나이스옥션 법원경매 순천 2025타경359 [1] 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-21 고흥 센트럴파크 2차 7층2712호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 소재 ""고흥군청"" 북동측 인근에 위치한
'고흥 센트럴파크 2차' 제7층 제2712호로, 주변은 관공서, 아파트, 다가구주택, 근린생활
시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 7층 2712호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 가장형의 토지로, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(접합), 중로3류(접합), 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경359 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-21, 고흥 센트럴파크 2차 7층 2712호

건물명: 고흥 센트럴파크 2차

용도: 도시형생활주택

토지면적: 15.42㎡ (약 4.66평)

토지 지분: 15.4165㎡ (약 4.66평)

건물면적: 41.55㎡ (약 12.57평)

건물 지분: 41.5511㎡ (약 12.57평)

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

총 층수: 9층 건물 중 7층

감정가: 123,000,000원 (1억 2,300만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

토지 이용 계획: 일반상업지역, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리에 위치하며, '고흥군청' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 관공서, 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 북측으로는 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에 고흥군청, 소방서, 교육지원청 등 주요 관공서가 밀집해 있어 행정 편의성이 높습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 12월 12일 김종중 귀하의 가압류 (광주지방법원 순천지원 2024카단717)입니다.

본 경매 절차에서 해당 가압류보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 아래 명시된 권리들을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 주택임차권: 정 (임차인 정유연)

- 보증금: 93,000,000원

- 전입일자: 2019년 1월 2일

- 확정일자: 2022년 12월 29일

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 권리입니다. (물건명세서상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함' 명시)

- 참고: 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분이 있으나, 이는 임차인 정 의 보증금 93,000,000원이 배당으로 모두 변제되는 경우를 가정한 수치이거나 다른 분석 기준에 따른 것으로 판단됩니다. 실제로는 위 인수 조항에 따라 보증금 인수 가능성이 매우 높으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

* 민간임대주택 부기등기:

- 민간임대주택특별법에 따라 임대의무기간 동안 임대하여야 하고, 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 의무가 있습니다.

- 다만, 해당 등기는 임대사업자 등록 기준 미비로 등록 말소 대상에 해당하며, 매각대금 완납 후 등록 관서에 말소 신청을 통해 부기등기 말소가 가능할 것으로 예상됩니다.

소멸되는 권리:

* 갑3 (김종중 가압류) 외 을3 (주택임차권 - 인수됨)를 제외한 나머지 권리들은 말소 기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸됩니다. (을3 주택임차권은 인수되며, 갑3 가압류는 말소 기준권리로서 소멸됨)

기타 특이사항:

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. (구체적인 공동담보물의 범위 및 관련 채권 내용은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 고흥읍 서문리 지역은 고흥군청을 중심으로 한 행정타운과 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주요 관공서가 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 소규모 상업 시설 또한 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근 지역은 점차적으로 정비 및 개발이 이루어질 가능성이 있으며, 지역 내에서의 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 7층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시로 마감되었습니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 완비되어 있습니다.

이용 상태는 도시형생활주택으로 현재 이용 중입니다.

주변 시설:

* 편의시설: 고흥군청 인근으로 관공서, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트, 다가구 주택 등이 인접하여 주거 지역으로서의 기능을 하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 및 제공된 정보에 따르면, 특이할 만한 혐오시설 (폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 감지되지 않았습니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 정 의 보증금 93,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당표 분석을 통해 변제율을 반드시 확인해야 하며, 인수 시 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 민간임대주택 부기등기: 말소 대상이긴 하나, 매각대금 완납 후 말소 신청 등 추가적인 절차 진행이 필요합니다.

* 공동담보: 관련 채권 및 담보물의 추가적인 위험 요소가 있을 수 있으므로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 시세 변동성: 고흥 지역 부동산 시장의 전반적인 시세 변동성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 고흥군청 인근에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 입지적 이점을 가지고 있습니다.

하지만 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(정 )의 보증금 93,000,000원 인수 가능성입니다. 이 부분으로 인해 실제 매수인의 총 부담 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 해당 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제될 가능성이 희박하다는 전제 하에, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

만약 보증금 인수 부담을 감안한다면, 예상 입찰가를 매우 낮게 산정해야 하거나, 해당 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 고흥군청 및 관련 관공서 밀집 지역에 위치하여 행정 및 업무 시설 이용이 편리하며, 지역 내 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 준신축 건물: 2018년 준공된 건물로 관리 상태나 거주 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 주거 공간: 1~2인 가구에 적합한 면적으로, 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 93,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

제공된 JSON 상의 최근 거래 사례들을 분석해 볼 때, 본 물건의 감정가(123,000,000원)는 시장 가치와 부합하거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 인수해야 할 임차 보증금이 감정가에 육박하므로, 매수인의 총 실질 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

총 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 실질적인 시세 및 인수 금액을 고려하여 보수적인 입찰가를 제시합니다.

- 예상 총 투자 비용 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

- 상기 총 투자 비용을 기준으로, 인수 보증금 93,000,000원을 제외한 예상 입찰가:

- 예상 입찰가 범위: 37,000,000원 ~ 57,000,000원

이 입찰가는 임차인 보증금 인수 가능성을 전제로 하며, 실제 낙찰가는 법원의 배당 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.