나이스옥션 법원경매 목포 2025타경347 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2265 중앙프라자 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '남악고등학교' 서측 인근에 위치하는
중앙프라자 제4층 제401호로서,주위는 상가 및 점포, 아파트단지 등인 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 8층 건물 중
제4층 제401호로서,

외벽:돌붙임마감, 드라이비트 등,
내벽:몰탈위페인팅마감 등
창호:새시창호임.

이용상태

공실임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비. 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형,상업용 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복6차선 아스팔트포장도로에, 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획
구역(2022-09-01)(남악지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-31)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(2013-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합),가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)
<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

2025년 2월분부터 현황조사시점(2025.4.16.) 현재까지 약 760,000원 관리비 미납

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경347 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2265 중앙프라자 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 522,000,000원

토지면적: 49.71㎡ (약 15.04평)

토지지분: 49.714㎡ (약 15.04평)

건물면적: 223.04㎡ (약 67.48평)

건물지분: 223.04㎡ (약 67.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 기아자동차주식회사 (등기부요약 상 을2 근저당권자, 임의경매 채권자는 '기아'로 기재되어 있으나, 임의경매 개시 결정 등기 정보상 채권자는 '기아'로 확인됨.)

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '남악고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 상가, 점포, 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

동측으로는 왕복 6차선, 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지는 세장형의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 대로1류, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다. [cite:text itself]

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 9월 30일 접수된 기아자동차주식회사 근저당권 (을2)입니다.

등기부상 채권 총액은 1,644,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을2: 근저당권 (기아자동차주식회사, 2016-09-30)

* 을4: 근저당권 (신안농업협동조합, 2019-11-15)

* 을5: 근저당권 (신안농업협동조합, 2020-03-10)

* 을6: 근저당권 (신안농업협동조합, 2022-03-24)

* 을7: 근저당권 (신안농업협동조합, 2023-12-20)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 남악리 중앙프라자는 남악고등학교 인근에 위치하며, 주변은 상업시설과 주거단지가 혼재된 지역입니다.

남악신도시는 전라남도청 등 다수의 공공기관이 이전해 행정의 중심지 역할을 하고 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다.

인근에 남악시장 등 상업 시설이 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

건물 용도는 근린상가이며, 현재 본건은 공실 상태입니다.

5. 생활정보

주변에 남악고등학교가 위치해 있으며, 상업지구 내에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대로변에 인접하여 차량 접근성이 양호합니다.

인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

관리비 미납: 2025년 2월분부터 현황조사시점(2025.4.16.)까지 약 760,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. [cite: text itself]

이는 낙찰자가 인수해야 하는 공용 부분 관리비일 가능성이 높으며, 정확한 인수 범위 및 금액은 관리사무소 또는 관련 법규를 통해 추가 확인이 필요합니다.

공실: 현재 공실 상태로, 임대차를 통한 수익 창출까지는 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 1,644,000,000원으로 높은 편입니다. 이는 경매 절차에 따라 소멸될 예정이나, 해당 부동산의 담보 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 행정의 중심지로 발전하고 있는 남악신도시에 위치한 근린상가로, 중심상업지역에 속해 있어 입지적 가치가 있습니다. [cite:11, text itself]

대로변에 접한 좋은 도로 조건을 갖추고 있으며, 주변 상업 및 주거 인프라를 활용할 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 약 760,000원의 미납 관리비가 존재한다는 점은 낙찰 시 고려해야 할 사항입니다. [cite: text itself]

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 미납 관리비와 공실 해소를 위한 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

남악신도시의 지속적인 개발과 행정 중심지로서의 가치 상승 기대.

대로변 코너에 가까운 입지로 가시성과 접근성이 우수합니다.

적절한 가격으로 취득 시 임대 수익 또는 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 토대로 산정됩니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 낙찰 사례, 공실 해소 가능성, 향후 시장 전망 등에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 임장 활동을 통해 현장 상황을 면밀히 파악하고, 잠재적 리스크(특히 미납 관리비) 해소 방안을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 정보만을 토대로 특정 금액을 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.