나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5221 [1] 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 1318-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 소재 ""구평마을"" 내에 위치하고, 주변은 농경지, 농가주택 등이 소재하는 농촌지대로서, 일반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통수단 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본 건은 사다리형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본 건 동측으로 왕복2차로 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1 : 계획관리지역(2009-06-26),가축사육제한구역(100m 제한구역_도로 (소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2(기호 가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅마감 + 드라이비트마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 수목(측백나무,백일홍나무 등 감정가 610,000원)매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 다음과 같이 물건 보고서를 작성합니다.

1.1. 물건 개요

본 물건은 광주지방법원 장흥지원에서 진행하는 2025타경5221 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 목포수산업협동조합입니다.

* 사건번호: 장흥지원 2025타경5221 (1)

* 소재지: 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 1318-7

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 190,061,900원

* 토지면적: 589.10㎡ (약 178.28평)

* 건물면적: 189.00㎡ (약 57.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목포수산업협동조합

* 매각 포함 물건: 수목(측백나무, 백일홍나무 등 감정가 610,000원)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 소재 ""구평마을"" 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 농가주택이 소재하는 전형적인 농촌 지대로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통수단 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 토지는 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 상태: 건물 동측으로는 왕복 2차로가, 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(100m, 300m)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건의 등기부등본을 분석한 결과, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 말소기준권리인 목포수산업협동조합의 근저당권(2021년 4월 14일 접수, 72,000,000원) 이하 모든 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 132,000,000원 (근저당권 2건)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 건물 및 토지 감정평가요항표에 ""임대관계는 미상임""이라고 기재되어 있어, 실제 현황 조사를 통해 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 소재한 전라남도 장흥군 대덕읍 연정리 지역은 전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 구평마을 내에 위치하며 주변이 농경지 및 농가주택으로 이루어져 있어, 지역 내 상업 활동은 제한적일 것으로 예상됩니다. 근린생활시설로서의 활용 가능성은 있으나, 활발한 상권을 기대하기는 어려운 환경입니다.

* 주요 편의시설: 지역 내 소규모 상점이나 기본적인 편의시설은 존재할 수 있으나, 대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 생활 편의시설은 장흥군 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 본 건 주변에 혐오시설이나 소음, 악취 등을 유발하는 시설은 지도상 및 제공된 정보상으로 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점은 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 시설: 농촌 지역의 특성상 주거 환경은 조용하고 한적할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 상권 제한: 근린생활시설로서의 본연의 기능을 수행하기 위한 수요가 농촌 지역 특성상 높지 않을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 장흥군 대덕읍의 농촌 마을에 위치한 근린생활시설 건물 및 토지입니다. 농촌 지역 특성상 주위 환경이 한적하며, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매수인이 인수할 부담은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 인수 부담: 모든 권리가 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 수목 포함 매각: 감정가 610,000원 상당의 수목이 매각에 포함되어 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 190,061,900원을 기준으로, 본 건의 입찰가는 현장 조사 결과 및 최근 시장 동향을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금이 없는 점과 권리상 안전성을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 152,000,000원 ~ 171,000,000원

상세한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.