나이스옥션 법원경매 순천 2025타경376 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1025-14 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경376 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1025-14 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경376 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1025-14 | 감정가: 1,408,387,920원 | 최저가: 985,872,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경376 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1025-14

용도: 근린생활시설 (현황: 수영장, 숙박시설, 커피샵)

감정가: 1,408,387,920원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 구축물 포함)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 725.00㎡ (약 219.31평)

건물면적: 516.52㎡ (약 156.26평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

주요 설비: 위생시설, 급배수시설, 엘리베이터, 냉난방설비, 실내수영장(1~3층)

1.3. 특이사항 및 현황

현황 용도: 1층은 수영장, 2, 3층은 숙박시설, 4층은 커피샵으로 이용 중임.

공부와의 차이: 일반건축물대장상 1층 소매점, 2, 3층 다가구주택 등이나 현황과 차이가 있어 낙찰 후 용도 적법화 여부 확인이 필요함.

제시외 물건: 본건 지상에 실외수영장(약 142㎡)이 소재하며 이는 매각대상에 포함됨. 다만, 이동 설치가 가능한 어린이놀이시설 및 파고라 등은 매각에서 제외됨.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 "평사마을" 남서측 근거리에 위치하는 해안 취락지대임.

주변은 숙박시설, 커피샵 등 근린생활시설 및 단독주택이 소재하고 있어, 관광 및 숙박업에 적합한 입지임.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호함.

2.3. 생활정보 및 주변환경

해안가에 위치하여 조망권 및 레저 시설로서의 가치가 높을 것으로 예상됨.

제공된 정보만으로는 인근 학교, 병원 등 주요 생활 편의시설에 대한 구체적인 평가는 어려우나, 도서 지역의 특성상 도심 대비 생활 인프라는 제한적일 수 있음.

2.4. 혐오시설 및 제한사항

주변 환경은 숙박시설, 커피샵 등이 주를 이루는 해안 관광지대이므로, 감정평가서상 혐오시설의 언급은 없음. (추가적인 현장 조사 필요)

토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 용도 변경에 제한이 따를 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 함.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 여OOOOOOOOO 신청)

소유자 및 채무자: 송OO로 동일인이므로 권리관계는 비교적 단순함.

매각대상: 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 제시외 실외수영장 구축물도 포함되어 매각 범위가 명확함.

3.2. 임대차 관계 분석 (잠재적 리스크)

임대관계는 "미상"으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 권리 또는 명도 저항의 가능성을 배제할 수 없음.

명도 관련하여 사전에 현황 조사를 통한 임차인 유무 및 대항력 여부 등을 철저히 파악하여 명도 리스크를 최소화할 계획을 수립해야 함.

4. 상권 분석 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석

여수 돌산 지역은 관광 수요가 높은 해안 지역 상권으로, 숙박시설과 커피샵 등의 근린생활시설이 밀집한 형태를 보임.

본건은 현재 숙박시설 및 커피샵, 수영장 등으로 운영 중이며, 이는 지역 상권의 특성과 일치하여 현 상태의 영업권을 승계하거나 유사 업종으로 활용 시 유리함.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 해안가에 위치한 관광지 상권으로, 숙박 및 레저 시설로서의 높은 잠재력을 보유함.

대형 시설: 건물 면적이 516.52㎡ (약 156.26평)에 달하며 실내외 수영장을 갖추고 있어 대규모 숙박/카페 또는 복합 레저 시설로 활용 가치가 높음.

일괄 매각: 토지, 건물, 핵심 시설인 실외수영장 구축물까지 일괄 매각되어 사업의 연속성이 확보됨.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도의 불일치: 1층 소매점, 2, 3층 다가구주택을 수영장, 숙박시설로 이용 중이므로, 낙찰 후 관할 관청에 용도변경(또는 원상복구) 및 건축법상 적법화 과정이 필요하며, 이에 따른 추가 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있음.

토지이용규제: 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역 등 토지이용계획상의 제한이 있어 개발 및 증축 시 제약이 따를 수 있음.

5.2. 종합 의견

본건은 여수 돌산 해안가에 위치한 뛰어난 입지의 대형 숙박/카페 복합 시설로, 감정가 대비 투자 가치는 충분하다고 판단됨.

다만, 입찰 참여 전 반드시 현황 용도와 공부상 용도의 불일치 문제에 대한 해결 방안(용도 변경 가능성 및 비용)을 마련하고, 임대차 현황에 대한 철저한 조사를 통해 명도 리스크를 최소화하는 전략이 필요함. 관광/레저 사업에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합한 물건으로 판단됨.

법원 정보

순천지원 경매1계