나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [1] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1655 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51126 [1] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1655 임야 경매

• 사건번호: 2025타경51126
• 주소: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1655
• 감정가: 216,706,000원
• 최저가: 121,355,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2025타경51126 | 소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1655 | 감정가: 216,706,000원 | 최저가: 121,355,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 고흥군 금산면 임야 매각 건

1.1. 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경51126 (1)이며, 매각 대상은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1655 외 4필지(감정평가서 기준)의 토지입니다.

토지 면적은 총 9422.00㎡ (약 2850.15평)이며, 감정가는 216,706,000원으로 책정되었습니다.

매각은 부동산임의경매 방식으로 진행되며, 소유자와 채무자는 망자(사망)로 확인되어 상속 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적: 9422.00㎡ (약 2850.15평)

감정가: 216,706,000원

매각대상: 토지 (수목 매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 동정마을 남서측 및 성치마을 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일련번호 1, 3은 마을 주변 농경지대, 일련번호 2, 4, 5는 야산지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

다만, 가장 큰 리스크는 감정평가서상 일련번호 1)~5) 모두 **맹지**라는 점입니다. 차량 접근은 가능하나, 법적으로 공로에 접하지 않은 토지이므로 건축 등 개발행위 시 사전에 도로 확보가 필수적입니다.

2.3. 생활정보 (주변 시설 및 인프라)

제공된 정보 내에서는 정확한 상권분석이나 생활 인프라 시설(학교, 병원, 마트 등) 확인이 어렵습니다.

주변 환경이 농경지 및 임야가 혼재된 지역이므로, 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상되며, 이는 입찰 전 현장 답사를 통해 구체적으로 파악해야 합니다.

2.4. 상권분석

본 물건의 용도가 임야 및 전으로 이용 중인 농림지역/관리지역이 대부분이므로, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않으며, 투자 목적 또한 개발보다는 농림업 또는 장기적 보존 투자에 적합합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 제외 물건

매각대상에는 토지와 함께 **수목이 포함**되어 있습니다.

반면, **울타리 및 비닐하우스는 매각에서 제외**됩니다.

3.2. 제시외 물건 및 법정지상권 리스크

일련번호 3) 토지 위에는 제시외 건물로 **철파이프조 차광막지붕 단층 축사 (약 130.0㎡)**가 소재하고 있습니다.

이 축사가 매각에 포함되지 않는 경우, 토지 매수인은 축사 소유자를 상대로 지료 청구 소송 또는 철거 소송을 진행해야 합니다. 특히, 축사가 토지 위에 오래전부터 존재하여 토지 소유자와 동일인(또는 채무자)의 소유였다면, 매각 후 축사 소유자는 **법정지상권**을 주장할 가능성이 높아, 이는 **매우 큰 잠재적 리스크**로 작용합니다.

또한, 일련번호 2) 토지 위에는 **분묘**가 소재한다고 명시되어 있습니다. 이 분묘가 무연고인지, 연고가 있는 분묘인지에 따라 철거 또는 이장 관련 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

3.3. 소유자/채무자 현황

소유자 및 채무자가 망자(사망자)이므로, 경매 절차가 상속인들에게 적법하게 승계되었는지, 채무 관계가 명확한지 등 절차적 하자에 대한 확인이 요구될 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 맹지 및 개발 제한 리스크

일련번호 1)~5) 모두 맹지이므로, 추후 건축물을 신축하거나 대지로 지목 변경을 시도할 경우 **도로 확보**가 선행되어야 하며, 이는 상당한 비용과 시간을 요구할 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 규제 복잡성

토지이용계획이 **농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역(일부), 각종 가축사육제한구역(200m, 500m, 1,000m)**, **임업용산지, 준보전산지** 등으로 매우 복잡하고 중첩되어 있습니다.

특히 500m 제한구역의 경우 **2024년 12월 31일까지 한시적 사용**이라는 규제가 있어, 이 기한 이후에는 용도 변경이나 사용에 심각한 제한이 가해질 수 있습니다. 투자 전 정확한 고흥군 조례 확인이 필수적입니다.

4.3. 현황 불일치

공부상 지목은 임야(일련번호 1, 4)와 답(일련번호 5)이지만, **현황은 전(밭)**으로 사용 중이며 꾸지뽕나무 등이 식재되어 있습니다. 농지법상 '농지'에 해당될 경우, 경매 낙찰 시 **농지취득자격증명(농취증)** 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

본 물건은 약 2850평에 달하는 대형 토지 면적을 일괄 매입할 수 있는 기회입니다.

현재 토지 대부분이 꾸지뽕나무 등이 식재된 전(밭)으로 이용되고 있어, 낙찰 후 농업 생산 활동을 지속하며 수익을 창출할 수 있는 실사용 가치가 있습니다.

일부 필지는 **계획관리지역**에 속하여 다른 필지에 비해 개발 잠재력이 상대적으로 높습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 **맹지, 제시외 축사 (법정지상권 문제), 분묘, 복잡한 토지이용규제, 망자 소유** 등 여러 개의 **심각한 리스크**가 중첩된 고위험 물건입니다.

따라서, 주변 토지 매입을 통한 도로 확보 능력, 제시외 축사 소유자와의 협상 능력, 분묘 이장 또는 존치 협상 능력, 그리고 복잡한 규제를 해소할 수 있는 전문적인 지식을 갖춘 **전문 투자자**에게만 적합합니다.

시세 대비 낮은 가격에 낙찰받는다면, 리스크 해소를 통한 고수익을 기대할 수 있으나, 리스크 해소에 실패할 경우 투자금 회수가 어렵거나 장기간 지연될 수 있습니다. 입찰 전 충분한 권리분석과 현장 확인(특히 도로, 축사, 분묘)이 필수적입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계