나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51132 [1] 전라남도 여수시 덕충동 940 덕충아파트 3동 4층401호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51132 [1] 전라남도 여수시 덕충동 940 덕충아파트 3동 4층401호 아파트 경매

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순천지원 경매1계 2025타경51132 | 소재지: 전라남도 여수시 덕충동 940 덕충아파트 3동 4층401호 | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 87,808,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51132 (1)

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 940 덕충아파트 3동 4층401호

용도: 아파트 (집합건물)

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 143.60㎡ (약 43.43평, 지분율 14360)

건물 전용면적: 77.82㎡ (약 23.54평, 지분율 약 7782)

추정 분양면적: 약 97.28㎡ (약 29.43평, 통상 30평형대)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호

이용상태: 아파트 (현재 거주자 없음)

설비내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 유류보일러 설치

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 입지 조건

본건은 여수중앙중학교 북동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존주택지대에 해당합니다.

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 남동측으로 왕복 4차로 도로에 접하고 있어 차량 출입이 원활합니다.

토지는 유사 사다리형의 완경사지이며 아파트 부지 및 부대복리시설 부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권 분석

주위는 기존 주택지대로서 생활 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 보통 수준으로 보입니다.

대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 시내 접근성이 양호합니다.

여수엑스포 행사장 개발계획 및 여수-남해 해저터널 건설 호재가 거론되는 지역과 인접하여, 향후 지역 개발에 따른 간접적인 수혜가 기대됩니다.

2.3. 생활 정보

교육 시설: 여수중앙중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 통학 환경은 보통입니다.

교통 시설: 단지 인근에 버스정류장 등의 대중교통수단이 있으며, 여수엑스포역도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

혐오 시설: 현장 조사가 수반되지 않았으나, 공개된 자료 및 주변 검색 결과상 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 관계 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 '부동산강제경매' 사건으로, 채무자(주OOOOOO)가 소유자이므로 소유자 외의 임차인 등 점유 관계가 명확한지 여부 확인이 중요합니다.

감정평가서상 '아파트이나 거주자는 없는 것으로 보입니다'라고 명시되어 있어, 명도(인도) 저항이 적거나 없을 가능성이 높지만, 명도 대상자가 있을 경우를 대비한 추가 확인이 필요합니다.

매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로, 건물과 토지 모두를 취득하는 안전한 형태입니다.

공부와의 차이가 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 잠재적 리스크

법적 리스크: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 정비구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

특히 '정비구역'으로 지정되어 있고, 인근 덕충 주공아파트의 재건축 사업시행인가 소식이 있으므로, 본건 아파트 역시 노후화에 따른 재개발/재건축 이슈에 연계될 가능성이 있습니다.

리모델링 및 재건축 진행 시 투자의 기회가 될 수 있으나, 단기적으로는 정비사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 소음, 공사 기간에 따른 불편, 추가 분담금 등의 리스크도 동시에 존재합니다.

건물의 상태: 철근콘크리트조 5층 건물로 연식에 따른 노후화가 진행되었을 수 있으며, 내부 '벽지도배, 타일붙임' 등은 재정비가 필요할 수 있습니다.

난방 방식이 '유류보일러'인 점은 최신식 아파트와 비교하여 유지관리 비용 및 편의성 면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 여수시 덕충동 내 기존 주택지대에 위치한 아파트로, 대중교통 및 도로 접근성이 양호한 편입니다.

감정가 1억 9천 6백만원은 현재 주변 시세와 인근 정비사업 진행 상황을 고려하여 적정성을 판단할 필요가 있습니다.

전용면적 약 23.54평으로, 현재 거주자가 없는 것으로 파악되어 명도 난이도는 낮을 것으로 예상되나, 임차인 유무에 대한 최종적인 권리 조사가 필수적입니다.

특히 '제2종일반주거지역' 및 '정비구역'이라는 용도지역/지구는 향후 개발 잠재력을 높이는 요인으로 작용합니다.

4.2. 투자 포인트

재개발/재건축 잠재력: '정비구역' 지정과 인근 대형 아파트 단지의 재건축 사업 진행(주공아파트)은 본건에 장기적인 투자 가치 상승 기회를 제공할 수 있습니다.

희소한 대지 지분: 전용 77.82㎡(약 23.54평)의 건물에 토지면적 143.60㎡(약 43.43평)의 대지 지분을 확보하는 것은 구도심 아파트로서 매우 높은 지분율에 해당하며, 이는 재건축 시 높은 가치로 평가될 수 있습니다.

교통 및 입지 호재: 여수엑스포 관련 개발 및 여수-남해 해저터널 등의 광역 교통망 확충은 지역 가치를 장기적으로 끌어올릴 수 있는 요인입니다.

실거주 및 투자 목적 모두에 적합하며, 입찰 전 인근 개발 계획의 구체적인 진행 상황을 파악하여 투자 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계