나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50800 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 103동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50800 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 103동 3층303호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경50800
• 주소: 전라남도 광양시 광양읍 서산길 5, 103동 3층303호 (흥한에르가)
• 감정가: 194,000,000원
• 최저가: 135,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

순천지원 경매2계 2025타경50800 | 소재지: 전라남도 광양시 광양읍 서산길 5, 103동 3층303호 (흥한에르가) | 감정가: 194,000,000원 | 최저가: 135,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 광양 흥한에르가 아파트

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경50800 (1)

소재지 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 103동 3층303호

용도 아파트

감정가 194,000,000원

토지/건물 면적 토지 58.40㎡, 건물 71.86㎡ (전용)

경매 구분 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

채무자/소유자 흥OOOOOOOO

채권자 정OO

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 광양시 광양읍 덕례리 소재 "대림아파트" 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역 내 구분건물(아파트)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 19층 건물(103동) 내 3층 303호이며, 외벽은 콘크리트위 페인팅 및 스톤코트, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

이용 상태는 현재 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 이용에는 문제가 없어 보입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광양읍의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지가 대규모로 형성되어 있어 주거 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 근린생활시설도 인접하여 기본적인 생활 영위가 용이한 환경입니다.

2.2. 교통 상황

아파트 단지까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통입니다. 단지 남동측으로 외부 도로와 연결된 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있어 주거용 개발이 완료된 지역입니다. 대로3류(접합) 및 소로에 저촉되어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 특이사항 및 주의사항 분석

본건은 권리관계에서 매우 중대한 특이사항과 주의사항이 존재하여 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다.

공유자우선매수신고

해당 물건의 공유자가 법정 기한 내 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인이라 하더라도 매수 자격을 상실하게 됩니다.

전세사기피해자 임차인 우선매수권

가장 큰 리스크 중 하나로, 전세사기피해자로 인정된 임차인에게 우선매수권이 부여됩니다. 이는 특별매각조건으로 1회에 한하여 적용되며, 임차인이 우선매수권을 행사할 경우에도 최고가 매수신고인은 매수 자격을 상실합니다.

토지 별도등기

토지에 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지 부분에 별도의 근저당권이나 가압류 등의 권리관계가 설정되어 있을 가능성을 의미합니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 여지가 있으므로, 입찰 전 등기부등본을 통한 정확한 별도등기 내용 확인 및 인수 여부 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

단지 인근에 근린생활시설이 소재하는 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설보다는 주거 편의시설 위주의 상권으로 보입니다. 전형적인 아파트 주거 밀집 지역의 생활 상권입니다.

4.2. 생활 정보

단지는 옥외 및 지하주차장을 갖추고 있으며, 71.86㎡의 면적으로 실수요자에게 적합한 크기입니다. 교육, 의료, 쇼핑 등 광역 생활 인프라는 광양읍 내 중심가나 인접한 순천 방면을 이용해야 할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매수 불발 리스크 (우선매수권)

공유자우선매수 및 전세사기피해자 임차인의 우선매수권(1회 한정)이 동시에 존재하여, 최고가 매수신고를 하더라도 이들이 권리를 행사하면 매수 자격이 박탈될 가능성이 매우 높습니다. 경쟁 입찰 외에 추가적인 변수가 존재함을 인지해야 합니다.

5.2. 권리 인수 리스크 (토지 별도등기)

토지 별도등기 내용에 따라서는 매각 후에도 해당 권리를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 부담(채무 변제 등)으로 이어질 수 있으므로, 해당 등기의 내용 파악이 가장 중요하며, 파악되지 않은 경우 매우 큰 리스크가 됩니다.

5.3. 임대차 관계

임대관계는 미상이나, 전세사기피해자 임차인 우선매수권이 명시되어 있는 만큼, 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황 등에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 의견

본건 아파트는 1.94억 원의 감정가로 비교적 합리적인 가격대에 형성되어 있으며, 주거 환경도 보통 수준입니다. 그러나 권리분석상 공유자우선매수, 전세사기피해자 우선매수권, 토지 별도등기라는 세 가지 중대한 리스크를 안고 있습니다.

일반적인 경매 물건보다 훨씬 복잡하고 높은 리스크를 수반하므로, 입찰 참여 전 반드시 권리분석 전문가의 심층적인 분석을 거쳐 토지 별도등기의 인수 금액과 우선매수권 행사 가능성을 면밀히 예측해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

A. 합리적인 감정가

감정가 자체는 주변 시세를 고려했을 때 일반적인 수준이며, 유찰될 경우 가격 경쟁력이 발생할 여지가 있습니다.

B. 실수요 적합 면적

전용 71.86㎡로 실수요자에게 선호도 높은 중소형 면적입니다.

C. 권리분석을 통한 고수익 가능성

만약 공유자나 임차인의 우선매수권 행사가 불발되고, 토지 별도등기 리스크를 최소화할 수 있다면, 높은 경쟁률을 피할 수 있어 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰받을 잠재력이 있습니다. (단, 매우 낮은 확률의 시나리오)

법원 정보

순천지원 경매2계