나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51216 [1] 전라남도 순천시 조곡동 47-10 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51216 [1] 전라남도 순천시 조곡동 47-10 단독주택 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51216 | 소재지: 전라남도 순천시 조곡동 47-10 | 감정가: 298,162,960원 | 최저가: 166,971,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51216 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조곡동 47-10

용도: 단독주택

감정가: 298,162,960원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보 (㎡ 및 평)

토지면적: 516.00㎡ (약 156.03평)

건물면적: 170.74㎡ (약 51.65평)

*제시외 건물 면적: 36.00㎡ (약 10.89평) - 매각 제외

1.3. 권리 관계자

소유자: 박OO

채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 김OO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 순천시 조곡동 소재 수정아파트 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 주거지역임.

일반적인 주택가로 판단되며, 도보권에 조곡_생활체육공원이 있는 것으로 보아 주거 쾌적성은 양호할 수 있음.

주변은 제1종일반주거지역으로 용도 변경에 대한 부담이 적고, 단독주택 부지로 이용 중인 가장형 평지임.

본건은 북측, 서측, 남측으로 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하여 건폐율 및 용적률 등 건축규제가 상대적으로 완화되어 있음.

가축사육제한구역(주거지역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 범위 및 유의사항

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이나, **제시외 건물(ㄱ)** 조적조 강판지붕 단층 주택 약 36㎡(약 10.89평)은 **매각에서 제외**되므로, 낙찰 후 이 부분에 대한 철거 또는 소유권 확보 문제가 발생할 수 있음.

또한, **법정지상권** 문제가 특이사항으로 기재되어 있어, 건물과 토지의 소유자가 다를 경우 법정지상권의 성립 여부를 면밀히 분석해야 하며, 법정지상권이 성립한다면 토지 이용에 제약이 발생하고, 성립하지 않는다면 건물 철거를 요구할 수 있음.

건물 기호1(가)가 인근 필지(47-11번지)상의 건물과 연결되어 있는 것으로 목측되어 경계 침범이나 상호 이용에 대한 추가적인 현황 확인 및 법적 검토가 필요함.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대차 관련 정보는 기재되어 있지 않음. (공란)

매각 시 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하기 위해 현장조사 및 문건 확인이 필수적임.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 주택가에 위치하므로 상업 시설의 밀집도는 높지 않을 것으로 판단됨.

인근 수정아파트 등 주거 시설을 기반으로 하는 근린 생활 상권을 이용할 것으로 보임.

4.2. 생활 정보

주변에 생활체육공원 등 휴식 시설이 존재하며, 순천은 전남 동부권의 중심 도시로 기본적인 생활 인프라는 양호할 것으로 예상됨.

혐오시설 검색 결과는 명확히 확인되지 않았으나, 주거지역 특성상 심각한 혐오시설은 없을 가능성이 높음.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 법정지상권 리스크

특이사항에 명시된 **법정지상권** 성립 여부에 따라 토지의 가치가 크게 변동할 수 있음.

성립 여부에 대한 전문적인 권리 분석 후 입찰을 결정해야 함. (최대 리스크)

5.2. 매각 제외 제시외 건물 리스크

매각에서 제외된 **제시외 건물(ㄱ)**(36.00㎡)의 소유자 확인 및 향후 처리 방안(철거 또는 매입 협상)에 대한 계획이 필요함.

5.3. 건물 연결 구조 리스크

기호1(가) 건물이 인근 필지 건물과 연결된 부분에 대한 법적 경계 확인 및 추후 분리 가능성, 분리 시 발생하는 비용을 사전에 고려해야 함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제1종일반주거지역 내 토지면적 516.00㎡(약 156.03평)의 비교적 넓은 대지 위에 위치한 단독주택으로, 토지 이용 가치가 높음.

다만, **법정지상권, 제시외 건물(ㄱ) 매각 제외, 인접 필지 건물과의 연결**이라는 세 가지 핵심적인 권리/물리적 리스크를 안고 있어, 이에 대한 명확한 분석과 해결 방안이 없다면 낙찰 후 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음.

6.2. 투자 포인트

넓은 토지면적(약 156평)으로 향후 신축 또는 리모델링을 통한 주택 가치 상승을 기대할 수 있음.

제1종일반주거지역으로 용도 변경 리스크 없이 주거용 개발이 용이함.

도로 접근성이 양호하고, 주택가로서의 쾌적성이 확보됨.

권리분석의 난이도로 인해 일반 경쟁률이 낮을 경우, 감정가 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

(참고: 본 보고서는 제공된 자료만을 바탕으로 작성되었으며, 입찰 전 반드시 현장조사 및 전문가의 법률 검토가 필요합니다.)

법원 정보

순천지원 경매1계