나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5207 [1] 전라남도 강진군 마량면 마량리 1022-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

기호(1),(8),(10),(11)는 전라남도 강진군 마량면 마량리 소재 ‘마량초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공업지대, 아파트, 학교 및 전, 답 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.
기호(2)~(6)은 전라남도 강진군 마량면 마량리 소재 ‘마량초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 전, 양어장 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

토지의 상황

기호(1),(8)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.
기호(2)~(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 양어장 건부지로 이용 중입니다.
기호(10),(11)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현 ‘도로’로 이용 중입니다.

건물의 구조 및 현상

기호7-(가)는 철골조 칼라강판지붕 단층 건물(양식장)로서,
- 내·외 벽 : 차광막마감(무벽체) 등으로 시공되었습니다.

기호7-(나)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물(관리사)로서,
- 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등
- 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

기호7-(다),7-(라)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물(펌프실 및 발전기실)로서,
- 외 벽 : 페인트마감
- 내 벽 : 콘크리트마감 등으로 시공되었습니다.






기호9-(마)는 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물(동·식물관련시설, 일반음식점, 식품제조업소, 사무소)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 판넬마감, 벽지마감, 타일붙임마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉠은 조적조 슬래브지붕 단층 건물(화장실)로서,
- 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등
- 내 벽 : 타일붙임마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉡,㉣은 판넬조 판넬지붕 단층 건물(기계실)로서,
- 내·외 벽 : 판넬마감
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉢,㉥은 파이프조 강판지붕 단층 건물(창고)로서,
- 외 벽 : 강판마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉤은 조적조 판넬지붕 단층 건물(다용도실)로서,
- 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

기계/기구의 현상

가. 본건 기계기구의 평가는 공장 관계자의 안내를 받을 수 없어 귀 제시목록을 기준으로 조사·평가하였으며, 실지조사 당시 운휴 중인 공장으로서 기계기구의 정상작동 여부는 불분명하니 업무진행시 재확인하시기 바랍니다.
나. ‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호’의 일련번호 ‘5’는 현황 소재불명이니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1,8 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함
- 목록2~6은 5필지 일단의 같은 용도로 이용되고 있음
- 목록10,11의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중이고, 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 9. 2.자 사실조회회신서 참조)
- 목록9는 등기사항전부증명서상 면적(615.67)과 일반건축물대장상 면적(651.1)이 상이한바, 일반건축물대장상 2018.5.21.자에 증축된 면적(35.43)이 미반영 된 등기사항전부증명서 미정리 상태인 것으로 확인되어 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 평가함(2025.12.11.자 사실조회회신서 참조)
- 기계기구 목록1.의 가설건축물은 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호'상 990로 표기되어 있으나 현황은 약 1,137.5인바, 현황을 기준으로 평가함
- 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호'의 일련번호 '5'는 현황상 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 장흥지원 2025타경5207 (1) 사건번호로 진행되는 전라남도 강진군 마량면 마량리 1022-1 소재 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 전라남도 강진군 마량면 마량리 1022-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 722,009,240원

토지면적: 4796.00㎡ (약 1451.09평)

건물면적: 1315.89㎡ (약 398.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOO

주요 특징 및 주의사항은 다음과 같습니다.

* 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 목록1, 8 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉 면적은 미미한 수준입니다.

* 목록 10, 11 토지는 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 목록 9 건물은 등기사항전부증명서상 면적(615.67㎡)과 일반건축물대장상 면적(651.1㎡)이 상이하며, 일반건축물대장상 면적 기준으로 평가되었습니다.

* 기계기구 목록 1의 가설건축물은 공장저당법상 표기 면적(990㎡)보다 현황 면적(약 1,137.5㎡)이 더 크며, 현황 기준 평가되었습니다.

* 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호의 일련번호 '5'는 현황상 소재불명입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 강진군 마량면 마량리에 위치하며, 마량초등학교 남측 및 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

부근은 소규모 공업지대, 아파트, 학교, 전, 답, 양어장 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 현황:

* 기호 (1), (8) 토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 (2)~(6) 토지는 인접지 및 도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로, 양어장 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 (10), (11) 토지는 인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로, 현 '도로'로 이용 중입니다.

