나이스옥션 법원경매 순천 2025타경352 [1] 전라남도 고흥군 동일면 백양리 559 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경352 [1] 전라남도 고흥군 동일면 백양리 559 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경352 | 소재지: 전라남도 고흥군 동일면 백양리 559 | 감정가: 72,902,000원 | 최저가: 32,660,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경352 (1)이며, 매각구분은 부동산임의경매입니다.

매각 대상은 전라남도 고흥군 동일면 백양리 559 외 2필지 (총 3필지 일단)의 토지 일부 지분이며, 현재 공부상 용도는 답이나 현황은 과수원으로 이용되고 있습니다.

1.2. 부동산 현황

소재지: 전라남도 고흥군 동일면 백양리 559 외 2필지

용도(현황): 과수원 (공부상: 답)

토지면적: 4443.00㎡ (약 1343.92평)

감정가: 72,902,000원

매각 대상: 토지일부지분매각 (일괄매각: 수목 및 관정 포함)

소유자/채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 흥OOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 고흥군 동일면 백양리 소재 백양저수지 남측 인근에 위치합니다.

주위는 면소재지 외곽의 전형적인 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

인근까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 3필지 일단의 부정형 토지로서, 경계 구획 없이 일체로 과수원(매실나무, 살구나무, 포포나무, 대추나무, 비파나무 등)으로 이용되고 있습니다.

공부상의 지목은 답(논)과 전(밭)이나 현황은 과수원입니다.

2.4. 인접 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 맹지입니다.

토지이용계획상 공히 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴)) 및 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 조건

본건은 토지 일부 지분을 매각하는 건입니다.

특이하게 지상에 식재된 수목(매실나무 등)과 관정(지하수정)을 토지에 포함하여 일괄 평가했으며, 매각 물건에 포함된 일괄매각 조건입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

공유자우선매수신고가 접수되었으며, 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됨을 확인해야 합니다.

평가대상 공유지분의 지분 위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격 결정 후 지분 비율을 적용하여 산정했습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 특성

전형적인 농촌 지역의 과수원 부지로, 주된 이용 가치는 농업용 또는 장기적인 투자 가치에 있습니다.

4.2. 생활 정보

생활 편의 시설은 인근의 동일면 소재지를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 정보

감정평가서 상 특정된 혐오시설은 확인되지 않으나, 주위가 농경지대이므로 입찰 전 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다.

공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 맹지 리스크

본건 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위나 토지의 활용에 있어 제약이 따릅니다.

추후 건축을 위한 도로 확보 시 인접 토지 소유자와의 협의(도로 사용 승낙)가 필수적입니다.

5.3. 농지취득자격증명 리스크

농지법에 따른 농취증 제출 의무가 있으며, 비농업인일 경우 취득에 제한이 있을 수 있고, 서류 미비 시 보증금이 몰수됩니다.

5.4. 경계 및 이용 현황 리스크

기호2 토지 일부가 인접한 백양리 산310에 조성된 묘지에 의해 월경 점유 중인 것으로 목측되므로, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 농경지대 내 과수원으로 이용되는 계획관리지역 토지 지분 매각 물건입니다.

감정가는 수목과 관정을 포함하여 산정되었으나, 지분 매각과 맹지라는 결정적인 리스크를 안고 있습니다.

공유자 우선매수권이 1회로 제한된다는 특별 조건은 오히려 입찰자에게 예측 가능한 환경을 제공할 수 있으나, 본건의 취득은 공유자와의 원만한 협의 및 출구 전략(공유물 분할 또는 지분 매매) 수립이 핵심입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 입찰 진입 장벽

지분 매각의 특성상 유찰될 가능성이 높아 최저가 대비 낮은 금액으로 농지 및 임야 자산을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 농업용/장기 투자 목적 적합

계획관리지역 내 과수원(현황)이며, 이미 수목(과실수)과 관정(지하수정)이 구비되어 있어 농업 경영을 위한 기본 시설이 갖춰져 있습니다.

7.3. 공유자 협의를 통한 시세 차익 가능성

지분 매각 물건에 대한 경험이 있는 투자자라면, 취득 후 공유자에게 지분을 매각하거나 공유물을 전체 매각으로 유도하여 시세 차익을 도모할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계