나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5229 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 관덕리 215-1 교정 및 군사시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 관덕리 소재 '장흥소방서' 동측 인근에 위치하며, 부근
은 단독주택 및 관공서, 농경지 등이 소재하는 읍소재지 내 주택지대로서, 주위환경은 무난
함.

교통상황

대상토지까지 차량출입 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은
무난함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 주택건부지 및 일부 도로(남서측부분 일부)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접하며, 본건 토지 내 남서측으로
노폭 약 3미터의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소
,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14
조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층(사용승인일:1989.12.28.)으로,

외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 새시창임.

이용상태

주택 30개호(각 층 6개호 x5층) 등으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 일련번호 2(가) 건물은 공부상 '교정시설'로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 '주택'
임.
- 본 건물은 하나의 건축물로 등재되어 있으며, 각 층이 각각 6개의 독립된 주거용 벽체로
구분되어 있어 각각 독립된 주거생활을 할 수 있도록 되어 있는 다가구주택에 유사한 형태
의 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1. 조경수 및 조경석(감정가: 5,000,000원) 포함 매각
- 목록 2. 공부상 '교정시설'이나 현황 '주택'임(본 건물은 하나의 건축물로 등재되어 있으나 각 층이 각각 6개의 독립된 주거용 벽체로 구분되어 있어 각각 독립된 주거생활을 할 수 있도록 되어있는 다가구주택에 유사한 형태임)
- 목록 2. 주택 30개호(각 층 6개호 x 5층) 등으로 이용중
- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호

4. 장흥지원 2025타경5229 (1)

5. 소재지

6. 전라남도 장흥군 장흥읍 관덕리 215-1 (신주소: 전라남도 장흥군 원도관덕길 26)

7. 용도

8. 공부상: 교정 및 군사시설

9. 현황: 주택 (다가구주택 유사 형태)

10. 감정가

11. 1,232,219,000원

12. 면적

13. 토지면적: 3831.00㎡ (약 1159.1평)

14. 건물면적: 1913.40㎡ (약 578.8평)

15. 매각대상

16. 토지 및 건물 일괄매각

17. 경매구분

18. 부동산 임의경매

19. 채권자

20. 장흥관산농업협동조합 (근저당권자, 말소기준권리)

21. 특이사항

22. 대항력 있는 임차인 다수 존재. 공부상 용도와 현황 용도 상이.

23. 주의사항

24. 일괄매각 포함 목록 1. 조경수 및 조경석(감정가: 5,000,000원) 포함 매각.

25. 본 건물은 하나의 건축물로 등재되어 있으나, 각 층이 6개의 독립된 주거용 벽체로 구분되어 독립된 주거생활이 가능한 다가구주택 형태이며, 현재 30개 호실(각 층 6개호 x 5층)로 이용 중.

2. 입지조건

3.

4. 위치 및 주위환경

5. 대상 물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 관덕리 소재 '장흥소방서' 동측 인근에 위치합니다.

6. 부근은 단독주택, 관공서, 농경지 등이 소재하는 읍소재지 내 주택지대로서, 주위 환경은 무난합니다.

7. 교통상황

8. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난합니다.

9. 인접 도로상태

10. 본건 토지 서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접하며, 본건 토지 내 남서측으로 노폭 약 3미터의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.

11. 토지이용계획 및 제한상태

12. 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m), 공장설립승인지역입니다.

3. 권리분석

4.

5. 말소기준권리

6. 을2. 근저당권 (관산농업협동조합, 2023.08.21. 접수, 360,000,000원)

7. 인수되는 권리

8. 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기가 확인되었습니다.

9. * 을구 순위 6번 (306호 백혜경): 임대차보증금 50,000,000원, 전입일 2022.12.02., 확정일자 2022.12.02. (인수 대상)

10. * 을구 순위 9번 (406호 한지영): 임대차보증금 45,000,000원, 전입일 2022.01.25., 확정일자 2022.01.25. (인수 대상)

11. 총 인수 보증금 합계: 95,000,000원

12. 임차인 현황

13. * 윤석인: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고일 2025-06-25, 대항력 없음

14. * 이다운: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2021-02-25, 배당신고일 2025-05-23, 대항력 없음

15. * 남하영: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-01, 확정일자 2021-02-01, 배당신고일 2025-04-16, 대항력 있음

16. * 김원호: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-02, 확정일자 2023-01-04, 배당신고일 2025-04-18, 대항력 있음

17. * 김소민: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-14, 확정일자 2025-03-04, 배당신고일 없음, 대항력 없음

18. * 이성화: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-08, 확정일자 2025-03-04, 배당신고일 2025-06-13, 대항력 있음

19. * 이성화: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-16, 확정일자 2021-02-16, 배당신고일 2025-04-17, 대항력 있음

20. * 노효주: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-03-20, 확정일자 없음, 배당신고일 2025-03-20, 대항력 없음

