나이스옥션 법원경매 순천 2025타경330 [1] 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 8-29 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경330 [1] 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 8-29 도로 경매

• 사건번호: 2025타경330
• 주소: 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 8-29
• 감정가: 83,461,600원
• 최저가: 37,390,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 도로

순천지원 경매1계 2025타경330 | 소재지: 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 8-29 | 감정가: 83,461,600원 | 최저가: 37,390,000원 | 용도: 도로

1. 물건개요 및 특성

1.1. 사건번호 및 소재지

순천지원 2025타경330 (1) 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 8-29에 위치하고 있으며, 현재 공부상 용도는 도로입니다.

1.2. 물건 기본 정보

총 감정가는 83,461,600원입니다.

전체 토지 면적은 1,272.00㎡ (약 384.78평)이며, 이 중 일부 지분에 대한 매각입니다. 본 목록 2의 토지는 부정형의 현황 도로 상태이며, 기호 1 토지(창고용지)에 대한 제시외 건물(15.00㎡)이 함께 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 목록 2 자체의 건물 면적은 0.00㎡입니다. 매각 대상은 토지일부지분매각 형태의 부동산 임의경매입니다.

1.3. 매각 특이 사항

본건은 지분경매(목록2)로 공유자우선매수신고가 접수된 상태입니다.

주의사항으로 일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함) 조건이며, 특별매각조건으로 '공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함'이 명시되어 있어 입찰자는 이 점을 명확히 인지해야 합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 쌍지리 소재 '예술의 성 테마파크' 남서측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 소규모 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재된 시외곽 주택지대입니다.

기호 2 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 2 토지는 현황 도로이며 북측으로 폭 약 4미터 도로에 연결되어 있어 접근성은 무난합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 채권자 순OOOOOOOO이 채무자 최OO의 소유 토지 지분을 대상으로 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 역시 최OO으로 확인됩니다.

3.2. 지분 경매의 특수성

매각 대상이 토지일부지분매각이며, 토지 지분율은 60262.5로 표기되어 있습니다 (분모에 대한 확인 필요).

지분 경매 특성상 낙찰 후 타 공유자와의 관계 정리(공유물 분할 청구 소송 등)가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

가장 큰 권리적 변수는 '공유자 우선매수신고'가 있다는 점이며, 이는 최고가 매수신고인이 결정되더라도 공유자가 그 가격으로 우선 매수를 신청하면 낙찰자가 바뀌게 되는 리스크가 있습니다. 다만, 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됨이 명시되어 있어, 1회 유찰 이후 입찰 시에는 리스크가 일부 해소될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 시외곽 주택지대 내 현황 도로로 이용되는 토지 지분이므로, 직접적인 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다.

주변에 '예술의 성 테마파크'가 있으나, 이는 관광/문화 시설로 본건 토지의 용도와 직접적인 연관성은 낮습니다. 투자가치 분석 시에는 상업용 개발 가치보다는 도로로서의 기능을 중심으로 판단해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변이 전원주택 및 농경지 등으로 이루어진 시외곽 주택지대이므로, 기본적인 생활 편의 시설은 순천 시내 또는 인근 면소재지를 이용해야 하는 다소 외곽 지역입니다.

주변 환경은 농경지, 임야 등이며, 확인된 정보만으로는 명확한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리시설, 송전탑 등)은 식별되지 않았으며, 테마파크 근처에 위치하여 상대적으로 관리되는 환경일 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(200m 거리제한-전축종 제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등의 시설 설치는 제한됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

현황 도로로 이용 중인 토지 지분이기 때문에, 개발 행위는 사실상 불가능합니다. 또한, '계획관리지역'이나 '도로'의 기능을 상실하기는 어려워 지목 변경 등의 행정적 절차를 통한 가치 상승에는 한계가 있습니다.

가장 큰 리스크는 앞서 언급된 '공유자 우선매수권'입니다. 낙찰이 되더라도 공유자의 우선 매수로 인해 최종 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

5.2. 시장 리스크

토지 지분 매각 물건은 현금화(환가)가 일반 매매에 비해 어렵습니다.

매각 대상 토지(기호 2)가 현황 도로이므로, 사도를 통해 사적 이익을 얻으려는 경우 타 공유자 및 도로 이용자와의 마찰이 발생할 수 있습니다. 지분 매수 자체가 투자의 목적이 명확하지 않으면 장기 미회수 자산으로 남을 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 외곽의 계획관리지역 내 '현황 도로' 지분 경매 물건입니다.

감정가가 83,461,600원으로 책정되었으나, 매각 물건이 전체 토지 면적 1,272.00㎡ (약 384.78평) 중 일부 지분이라는 점, 그리고 그 토지가 현황 도로라는 점을 고려하면 실수요 목적보다는 권리 정리 또는 투자 목적으로 접근해야 합니다.

지분 경매의 특수성(공유자 우선매수) 및 도로 부지의 사용 제약으로 인해 일반적인 부동산 투자와는 다른 전문적인 권리 분석 및 협상 능력이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지:

본 물건의 최고의 입지는 일반적인 개발 입지가 아니라, '도로' 지분 매입을 통한 추후 보상 또는 공유물 분할을 통한 지분 매각 시점입니다. 현황 도로 부지 투자 경험이 있는 전문 투자자에게 유리합니다.

투자 포인트:

1. 지분 매입 후 타 공유자에게 지분을 매도하여 단기 수익 실현 (EXIT).

2. 도로 부지의 경우, 공익사업에 편입될 경우 보상금 수령의 잠재적 가능성 (매우 장기적 관점).

3. 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점은 입찰 회차를 전략적으로 판단할 근거를 제공합니다. 유찰되어 가격이 하락할 경우 투자 리스크 대비 수익률이 높아질 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계