나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51115 [1] 전라남도 구례군 토지면 오미리 158-17 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51115 [1] 전라남도 구례군 토지면 오미리 158-17 상가주택 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51115 | 소재지: 전라남도 구례군 토지면 오미리 158-17 | 감정가: 282,405,520원 | 최저가: 158,147,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 보고서 (순천지원 2025타경51115)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51115 (1)

소재지: 전라남도 구례군 토지면 오미리 158-17

용도: 상가주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 282,405,520원

소유자/채무자: 이OO

채권자: 봉OOOOOO

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 206.00㎡ (약 62.32평)

건물면적: 162.11㎡ (약 49.04평)

제시외 건물면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

총 건물면적: 172.51㎡ (약 52.19평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (2층은 일반 목구조)

건물 이용상태: 1층 휴게음식점 (현 휴업 중), 2층 단독주택

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 전라남도 구례군 토지면 오미리 소재 하죽마을 내 위치한 상가주택입니다. 주위는 농촌마을로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 간선도로 접근성 및 농어촌 교통시설이 양호하여 차량 접근성이 좋은 편입니다.

도로 상황: 남측으로 구거 상부 콘크리트 구조물을 통해 소로에 연계되어 있으며, 서측은 현황 도로인 세로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한

주요 용도지역: 계획관리지역, 자연취락지구(오미-1)로 지정되어 있어 개발 가능성이 있는 지역입니다.

제한사항: 가축사육제한구역(전축종) 및 현상변경허가 대상구역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 특히 '현상변경허가 대상구역'은 재산권 행사에 중요한 제한이 될 수 있으므로, 입찰 전 구체적인 제한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 건물 특이사항

공부와의 차이: 공부상 1, 2층 모두 철근콘크리트 구조이나, 실제 2층 주택 부분은 목구조 목조지붕틀 강판기와 지붕으로 시공되어 있어 건축물대장과 현황이 상이합니다.

이용 현황: 1층은 휴게음식점 용도로 사용되었으나 현재 휴업 중이며, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.

기타 유의사항: 감정평가서에 1층 슬래브 방수 등에 유의하라는 문구가 명시되어 있어, 추후 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

경매 진행: 본건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 경매 진행에 특별한 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

명도 리스크: 임대 내역이 미상입니다. 현황조사서상 확인된 임차인이 없더라도, 실제 거주자를 대상으로 명도 절차를 진행해야 합니다. 1층이 휴업 상태인 점을 고려할 때, 명도 대상은 2층 주택 거주자 또는 소유자 본인일 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물(10.40㎡)이 매각 대상에 포함되어 일괄매각되므로, 법정지상권 성립 여부에 대한 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본 건은 농촌마을 내에 위치하며, 1층 휴게음식점이 현재 휴업 중입니다. 광역적인 상권 활성화를 기대하기는 어려우며, 인근 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권으로 판단됩니다. 상업용으로서의 가치 재고를 위해서는 새로운 사업 아이템과 마케팅 전략이 필요합니다.

생활정보: 농촌마을 입지 특성상 기본적인 편의시설(대형마트, 병원 등)은 원거리에 위치할 수 있으나, 교통 상황이 양호하여 접근성은 무난한 수준입니다.

혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 입찰 전 필히 현장 답사를 통해 혐오시설(축사, 고물상 등) 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

현상변경허가 대상구역: 가장 큰 리스크입니다. 문화유산 보존을 위한 규제로 인해 향후 증축, 개축, 리모델링 등 건축 행위에 상당한 제약이 따를 수 있으므로, 구례군청 또는 관련 기관을 통해 구체적인 규제 내용을 확인해야 합니다.

건물 하자 가능성: 감정평가서에 언급된 '1층 슬래브 방수 유의'는 추후 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

수익성 불확실성: 1층 상가가 휴업 중이므로, 현재는 수익이 발생하지 않는 상태입니다. 향후 새로운 임차를 맞추거나 직접 영업을 시작할 때까지 공실 리스크가 존재합니다.

4.2. 투자 포인트

토지 활용도: 계획관리지역 및 자연취락지구에 위치하며, 약 62평 규모의 토지 면적을 보유하고 있어 상가주택 용도로서 안정적인 입지입니다.

주거/수익 동시 충족: 1층 상가(재개업 시 수익)와 2층 주택(실거주)을 동시에 활용할 수 있는 상가주택입니다.

저평가 가능성: 현상변경허가 대상구역이라는 제한으로 인해 경쟁률이 낮아지거나 저평가될 경우, 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 규제 범위 내에서 투자할 경우)

법원 정보

순천지원 경매1계