나이스옥션 법원경매 순천 2025타경376 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1025-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 ""평사마을"" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설, 커피샵 등 근린생활시설, 단독주택이 소재하는 해안 취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 평지이며, 주상기타 부지 및 진입로로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외구축물(실외수영장, 약 142㎡)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감, 인테리어 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

1층 수영장, 2,3층 숙박시설, 4층 커피샵임.

설비내역

일반적인 위생시설, 급배수시설, 엘리베이터, 냉,난방설비, 실내수영장(1~3층) 등이 설치되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

일반건축물대장상 1층 소매점, 2,3층 다가구주택 등이나 현황은 1층 수영장, 2,3층은 숙박시설로 각각 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 구축물 포함),이동 설치가 가능한 어린이놀이시설 및 파고라등 매각 제외, 유치권신고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경376 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1025-14

신 주소: 전라남도 여수시 평사로 499

용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

토지면적: 725.00㎡ (약 219.30평)

건물면적: 516.52㎡ (약 156.25평)

감정가: 1,408,387,920원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 구축물-실외수영장 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 “평사마을” 남서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 커피숍 등 근린생활시설, 단독주택이 소재하는 해안 취락지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태

남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 지정은 향후 건축이나 개발 행위에 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

등기부등본상 을10번으로 접수된 여수엑스포새마을금고의 근저당권 (접수일자: 2023-03-14, 채권최고액: 1,188,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 말소 대상 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)은 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수 또는 고려해야 할 권리

* 유치권 신고: 2026년 4월 2일 자로 하준이로부터 실외 수영장 온수시스템 설비 및 C동 리모델링 공사 관련 공사대금 (201,550,000원 및 지연이자)의 유치권 신고가 제출되었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2023-03-09, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-11-22, 대항력 있음.

* 본 건에는 대항력 있는 임차인들이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 가능성이 높으나, 대항력의 존재 자체로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 김 임차인의 경우 보증금 500만원이 존재하므로, 배당 여부를 면밀히 확인하고 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 임차인 정보와 관련하여 보증금 또는 차임이 명확하지 않거나 대항력이 있는 경우, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부 채권 총액: 1,194,300,572원 (토지 및 건물 등기부 기준)

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1.3. 상권분석

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* 지역 특성

본 물건이 소재한 여수시 돌산읍 평사리는 아름다운 해안 경관을 자랑하는 지역으로, 관광객이 많이 찾는 명소 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 숙박시설, 음식점, 카페 등 관광객을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 주변 시설

관광지로 유명한 곳이므로, 바다 전망이 좋은 카페, 횟집, 펜션 등이 다수 분포하고 있습니다. 대형마트나 편의시설은 인근 시내 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 해안가 지역의 특성상 환경 규제 등을 고려할 필요는 있습니다.

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1.4. 생활정보

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* 교통 및 접근성

남동측으로 2차선 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 배차 간격 및 노선을 확인해야 합니다.

* 주변 편의시설

관광객을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점 등은 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 종합병원, 대형 쇼핑몰 등은 여수 시내로 이동해야 이용 가능할 수 있습니다.

* 건물 내부 시설

건물 내에는 일반적인 위생시설, 급배수시설, 엘리베이터, 냉난방 설비가 갖추어져 있으며, 1층부터 3층까지 실내수영장이 설치되어 있습니다. 4층은 커피샵으로 이용 중입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 유치권 존재 가능성

공사대금 관련 유치권 신고가 접수되었으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정이나 소유권 행사 시 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 신고 금액은 201,550,000원 + 지연이자입니다.

* 대항력 있는 임차인

김 (보증금 500만원) 및 김 (보증금 0원) 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 저항의 원인이 될 수 있으므로, 인수 여부 및 명도 계획 수립에 신중을 기해야 합니다.

* 건축물 현황과 공부상 불일치

건축물대장상 1층은 소매점, 2-3층은 다가구주택으로 기재되어 있으나, 현황은 1층 수영장, 2-3층 숙박시설로 이용 중입니다. 이러한 불일치는 향후 건물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 행정적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지 용도지역 제한

자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 매각 제외 물건

이동 설치가 가능한 어린이놀이시설 및 파고라 등은 매각에서 제외되므로, 이러한 부대 시설에 대한 별도 처리가 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 여수시 돌산읍의 해안가에 위치하여 관광지로서의 입지적 장점을 가지고 있으며, 숙박시설 및 근린생활시설 운영에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 현재 건물은 수영장, 숙박시설, 카페 등으로 활용되고 있으며, 4층 건물에 엘리베이터 및 실내수영장 등 부대시설도 완비되어 있습니다.

다만, 유치권 신고, 대항력 있는 임차인 존재, 건축물 현황과 공부상 불일치 등 권리 및 행정상 복잡한 요소들을 포함하고 있어, 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 토지 용도지역 제한 또한 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 잠재적 리스크 요소를 충분히 파악하고 이를 해소할 수 있는 방안을 마련한다면, 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 관광지 입지: 여수의 유명 관광지 인근에 위치하여 계절에 따른 관광 수요를 적극 활용할 수 있습니다.

* 시설 활용성: 현재 운영 중인 숙박시설, 카페, 실외수영장 등을 즉시 활용하거나 개선하여 수익을 창출할 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 지속적인 관광객 증가 및 지역 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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감정가: 1,408,387,920원

주요 채권액: 여수엑스포새마을금고 근저당 1,188,000,000원 (말소기준)

유치권 신고액: 201,550,000원 + 지연이자 (성립 여부 불분명)

대항력 임차인: 김 (보증금 500만원), 김 (보증금 0원)

인수 보증금 (계산 제외): 0원 (주어진 정보 기준, 단 대항력 임차인 인수 가능성은 별도 검토 필요)

* 입찰가 산정 시 고려사항

본 건은 감정가 외에 불분명한 유치권 신고와 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 단순 감정가 대비 할인율 적용만으로는 신중한 접근이 어렵습니다. 낙찰 후 유치권 문제를 해결하기 위한 추가 비용, 임차인 명도 과정에서의 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 건물 현황과 공부상 불일치로 인한 행정적 리스크도 감안해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 낙찰 사례 분석 등을 통한 면밀한 시장 조사와 리스크 평가가 필수적입니다. 본 감정가는 시세 및 시장 상황을 반영한 초기 평가이며, 실제 입찰가 결정은 경쟁 구도 및 낙찰자의 리스크 수용 능력에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 제시된 정보들을 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.