나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5230 [1] 전라남도 강진군 강진읍 서성리 58-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 강진읍 서성리 소재 '강진중앙초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강진중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 벽돌구조 슬래브지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호, 목재창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물2-(1)은 목조 판넬지붕 단층 건물입니다.

이용상태

기호(가)는 단독주택으로 이용 중입니다. 제시 외 건물2-(1)은 창고로 이용 중입니다.

설비내역

기호2-(가)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다. 제시 외 건물2-(1)은 해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호2-(가) 옥상에 제시 외 가정용 태양광발전설비가 소재하며, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 및 수목(감정가 260,000원), 가정용 태양광발전설비(감정가 860,000원) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5230 (1)

소재지: 전라남도 강진군 강진읍 서성리 58-24

용도: 단독주택

감정가: 231,330,720원

토지면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

건물면적: 84.02㎡ (약 25.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특이사항: 제시외 건물, 수목, 태양광발전설비 매각 포함

주의사항: 제시외 건물 및 수목(감정가 260,000원), 가정용 태양광발전설비(감정가 860,000원)가 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 전라남도 강진군 강진읍 서성리 소재 '강진중앙초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 상태 및 형태: 기호(1) 토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 토지는 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한사항: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역) 및 상대보호구역(강진중앙초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 등기부: 1963년 소유권 이전(이병준), 2011년 소유권 이전(김정숙, 증여), 2016년 근저당권 설정(한국주택금융공사, 채권액 468,000,000원), 2025년 임의경매 개시 결정(한국주택금융공사, 채권액 49,298,389원)이 등재되어 있습니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 소유권 변동 및 근저당, 임의경매 개시 결정이 등재되어 있습니다.

채권액 총계: 등기부상 채권 총액은 468,000,000원입니다.

낙찰 후 소멸 권리: 본 건은 임의경매이므로, 매각으로 인해 최선순위 근저당권(을3) 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이인규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임 정보는 0원으로 확인되며, 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건의 경우 관련 정보가 명확하므로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 주로 아파트, 연립, 다세대 주택에 대한 것으로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* '정원빌'(다세대, 2010년식)의 경우, 54.99㎡ 전용면적 매물이 7,000만원, 85.86㎡ 전용면적 매물이 12,000만원에 거래되었습니다.

* '이안家'(연립, 2014년식)의 경우, 65.174㎡ 전용면적 매물이 15,000만원에 거래되었습니다.

* 또한, '강진뉴캐슬'(아파트, 2018년식)의 32평형(약 84㎡)은 2025년 7월 기준 2.7억원에 시세가 형성되어 있습니다.

* 유사 물건 비교: 본건의 감정가는 231,330,720원으로, 토지 면적(294㎡)과 건물 면적(84.02㎡)을 고려할 때, 주변 아파트 시세(약 2.7억원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 강진군 내 다른 지역의 전원주택/농가주택 사례(2천만원대 ~ 2억원대)와는 입지, 규모, 건축 연도 등 차이로 인해 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 강진읍 주택지대 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

교육시설: 인근에 강진중앙초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 환경: 기존 주택지대이며, '강진중앙초등학교' 서측 인근에 자리하여 주거 환경이 안정적입니다. '강진만 생태공원' 및 '강진만 바다'와도 인접한 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

법적/행정적 리스크: 토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역'에 해당하나, 이는 주택 신축이나 증축 등에 제한이 있을 수 있는 사항으로, 일반적인 주택 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

명도 관련 리스크: 임차인이 없으며, 소유자 점유 가능성이 높아 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

물리적 리스크: 건물의 구체적인 상태나 수리 필요 여부에 대한 정보는 부족합니다. 따라서 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 검색 결과상, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 강진군 강진읍 중심부에 위치하여 교육 시설 및 생활 편의시설 접근이 용이한 단독주택입니다. 토지 면적이 넓고(294㎡), 건물 면적(84.02㎡)과 함께 제시외 건물, 수목, 태양광 설비까지 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다. 채권액 총계가 감정가보다 높으나, 임의경매 절차를 통해 권리 관계가 정리될 예정이며, 임차인 관련 부담도 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 상태 및 주변 시세에 대한 추가적인 현장 조사 및 분석이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(약 89평)으로 향후 증축 또는 재건축, 활용 가능성이 높습니다.

강진읍 중심부에 위치하여 강진중앙초등학교 등 교육 시설 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

임차인 관련 부담이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명도 및 권리관계가 깔끔합니다.

제시외 건물, 수목, 태양광 설비 등이 포함되어 있어 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

최근 인근 아파트 시세(약 2.7억원)와 비교했을 때, 감정가(약 2.3억원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 231,330,720원입니다. 인수되는 권리 부담이 없고, 임차인 관련 문제가 없어 최소 입찰가는 감정가로 볼 수 있습니다. 주변 아파트 매매 사례(약 2.7억원)와 본건의 넓은 토지 면적(약 89평)을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준인 231,330,720원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 ±10% 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

즉, 예상 입찰가는 약 208,000,000원에서 254,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.