나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50930 [1] 전라남도 광양시 광영동 394-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 ""광영고등학교"" 북동측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형 평지로서, 답기타로 이용중임.
일련번호(2) : 부정형 완경사지로서, 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 노폭 약 5m미만의 아스팔트포장도로가 소재함.
일련번호(2) : 지적도상 맹지이나 인접필지(본건 일련번호(1))을 통해 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제2종일반주거지역(전라남도 고시 제2015-19호), 지구단위계획구역, 지구단위
계획구역(2015-09-24), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역(광영초중학교,
가야초등학교),
일련번호(2) : 제2종일반주거지역(전라남도 고시 제2015-19호), 지구단위계획구역, 지구단위
계획구역(2015-09-24), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역(2015-01-12)
(전라남도교육지원청 고시 제2015-6호), 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각, 제시외 수목 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경50930 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광영동 394-4

용도: 전 (밭)

감정가: 334,290,000원

토지면적: 1094.00㎡ (약 331.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 광양시 광영동 소재 "광영고등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난함.

* 인접 도로상태: 일련번호(1)은 북측으로 노폭 약 5m 미만의 아스팔트 포장도로가 소재함. 일련번호(2)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지(본건 일련번호(1))을 통해 진·출입이 가능함.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-02-26, 130,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권(을1, 을3), 근저당권에 기한 임의경매개시결정(갑4), 압류(갑5), 지상권(을2) 등이 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 250,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있음. 이는 본 건 매수인이 해당 지상권을 인수해야 함을 의미함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본 건은 주거지역과 인접한 토지로서, 학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 있는 지역임. 다만, 상업시설이나 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보이며, 해당 필지 자체의 상업적 가치보다는 개발 가능성에 초점을 맞춘 분석이 필요함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 광영고등학교, 광영초등학교, 가야초등학교 등 교육 시설이 인접해 있음. 대형마트, 병원 등 일반적인 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

* 주거 환경: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 현재는 전(밭)으로 이용 중인 토지임.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 물건명세서에 명시된 바와 같이 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 해당 지상권의 설정 목적, 범위, 존속 기간 등을 철저히 확인해야 함. 이는 향후 토지 이용 및 건축 시 중대한 제약이 될 수 있음.

* 도로 접근성: 일련번호(2) 토지가 지적도상 맹지이므로, 건축 시 건축법상 도로 확보를 위한 추가적인 검토가 필요할 수 있음. 인수되는 지상권과의 관계 또한 종합적으로 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제약도 존재함.

* 제시외 수목: 일부 잡목을 제외한 제시외 수목은 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 제외되는 수목의 범위를 명확히 파악해야 함.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지 않으나, 추가적인 현장 답사를 통해 주변 환경을 상세히 조사할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 광양시 광영동에 위치한 토지 매물로, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하여 향후 개발 가능성이 존재합니다. 하지만 가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점입니다. 이 지상권의 존재로 인해 토지의 실질적인 활용이 크게 제한될 수 있으므로, 입찰 전 해당 지상권에 대한 면밀한 분석과 권리관계 파악이 필수적입니다. 채권 총액 및 감정가를 고려할 때, 지상권의 부담을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 개발 가능성: 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 시 잠재적인 가치 상승 기대.

* 교육 환경 인접: 다수의 학교가 인접하여 교육 수요와 관련된 입지적 장점 보유.

* 정리된 권리 관계 (일부 제외): 말소기준권리 이하 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 지상권은 인수해야 함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 334,290,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이는 예상 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다. 지상권의 내용, 존속 기간, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 감정가격 이하 또는 주변 시세 대비 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 지상권 전문가 상담 및 심층적인 현장 조사, 주변 토지 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.