나이스옥션 법원경매 순천 2025타경364 [1] 전라남도 구례군 문척면 월전리 830-11 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경364 [1] 전라남도 구례군 문척면 월전리 830-11 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경364
• 주소: 전라남도 구례군 문척면 월전리 830-11
• 감정가: 99,321,800원
• 최저가: 55,620,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

순천지원 경매1계 2025타경364 | 소재지: 전라남도 구례군 문척면 월전리 830-11 | 감정가: 99,321,800원 | 최저가: 55,620,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

경매 물건에 대한 기본 정보입니다.

사건번호: 순천지원 2025타경364 (1)

소재지: 전라남도 구례군 문척면 월전리 830-11

용도: 단독주택 (현황: 단독주택 및 감나무 과수원)

감정가: 99,321,800원

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

소유자/채무자: 조OO

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 구조 정보

토지 및 건물 면적 정보입니다.

토지면적: 648.00㎡ (약 195.99평)

건물면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

제시외 건물면적: 6.60㎡ (약 1.99평, 보일러실 및 화장실 등)

총 건물 면적: 82.60㎡ (약 24.98평)

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 도배 등으로 마감되었고 새시창호가 설치되어 있습니다. 주택으로 이용 중이며, 일반적인 급배수, 위생, 난방설비가 되어 있습니다.

1.3. 매각 특이사항

본 물건은 공유물분할경매 사건입니다. 매각은 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물 및 수목이 매각 대상에 포함됩니다. 다만, 제시외 건물(ㄴ)의 일부가 타인 소유 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보고되어 있어, 경계 확인 및 협의가 필요합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 구례군 문척면 월전리 소재 문척면사무소 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 지리산 둘레길 등 관광지와 자연 환경이 잘 보존되어 있는 것으로 검색됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. 토지는 북측(노폭 약 3m), 동측(노폭 약 2.5m), 남측(노폭 약 4m)의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용

사다리 완경사 형태의 토지로, 현재 단독주택 부지와 감나무 과수원으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '전(밭)'이나 현황은 주택 부지 및 과수원으로 이용 중이므로, 대지권 미등기에 따른 향후 공부정리 필요성이 있습니다.

2.4. 혐오시설 정보

인근 지역에 특기할 만한 대형 폐기물 처리장이나 공동묘지 등 주요 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으며, 전반적으로 자연/생태 및 역사/문화 관광 정보가 주를 이루는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유 관계 및 매각 구분

본 사건은 공유물분할을 위한 경매입니다. 공유물분할경매는 공유자 간의 협의 불발로 인해 진행되는 경매로, 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리 권리관계가 비교적 단순하고 깨끗한 경우가 많습니다. 매각 후 지분 관계가 정리되므로, 매수인은 온전한 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되었습니다. 매수인은 명도 시점에 실제 거주자 또는 임차인의 유무를 면밀히 파악하고 명도계획을 수립해야 합니다. 만약 주택 임차인이 있을 경우, 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다.

3.3. 법정지상권 및 제시외 물건

제시외 건물(ㄱ: 보일러실, ㄴ: 화장실 등)은 매각 대상에 포함되어 일괄 매각됩니다. 건물 및 제시외 건물이 토지의 이용상황과 일치하는 것으로 보아 법정지상권 성립 여지는 낮을 것으로 판단되나, 토지 지목(전)과 현황(대지+과수원)의 불일치 및 제시외 건물(ㄴ) 일부가 타인 소유 지상에 걸쳐 소재한다는 점은 핵심적인 리스크로 작용합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 순수 농촌지대에 위치하므로, 상업 시설은 발달해 있지 않으며 인근 문척면사무소 주변의 소규모 상권 및 공공기관을 이용해야 합니다. 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어지나, 쾌적한 전원 생활을 위한 환경은 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지이용계획상의 제한

토지는 농림지역, 가축사육제한구역(전축종), 농업보호구역으로 지정되어 있습니다. 농림지역 및 농업보호구역 지정으로 인해 주택 증축이나 토지의 용도 변경, 대규모 개발 행위 등에 상당한 제약이 따르므로, 매수 후 이용 계획 수립 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 경계 침범 리스크

제시외 건물(ㄴ)의 일부가 타 지상에 걸쳐 소재한다는 점이 보고되었습니다. 이는 매수 후 인접 토지 소유자와의 경계 침범 관련 분쟁 및 철거 요청 리스크를 내포하고 있습니다. 명확한 경계측량을 통해 침범 면적을 확인하고, 매수 전후로 인접 토지 소유자와의 협상 및 해결 방안(예: 토지 매입 또는 임대)을 미리 준비해야 합니다.

5.2. 지목과 현황의 불일치

공부상 지목은 '전(밭)'이나 현황은 단독주택 부지 및 과수원으로 이용 중입니다. 향후 건축물 대장 및 토지 등기부등본상의 지목을 '대(垈)'로 변경하는 데 따른 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 농림지역 및 농업보호구역의 제약

토지이용계획상의 제약으로 인해 높은 시세차익을 목적으로 한 대규모 개발이나 급격한 용도 변경은 불가능하며, 주로 실거주 목적의 주말주택 또는 소규모 영농 목적으로만 이용이 가능합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군의 자연 친화적인 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 낮은 감정가를 바탕으로 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 다만, 공유물분할경매의 특성과 제시외 건물 일부의 경계 침범 리스크는 반드시 해결해야 할 선결 과제입니다. 매수자는 이러한 권리 및 사실관계상의 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 입지: 문척면사무소 인근으로 기본적인 생활 접근성이 확보된 순수 농촌 지역입니다. 지리산 둘레길 등 관광 자원 인근으로, 힐링 및 전원 생활에 적합합니다.

실수요 중심: 토지이용계획상 개발의 제약이 있어 투자 목적보다는 실거주(주말 주택, 세컨드 하우스)를 목적으로 접근하는 것이 유리합니다.

감나무 과수원: 주택 부지 외에 감나무 과수원으로 이용 중인 부분이 있어 소규모 영농 및 부가적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

일괄 매각의 이점: 제시외 건물(보일러실, 화장실) 및 수목이 매각에 포함되어 추가 비용 없이 주택 관련 부대시설을 모두 인수할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계