* 건물 현황:

* 기호7-(가)는 철골조 칼라강판지붕 단층 건물(양식장)입니다.

* 기호7-(나)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물(관리사)입니다.

* 기호7-(다),7-(라)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물(펌프실 및 발전기실)입니다.

* 기호9-(마)는 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물(동·식물관련시설, 일반음식점, 식품제조업소, 사무소)로, 건축물대장상 면적은 651.1㎡입니다.

* 제시 외 건물로는 화장실(조적조), 기계실(판넬조), 창고(파이프조), 다용도실(조적조)이 있습니다.

외부 지도 및 검색사이트를 통한 주변 시설 검색 결과, 본 물건의 소재지 주변에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2014년 12월 18일 접수된 강진군수산업협동조합의 근저당권 (을5, 채권액 520,000,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 강 : 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2018-05-30, 대항력 없음.

* 임차인 고 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-02-24, 확정일자 2025-02-24, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-05-12, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (고 임차인의 보증금 3천만원은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당 순위에 따라 변제받지 못하는 금액이 발생할 수 있으므로 명도 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.)

* 등기부채권 총액: 813,304,296원 (토지 및 건물 등기부채권 합계)

4. 상권분석

본 물건은 마량초등학교와 인접하여 있어 지역 내에서의 접근성은 양호한 편입니다.

주변은 소규모 공업지대, 전, 답, 양어장 등 다양한 용도로 활용되는 토지들이 혼재되어 있으며, 대규모 상업시설이나 주거 밀집 지역보다는 지역적인 특색을 가진 지역으로 판단됩니다.

다수의 필지로 구성되어 있어, 현재 이용 중인 양어장, 공업용, 도로 등의 용도 외에도 다양한 사업적 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 마량초등학교 인근에 위치하고 있어 지역 내 이동은 가능하나, 주요 간선도로 접근성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 편의시설: 마량초등학교 외에 주변 상업 및 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 주거환경: 공업지대, 농경지, 학교 등이 혼재된 지역으로, 쾌적하거나 편리한 주거 환경이라고 보기는 어려우나, 지역 내에서는 보통 수준의 환경을 제공하는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 10, 11 토지는 공부상 지목이 '답'이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으니 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

* 건물 면적 불일치: 목록 9 건물의 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 상이하여, 추후 등기부 정리 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 기계기구 현황: 공장 관계자의 안내 없이 목록 기준으로 평가되었고, 공장 가동 중단 상태라 기계기구의 정상 작동 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.

* 소재 불명 기계기구: 공장저당법상 특정 기계기구(일련번호 5)가 현황 소재불명으로, 이에 대한 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 도시계획시설 저촉: 일부 토지가 도로 계획에 저촉되나, 미미한 수준으로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 고 의 보증금: 대항력이 없는 임차인이지만 3천만원의 보증금이 존재하므로, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차를 통해 해결해야 합니다. (차임 0원으로 기재되어 있어 월세 수취 여부는 미확인 상태입니다.)

7. 종합 의견

본건은 동물 및 식물 관련시설 용도로 이용되고 있는 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 복합적인 시설 구성은 다양한 사업적 활용 가능성을 시사합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 제출, 건물 면적 불일치, 기계기구 관련 사항 등은 철저한 확인과 절차 진행이 요구됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 과정에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 1451평)을 바탕으로 기존 시설 활용 또는 신축을 통한 사업 확장 가능성이 높습니다.

* 동물 및 식물 관련시설, 공업용, 양어장, 도로 등 복합적인 토지 이용 현황은 다목적 활용에 유리합니다.

* 마량초등학교 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 확보되어 있습니다.

* 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이며, 대항력 없는 임차인 고 의 보증금 3천만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항들을 반드시 추가로 검토해야 합니다.

* 인근 부동산 시세 및 유사 물건 거래 사례 조사.

* 현장 답사를 통한 건물 및 부속 시설의 실제 상태 및 가치 평가.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 매각기한 준수.

* 건물 면적 불일치 해소를 위한 등기부 정리 비용 및 절차 확인.

* 소재 불명 기계기구 및 평가 불가 기계기구 관련 명확한 처리 방안 수립.

* 향후 사업 운영을 통한 수익성 분석 및 예상 명도 비용 산출.

상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.