나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5200 [1] 전라남도 강진군 성전면 월평리 379-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 '성전중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성전중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성화전문대학)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 경량철골조 경량철골지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉠,㉡은 경량철골조 경량철골지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호2-(가)는 근린생활시설(당구장)으로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉠,㉡은 다용도실로 이용 중입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호2-(가) 건물은 공부상 용도가 '당구장', '일반음식점'이나, 기준시점 현재 '당구장'으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각, 지분매각, 제시외 건물 포함
- 목록1.은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상 둘 이상의 용도지역(일반상업지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 있는 토지로서 구분하여 평가
-목록2. 건물은 공부상 용도가 '당구장', '일반음식점'이나, 현황은 '당구장'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5200 (1)

소재지: 전라남도 강진군 성전면 월평리 379-1

용도: 근린생활시설

감정가: 47,452,360원

토지면적: 774.00㎡ (약 234.13평)

토지 지분: 193.5㎡ (약 58.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 231.23㎡ (약 69.95평)

건물 지분: 115.62㎡ (약 35.01평)

건물 제시외면적: 98.60㎡ (약 29.83평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 토지세부정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (성전중학교, 성화전문대학)

토지 현황: 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접합니다.

1.2. 건물세부정보

건물 지분: 115.62㎡ (약 35.01평)

건물 제시외면적: 98.60㎡ (약 29.83평)

건물 구조: 경량철골조 경량철골지붕 단층 건물

이용상태: 근린생활시설(당구장)으로 이용 중입니다. 제시 외 건물은 다용도실로 이용 중입니다.

건축물대장 상 주요용도: 제2종근린생활시설 (근린생활시설)

2. 입지조건

위치: 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 '성전중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통: 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 1998년 10월 24일 접수된 광주은행 근저당권입니다. (말소 예정)

기타 권리: 2025년 2월 12일 접수된 박정실의 임의경매 개시결정 등기(2025타경5200)가 있으며, 이는 매각으로 소멸 예정입니다.

등기부채권 총액: 158,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'가 있으나 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 강진군 성전면 면소재지 내에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주요 용도: 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타납니다.

주요 시설: 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며, 인근에 성전중학교 및 성화전문대학이 위치합니다.

현재 이용: 공부상 '당구장', '일반음식점'이나 현황 '당구장'으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나, 북측 인접 도로가 노폭 약 2m 내외의 비포장도로로 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다. 대중교통 이용에 대한 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변 편의시설: 면소재지 내 위치하여 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설의 분포 및 접근성은 추가 조사가 필요합니다.

교육시설: 성전중학교와 성화전문대학이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 건물 및 토지의 일부 지분만 매각되므로, 취득 시 나머지 지분권자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자에게 우선매수권이 존재하여, 최종 낙찰이 무효화될 가능성이 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 후 보증금 미납 시 향후 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

도로 접면: 노폭 2m의 비포장도로에 접하고 있어, 차량 접근성이 제한적이거나 향후 건축 및 개발에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

용도지역 중복: 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 파악되지 않았습니다. 면소재지 및 학교 인근이라는 점을 고려할 때, 일반적인 수준의 환경으로 판단됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 전라남도 강진군 성전면 소재의 근린생활시설로, 면소재지 내에 위치하며 현재 당구장으로 이용 중입니다. 토지와 건물의 지분 매각으로 진행되며, 이로 인해 나머지 지분 소유주와의 관계 설정 및 공유자 우선매수권 행사 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 북측의 좁고 비포장된 도로 상황과 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 혼재된 용도지역은 향후 활용 및 개발에 있어 추가적인 검토가 필요한 부분입니다. 감정가는 47,452,360원이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

면소재지 내에 위치하여 지역 주민을 기반으로 한 상권 활용이 가능합니다.

제2종근린생활시설로 용도 변경 및 다양한 활용의 유연성을 가지고 있습니다.

지분 매각 특성상, 적극적인 협상 및 전략 수립을 통해 상대적으로 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 47,452,360원입니다. 지분 매각, 좁은 도로 폭, 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

감정가의 약 70% ~ 80% 수준인 33,000,000원 ~ 38,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 주변 시세 조사, 경쟁 입찰자 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.