야이나 현황은 '도로 등'으로 이용되고 있습니다. 이는 지적 정리나 향후 개발 인허가 과정에서 문제가 될 수 있으며, 특히 '도로'로 사용되는 부분에 대해서는 사적 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

복합적인 용도지역: 생산관리지역과 농림지역이 혼재되어 있어 투자 목적에 따라 활용 가능성이 달라집니다. 특히 농림지역 및 임업용산지는 개발행위가 매우 제한적이므로, 투자 전 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 건은 전라남도 광양시의 순수 농경지/산림지대에 위치한 대규모 토지 일괄 매각 건입니다. 총 면적 1128평이 넘는 토지를 상대적으로 저렴한 감정가(농취증 리스크 포함)로 취득할 수 있는 기회입니다.

토지의 이용 현황이 전(휴경지), 자연림, 도로 등으로 다양하게 혼재되어 있고, 용도지역 역시 생산관리지역과 농림지역이 섞여 있어 단기적인 시세차익을 노린 투자보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 특히, 농지법상 리스크 관리가 중요한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

대규모 면적 확보: 약 1128평에 달하는 대규모 토지를 일괄로 취득할 수 있어, 개별 필지 매입 대비 효율성이 높습니다.

장기적 전원생활 및 농업적 활용: 생산관리지역의 '전' 및 자연림을 활용하여 주말농장, 치유농장, 특용작물 재배 등 농림업 관련 목적으로 장기적인 활용이 가능합니다. (단, 법규 준수 필수)

자연환경: 인근 조령제와 함께 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있어, 도시를 벗어난 전원생활 용도로 적합합니다.

저평가 가능성: 농지취득자격증명 제출 리스크로 인해 입찰자가 제한될 수 있으며, 이에 따라 유찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 잠재적 기회가 존재할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계