나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5217 [1] 전라남도 장흥군 안양면 기산리 564-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 및 물건(관정 감정가 1,100,000원), 수목(감나무등, 감정가 600,000원) 포함
- 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
- 비닐하우스, 저온저장고, 태양광발전설비 소재하나 매각 제외
- 목록2 공부상 “스레트지붕”이나, 현황 “기와무늬 강판지붕”임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 장흥지원 2025타경5217 (1)

* 소재지: 전라남도 장흥군 안양면 기산리 564-1

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각, 일괄매각 (제시외 건물 및 물건, 수목 포함), 비닐하우스, 저온저장고, 태양광발전설비는 매각 제외.

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 108,115,950 원

* 토지면적: 1117.00㎡ (약 337.89평)

* 건물면적: 179.20㎡ (약 54.21평)

* 토지지분: 558.5㎡ (약 168.94평)

* 건물지분: 89.6㎡ (약 27.10평)

* 건물 제시외면적: 67.95㎡ (제시외 건물은 감정가 포함)

* 포함 물건: 관정 (감정가 1,100,000원), 수목 (감나무 등, 감정가 600,000원)

* 제외 물건: 비닐하우스, 저온저장고, 태양광발전설비

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 주요 도로 접근성은 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용은 제한적일 수 있으며, 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역은 농로 및 소형 도로망으로 연결되어 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 해당 물건은 전라남도 장흥군 안양면 기산리에 위치한 단독주택 부지입니다.

* 주변은 농경지, 임야 및 소규모 주거 단지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 전원생활 환경을 제공합니다.

* 인근에 혐오시설이나 소음, 악취 발생 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 지역 자체는 전반적으로 농업 및 임업이 주를 이루는 한적한 시골 마을 분위기입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2020년 8월 27일 접수된 관산농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

* 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 개시 결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 301,449,830원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 장석분

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 최의도

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 인수되는 임차인의 보증금은 현재 명시된 내용상 없습니다.

* 다만, 임차인이 점유하고 있을 가능성에 대해서는 현장 확인이 필요합니다. (대항력 없는 임차인이더라도 명도 저항이 발생할 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 장흥군 안양면의 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있습니다.

* 가장 가까운 시내 또는 읍내 지역의 상권 및 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 주변 시세 파악을 위한 유사 물건 거래 정보는 제한적이며, 개별 물건의 가치는 토지 면적 및 입지 조건에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 제공된 json 데이터에 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 없어 정확한 비교 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통은 자가용 이용이 필수적이며, 대중교통 접근성은 낮습니다.

* 가까운 읍내 (장흥읍 등) 또는 면 소재지에 기본적인 편의시설 (마트, 병원, 관공서 등)이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 농촌 지역 특성상 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 경매로, 공유자가 존재하며 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 재매각 또는 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물대장상 지붕재(슬레이트)와 현황(기와무늬 강판지붕)의 차이가 있습니다. 이는 향후 리모델링 또는 유지보수 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 비닐하우스, 저온저장고, 태양광발전설비 등은 매각 제외 대상이므로, 낙찰 후 별도로 처리하거나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 특성상 일자리, 편의시설, 문화생활 등 도시 지역 대비 부족한 생활 인프라가 단점이 될 수 있습니다.

* 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 소유권 확보가 어렵고 공유자와의 협의가 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 장흥군 안양면의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매입니다.

* 넓은 토지 면적과 적절한 건물 규모를 갖추고 있으며, 감정가는 1억 8백여만 원입니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 비교적 명확한 편이며, 인수할 보증금이 없는 임차인이 있는 것으로 파악됩니다.

* 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고 가능성이 주요 고려 사항입니다.

* 농촌 주택으로서의 활용 가능성 (전원생활, 주말주택, 귀촌 주택 등)을 고려할 수 있으나, 상권 및 생활 편의시설 접근성은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 귀촌, 전원생활 희망자에게 적합한 조용하고 쾌적한 환경.

* 넓은 토지를 활용한 주말농장, 텃밭 등 다양한 용도로 활용 가능.

* 말소기준권리 이후 권리들이 대부분 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이함.

* 인수할 보증금이 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 수 있음 (현장 확인 필수).

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 108,115,950 원입니다.

* 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 재매각 이력 등을 고려할 때, 입찰 경쟁률은 중하위권으로 예상됩니다.

* 주변 시세 정보가 제한적이며, 농촌 지역 단독주택의 경우 감정가 대비 낙찰가율이 다양하게 형성될 수 있습니다.

* 토지 자체의 가치와 건물 노후도, 그리고 지분 매각이라는 점을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 이를 바탕으로, 약 86,000,000원 ~ 103,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 임장 활동을 통해 물건 상태, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능성 및 경쟁자의 입찰 전략에 따라 낙찰가가 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.