나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5104 [1] 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5104 [1] 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

장흥지원 경매1계 2025타경5104 | 소재지: 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-1 | 감정가: 573,297,600원 | 최저가: 458,638,000원 | 용도: 단독주택

1. 강진지원 2025타경5104 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강진지원 2025타경5104 (1)

소재지: 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-1

용도: 단독주택

감정가: 573,297,600원

토지면적: 714.00㎡ (약 216.0평)

토지 지분율: 64600.340000000004

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 221.80㎡ (약 67.1평)

건물 지분율: 22180

건물 제시외면적: 27.60㎡ (약 8.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채권자: 강OOOOOO

1.2. 감정평가 요약

토지감정평가 요항표에 따르면, 본건은 전라남도 강진군 강진읍 소재 '상설시장' 서측 인근에 위치하며, 주택과 상가가 혼재된 주상혼용지대로서 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 교통 상황 또한 보통입니다.

토지 기호(1),(4)와 기호(3)은 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 및 사다리형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

기호(1),(4) 토지는 인접 필지(남성리 2-14)를 통해 접근 가능하며, 기호(3) 토지는 동남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 기호(1),(3),(4)는 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

건물감정평가 요항표에 따르면, 본건 건물(기호2-(가))은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 단독주택으로, 외벽은 벽돌붙임 및 페인트 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

제시외 건물로는 판넬조 판넬지붕 단층 건물(다용도실 및 차양), 조적조 슬라브지붕 단층 건물(보일러실), 판넬조 판넬지붕 단층 건물(보일러실), 조적조 기와지붕 단층 건물(대문) 등이 포함되어 있습니다.

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있으며, 단독주택으로 이용 중입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 강진읍 상설시장 인근에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 주택과 상가가 혼재된 주상혼용지대로서, 지역 내에서의 기본적인 입지 조건은 보통으로 평가됩니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 도로 상황 또한 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다. 채권자는 강OOOOOO입니다.

주의사항으로 '일괄매각' 및 '제시외 건물 및 수목(살구나무, 모과나무, 은목서 등 감정가 5,000,000원) 매각 포함'이라고 명시되어 있습니다.

본 건은 '지분매각'으로 진행되며, '공유자우선매수신고'가 있었으나, '목록3. 지분매각(목록1.4는 맹지이나 목록3을 통해서만 도로에 접근가능하므로 일괄매각함. 이로 인하여 공유자우선매수권 행사 불인정)'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 해당 물건의 일부 지분이 매각 대상이지만, 도로 접근성 문제로 인해 일괄 매각을 진행하며, 이로 인해 공유자우선매수권 행사가 인정되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 강진읍 상설시장 인근의 주상혼용지대로, 주변에 주택과 상가들이 다수 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 상설시장과의 근접성은 지역 내 수요와 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 상설시장 인근에 위치하여 생필품 구매 및 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주택과 상가가 혼재된 지역 특성상, 주거 기능과 상업 기능이 함께 발달해 있을 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '맹지'로서의 접근성 문제입니다. 목록 1, 4번 토지는 도로에 직접 접하지 않고 목록 3번 토지를 통해서만 도로에 접근이 가능하다고 명시되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 활용에 있어 제약이 될 수 있으며, 추후 도로 이용과 관련된 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한 '지분매각'이라는 점은 소유권 관계가 완전히 정리되지 않았음을 의미하며, 공동 소유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 공유자우선매수권 행사가 불인정된다는 점은 매각 절차상의 특수성이지만, 여전히 지분 매각이라는 근본적인 사항은 남아 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 강진읍 상설시장 인근의 주상혼용지대에 위치한 단독주택으로, 지역 내에서 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 토지가 맹지이며 지분 매각으로 진행된다는 점은 명확한 리스크 요인입니다. 이러한 조건들을 충분히 인지하고, 향후 도로 접근성 문제 해결 및 지분 소유권 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제시외 건물과 수목이 매각에 포함된다는 점은 추가적인 가치 요소가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 강진읍 상설시장 인근이라는 입지적 장점과 잠재적 개발 가능성에 있습니다. 맹지 해소 및 지분 소유권 정리 등 잠재적 리스크를 성공적으로 관리한다면, 단독주택으로서의 주거 가치 상승 또는 상업 용지로서의 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 지역 내 상권 발달과 더불어 부동산 가치 상승을 염두에 둔 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유효할 수 있습니다. 주변 시설 조사 결과, 현재까지 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

법원 정보

장흥지원 경매1계