21. * 김홍연: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-07-25, 확정일자 2024-07-25, 배당신고일 2025-05-07, 대항력 없음

22. * 유영명: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-16, 확정일자 2023-05-19, 배당신고일 2025-04-25, 대항력 있음

23. * 박준우: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-01-14, 확정일자 2025-01-14, 배당신고일 없음, 대항력 없음

24. * 박은자: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-07, 확정일자 2025-03-10, 배당신고일 2025-04-22, 대항력 있음

25. * 김선임: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-05, 확정일자 2022-08-05, 배당신고일 2025-04-16, 대항력 있음

26. * 위태경: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-02-22, 확정일자 없음, 배당신고일 2025-06-09, 대항력 있음

27. * 백혜경: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-02, 확정일자 2022-12-02, 배당신고일 2025-03-05, 대항력 있음 (인수 대상)

28. * 지승관: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-08-05, 확정일자 없음, 배당신고일 2025-04-21, 대항력 없음

29. * 지승관: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-05, 확정일자 2024-08-05, 배당신고일 2025-05-12, 대항력 없음

30. * 전경수: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 없음, 확정일자 없음, 배당신고일 2025-04-16, 대항력 없음

31. * 유한회사대경건설: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 없음, 확정일자 없음, 배당신고일 2025-04-23, 대항력 없음

32. * 백혜경: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-02, 확정일자 2022-12-02, 배당신고일 2025-03-05, 대항력 있음 (인수 대상)

33. * 주식회사한미엔텍: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2024-01-12, 확정일자 없음, 배당신고일 2025-04-24, 대항력 없음

34. * 김재현: 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2023-03-09, 확정일자 2025-08-01, 배당신고일 2025-08-01, 대항력 있음

35. * 이의빈: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

36. * 최현: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-04, 확정일자 2024-03-04, 배당신고일 2025-04-25, 대항력 없음

37. * 한향란: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-19, 확정일자 2020-06-19, 배당신고일 2025-04-24, 대항력 있음

38. * 한지영: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-25, 확정일자 2022-01-25, 배당신고일 2025-04-16, 대항력 없음 (물건명세서상 인수 대상)

39. * 김현아: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2023-04-06, 확정일자 2023-04-06, 배당신고일 2025-04-23, 대항력 있음

40. * 박정현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-24, 대항력 있음

41. * 문양명: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-03-06, 확정일자 2025-03-06, 배당신고일 없음, 대항력 없음

42. * 문경화: 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2019-08-30, 확정일자 2022-03-10, 배당신고일 2025-04-17, 대항력 있음

43. * 박종석: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2025-03-10, 확정일자 2020-03-06, 배당신고일 2025-03-13, 대항력 없음

44. * 이란: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-03, 확정일자 2024-01-03, 배당신고일 2025-04-23, 대항력 없음

4. 상권분석

5.

6. 본 물건은 장흥읍 소재지에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 주위는 단독주택, 관공서, 농경지가 혼재된 주택 밀집 지역으로, 일반적인 상권 형성보다는 지역 주민들을 위한 생활 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

6.

7. 주변 시설

8. * 장흥소방서 인근에 위치하며, 단독주택 및 관공서가 주변에 있습니다.

9. * 읍소재지 내 위치하여 기본적인 관공서, 상업시설, 의료시설 등 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

10. 교통

11. 차량 접근성이 양호하며, 인근 마을버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

12. 기타

13. 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주택지대의 특성을 감안할 때 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

8. 대항력 있는 임차인 존재

9. 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 특히 백혜경(50백만원) 및 한지영(45백만원)의 경우, 물건명세서에 따라 명확히 인수 대상이므로 총 95백만원의 보증금 부담이 발생합니다.

10. 용도 불일치

11. 공부상 '교정시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중인 점은 향후 재산권 행사나 활용에 있어 행정적 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

12. 임대 관계 미상

13. 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 인수 후 임대차 계약 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

8.

9. 본 물건은 전라남도 장흥군 장흥읍의 주택 밀집 지역에 위치한 대형 주택(다가구주택 유사)입니다. 감정가는 12억 3천만원대이나, 다수의 임차인, 특히 매수인이 보증금을 인수해야 하는 임차인(총 95백만원)이 존재하여 실질적인 투자 금액은 높아질 수 있습니다. 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이도 고려해야 할 사항입니다. 투자 가치는 명확한 인수 금액과 임차 관계를 기반으로 한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

9.

10. * 읍소재지 내 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

11. * 30개 호실을 보유한 대규모 주택으로, 체계적인 임대 관리를 통해 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

12. * 지역 발전에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

10.

11. 감정가: 1,232,219,000원

12. 인수 보증금 (백혜경, 한지영): 95,000,000원

13. 예상 입찰가는 인수되는 보증금 95,000,000원을 제외한 금액 또는 해당 금액을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 면밀한 시장 분석과 함께 본 물건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.