나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51168 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 290-4 대지 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51168 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 290-4 대지 경매
- 사건번호: 2025타경51168
- 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 290-4
- 감정가: 22,925,000원
- 최저가: 10,270,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 대지
순천지원 경매1계 2025타경51168 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 290-4 | 감정가: 22,925,000원 | 최저가: 10,270,000원 | 용도: 대지
1. 물건 보고서
1.1. 사건 개요 및 기본 정보
사건번호: 순천지원 2025타경51168 (1)
소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 290-4
용도: 대지 (자연녹지지역, 현황 전 또는 묵전)
토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)
감정가: 22,925,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각
소유자: 김OO
채무자: 권OO
채권자: 여OOOOOOOO
1.2. 물건 현황 분석
본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 '상동마을' 북동측 인근에 위치한 토지 매각 물건입니다.
주위는 농경지, 토지임야, 단독주택 등이 소재하는 지대입니다.
토지 형태는 사다리형의 주거나지(전) 및 전(현 묵전)으로 이용 중이며, 동측의 시멘트포장도로를 통해 접근이 가능합니다.
소형차량(농기계) 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.
토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)에 해당합니다.
2. 입지조건
2.1. 주변 환경 및 접근성
본건은 여수시 돌산읍 내 상동마을 인근의 농경지 및 주택 혼재 지대에 위치하여 한적한 환경을 가지고 있습니다.
소형 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 보통 수준으로 가능합니다.
돌산 지역의 자연환경을 활용한 주거 또는 농업 관련 용도로 적합성을 보입니다.
2.2. 토지 이용 및 제한 상태
지목은 대지이나 현황은 전(밭) 또는 묵전 상태이며, 자연녹지지역으로 지정되어 개발 행위에 있어 제약이 따를 수 있습니다.
건축 시에는 건폐율 및 용적률 등 자연녹지지역의 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.
가축사육제한구역(일부제한)에 해당되어 축사 등의 건축은 제한됩니다.
3. 권리분석
3.1. 매각 대상 및 권리 관계
매각대상은 토지 전부에 대한 소유권 매각입니다.
경매구분은 부동산임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.
제공된 정보 내에서는 매각 대상 토지의 등기부상 권리관계에 대한 구체적인 내용은 확인할 수 없으나, 통상적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부 취득을 기대할 수 있습니다.
3.2. 특이 및 주의사항
가장 중요한 주의사항으로 '경계측량 필요'가 명시되어 있습니다.
감정평가서상 "본건 인근의 지적경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란한 바 지적경계복원측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바람"이 기재되어 있습니다. 이는 향후 토지 사용 및 건축 시 가장 큰 리스크 요인이 되므로, 낙찰 후 반드시 경계복원측량을 실시해야 합니다.
4. 상권분석 및 생활정보
4.1. 상권 분석
본건은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지대로, 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다.
따라서 투자는 전원생활, 주말농장, 또는 농막 설치 등을 목적으로 한 비(非)상업적 활용에 초점을 맞추어야 합니다.
4.2. 생활 정보 및 혐오시설
버스정류장이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능할 것으로 보이나, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 인프라는 차량을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.
제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 유무를 확인할 수 없으나, 농경지 및 임야 지대 특성상 주변 환경을 재차 확인하는 현장 조사가 필요합니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 경계 및 현황 차이 리스크
감정평가서에 명시된 대로 경계가 불분명한 상태입니다. 명확한 소유권 행사를 위해 낙찰자가 경계복원측량 비용 및 시간을 부담해야 하는 리스크가 있습니다.
지목은 대지이나 현황은 '전' 또는 '묵전'으로 이용 중인 상태입니다. 토지 형질 변경(대지로의 원상복구) 및 정지 작업 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.
5.2. 개발 제한 및 이용 상태 리스크
자연녹지지역으로의 개발 행위 제한, 가축사육제한구역 포함 등의 법적 제한이 있습니다.
지상에 식재된 수목은 관리 상태가 불량하여 토지에 포함 평가되었으며, 이를 제거하거나 정비하는 데에도 비용이 발생할 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍에 위치한 약 53평 규모의 소형 토지로서, 자연녹지지역의 개발 규제와 경계 불분명이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다.
그러나 감정가가 2천만원대로 소액이며, 여수 돌산이라는 지역적 특성을 고려할 때, 전원생활 또는 세컨하우스(농막 등) 부지로의 활용 가능성을 가진 물건입니다.
입찰 시에는 감정가 대비 낙찰가율을 보수적으로 산정하고, 경계측량 및 토지 정비 비용을 필히 고려해야 합니다.
6.2. 투자 포인트
소액 투자: 감정가가 22,925,000원으로 소액 투자가 가능합니다.
돌산 지역의 잠재력: 여수 돌산은 관광 및 주거 선호도가 높은 지역이므로, 장기적 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
용도 변경/활용: 현황은 밭(전)이지만 지목이 '대지'인 필지(본건 1))가 포함되어 있어, 건축 허가 및 주거용으로의 이용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.
저렴한 전원주택/농막 부지: 경계 문제를 해결하고 토지를 정비한다면, 경쟁력 있는 가격으로 소형 전원주택이나 농막 부지를 확보할 수 있는 기회입니다.
법원 정보
순천지원 경매1계