나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51156 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 둔전리 513 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51156 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 둔전리 513 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51156 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 둔전리 513 | 감정가: 88,750,000원 | 최저가: 39,760,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 순천지원 2025타경51156 (1)이며, 소재지는 전라남도 여수시 돌산읍 둔전리 513입니다. 본 물건의 용도는 '전'(밭)이며, 감정가는 88,750,000원으로 평가되었습니다. 경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지매각 건입니다. 채무자와 소유자는 김OO으로 동일하고, 채권자는 여OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 매각 대상 토지의 면적은 1250.00제곱미터(㎡)입니다. 이는 약 378.13평에 해당합니다. 건물 면적은 0.00㎡로, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 여수시 돌산읍 둔전리 소재 '둔전마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연마을 및 농경지 등이 소재하는 마을 주변의 농경지대입니다. 형태 및 이용 상태는 사다리형의 완경사지인 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 교통 상황은 대상 물건까지 차량 통행이 불가하며, 일반적인 교통 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 본 토지는 인접 도로 상태가 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점이 큰 단점으로 작용합니다.

2.2. 용도 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역 및 자연취락지구(2023-02-02)에 해당되어, 상대적으로 개발 및 이용에 대한 용이성이 높습니다. 다만, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)에 포함되어 있어 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 제한을 받습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각대상 및 권리관계

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지입니다. 제시 목록 외의 물건은 없으며, 공부상의 차이도 없습니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 농지취득자격증명 제출이 요구된다는 점입니다. 해당 증명을 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 반드시 취득 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 현황상 맹지라는 점이 재차 확인되므로, 토지의 진입로 확보 방안이 투자 시 필수적으로 고려되어야 합니다.

4. 시장 및 주변 환경 분석

4.1. 상권분석

본 물건은 상업적인 용도보다는 농경지대 내 토지이므로, 주변 상권의 형성은 미약합니다. 다만, 토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 향후 여수시 돌산 지역의 관광 및 주거 수요 변화에 따라 개발 행위 및 용도 변경의 잠재적 가치는 있다고 판단됩니다.

4.2. 생활정보

주변은 '둔전마을' 인근의 자연마을 및 농경지대로, 일반적인 도시 지역의 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 차량 통행이 불가하여 기본적으로 도보 이동이 필요하며, 상세한 주변 시설(학교, 병원, 혐오시설 등)은 외부 검색을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 차량 통행이 불가하고 도로에 접하지 않아 건축 허가 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 이는 토지의 활용 가치 및 시세에 부정적인 영향을 미칩니다. 다음으로, '농지취득자격증명'을 제출해야 하므로 농업 경영 계획 및 자격 요건을 충족하지 못하면 입찰 보증금을 잃을 수 있습니다. 마지막으로, 완경사지 지형으로 인해 개발 시 토목 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 및 자연취락지구라는 비교적 우수한 용도 지역을 가지고 있음에도 불구하고, 맹지라는 치명적인 약점을 동시에 보유하고 있습니다. 따라서, 토지 본연의 가치와 잠재력은 높으나 현황 이용에 큰 제약이 있어 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 가능성이 있습니다. 투자를 결정하기 위해서는 진입로 확보 가능성 및 비용에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 향후 주택 신축(조건 충족 시) 등 개발 잠재력이 있습니다.

낮은 가격 진입 가능성: 맹지라는 단점으로 인해 입찰 경쟁이 낮아져 감정가 대비 저렴한 가격으로 매입할 기회가 발생할 수 있습니다.

도로 확보 전략 필요: 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 추후 진입로 확보(사용 승낙 또는 매입)가 가능한지 여부가 투자의 성공을 좌우할 핵심 포인트입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계