나이스옥션 법원경매 목포 2024타경56102 [1] 전라남도 신안군 증도면 방축리 산301 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 증도면 방축리 소재 "검산마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 해안농경지대로 농경지 및 야산, 기존주택 등이 혼재하고 있으며, 남측 인근은 해안이며, 서측 인근에는 신안해저유물발굴기념관 등이 소재합니다.

교통상황

기호(2),(4) 대중교통여건은 다소 불편시 되나, 공히 2차선 포장도로변에 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) 부정형 평지로서, 현황 나지(잡종지)입니다. 기호(4) 부정형 완경사지로서, 대부분 자연림이며, 일부 건부지 및 도로입니다.

인접 도로상태

기호(2),(4) 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(2015-06-25), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-41)(접함), 주차장(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(4) 계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구(2016-05-12), 지구단위계획구역(2016-05-12), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(2) 위지상에 제시외 수목 및 제시외 관정 1식이 소재합니다. 기호(4) 위지상에 제시외 관정 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기호(4) 위지상에 타인소유 건물이 일부 걸쳐서 소재합니다. 기호(4) 위지상에 이동이 용이한 이동식 숙박시설 1동과 컨테이이너 1기가 소재합니다.

물건 비고

지상소재 제시 외 수목은 매각에서 제외
(주)브이산업개발로부터 유치권 신고 있었으나 채권자가 유치권 부존재확인의 소(광주지방법원 2025가단40438) 제기하여 승소 확정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경56102 (1)

소재지: 전라남도 신안군 증도면 방축리 산301

용도: 임야

감정가: 473,319,000 원

토지면적: 4781.00㎡ (약 1,446평)

건물면적: 0㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나주축산업협동조합 (등기부 요약상 확인)

특이사항: 유치권, 공동담보 (단, 유치권은 부존재 확정됨)

주의사항: 지상소재 제시 외 수목은 매각에서 제외됨

2. 1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 전라남도 신안군 증도면 방축리 "검산마을" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 해안농경지대로 농경지와 야산, 기존 주택이 혼재되어 있으며, 남측으로는 해안이, 서측으로는 신안해저유물발굴기념관이 소재합니다.

교통상황:

대중교통 여건은 다소 불편하나, 2차선 포장도로변에 접하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

본건 토지는 세로(가)로 분류되는 도로에 접해 있습니다.

주변 시설:

서측 인근에 신안해저유물발굴기념관이 위치하고 있으며, 증도는 아시아 최초 슬로시티로 지정되어 갯벌, 태평염전, 해송숲 등 자연경관과 관련된 관광 자원이 풍부한 지역입니다. 관광휴양개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 1.2. 권리분석

말소기준권리:

을3 (근저당권, 나주축산업협동조합, 2014.01.23)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 기재되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 그러나 등기부상 을10 근저당권은 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부 요약:

* 갑3 (소유권이전, 설광춘, 2007.11.01)

* 갑5 (소유권이전, 주식회사 트레저아일랜드, 2013.12.03)

* 을3 (근저당권, 나주축산업협동조합, 2014.01.23, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 을6 (근저당권, 테크메이트코리아대부주식회사, 2016.02.12, 624,000,000원) - 말소

* 을9 (근저당권, 나주축산업협동조합, 2016.08.04, 1,950,000,000원) - 말소

* 을10 (지상권설정, 나주축산업협동조합, 2016.08.04) - 말소

* 갑26 (가압류, 김육봉, 2020.11.20, 270,000,000원) - 말소

* 을11 (근저당권 공동담보목록, 이대수, 2024.07.23, 1,000,000,000원) - 말소

* 갑27 (임의경매, 나주축산업협동조합, 2024.07.23, 1,891,031,234원) - 말소

유치권:

(주)브이산업개발로부터 유치권 신고가 있었으나, 채권자가 유치권 부존재확인의 소를 제기하여 승소 확정되었습니다. 따라서 유치권에 따른 부담은 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 본 건은 임야이므로 건물에 대한 임차인은 존재하지 않으나, 토지에 대한 임차인이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다. 그러나 인수하는 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 1.3. 상권분석

본 물건은 임야로서 주변이 농경지와 야산으로 이루어져 있어 일반적인 상권의 형성은 미미합니다. 서측 인근의 신안해저유물발굴기념관이 소재하지만, 직접적인 상권과는 거리가 있습니다. 토지이용계획상 관광ㆍ휴양개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치는 고려할 수 있습니다.

5. 1.4. 생활정보

본 물건은 "검산마을" 인근의 자연환경이 양호한 지역에 위치합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 이용 시 2차선 도로 접근성은 양호합니다. 주변 편의시설 및 생활 기반 시설은 증도면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 관광ㆍ휴양개발진흥지구

* 지구단위계획구역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접함)

* 주차장(저촉)

* 가축사육제한구역

* 준보전산지

* 도로구역 (기호 4)

* 접도구역 (기호 4)

제시외 물건:

* 기호(2) 지상: 제시외 수목 및 제시외 관정 1식 (수목은 매각 제외 대상)

* 기호(4) 지상: 제시외 관정 1식

공부와의 차이 및 기타 참고사항:

* 기호(4) 토지 지상에 타인 소유 건물이 일부 걸쳐 소재하고 있습니다. 이는 명도 및 소유권 행사에 중대한 문제가 될 수 있습니다.

* 기호(4) 토지 지상에 이동이 용이한 이동식 숙박시설 1동과 컨테이너 1기가 소재합니다. 이들 시설의 소유권 및 철거 문제 발생 가능성이 있습니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 신안군 증도면의 관광ㆍ휴양개발진흥지구 내에 위치한 임야로, 지역 개발에 따른 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗하며, 유치권 분쟁도 해소된 상태입니다. 그러나, 기호(4) 토지 지상에 타인 소유 건물이 일부 걸쳐 있다는 점과 이동식 숙박시설 및 컨테이너가 소재한다는 점은 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 법적, 물리적 하자 사항들에 대한 철저한 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 신안군 증도면의 관광 개발 지역 내 임야로서, 지역 개발 수혜 가능성.

* 권리관계가 대부분 말소되어 법적 권리 리스크는 적음 (단, 타인 건물 걸침 문제는 별개).

* 증도면의 풍부한 자연경관 및 관광 자원을 활용한 개발 잠재력.

9. 1.8. 예상 입찰가

본 물건은 임야로서, 감정가 473,319,000원 외에 인근 토지 시세, 잠재적 개발 가능성, 그리고 타인 소유 건물 일부 걸침 및 이동식 시설 존재 등 명도 및 소유권 행사 과정에서 발생할 수 있는 중대한 리스크와 그 해결 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 현장 확인, 이해관계인과의 협의, 법률 전문가와의 상담 후 입찰가격을 결정하는 것을 권장합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.