나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51028 [1] 전라남도 함평군 손불면 궁산리 803 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51028 [1] 전라남도 함평군 손불면 궁산리 803 답 경매

• 사건번호: 2025타경51028
• 주소: 전라남도 함평군 손불면 궁산리 803
• 감정가: 62,271,000원
• 최저가: 43,590,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

목포지원 경매5계 2025타경51028 | 소재지: 전라남도 함평군 손불면 궁산리 803 | 감정가: 62,271,000원 | 최저가: 43,590,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51028 (1)

소재지: 전라남도 함평군 손불면 궁산리 803 외 3필지 (일괄매각)

용도: 답 (농경지)

토지면적: 3,826.00㎡ (약 1,157.40 평)

감정가: 62,271,000 원

1.2. 매각 상세 및 특이사항

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 손OOOOOOO

주의사항: 일괄매각이며, 제시 외 수목이 포함되어 매각됩니다.

특이사항:

1) 농지취득자격증명 필수: 매각 결정기일 전까지 관할 관청에서 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

2) 현황: 목록 1, 3 토지는 타지번과 일단지(하나의 덩어리)로 이용 중입니다.

3) 접근성: 목록 2, 4는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 목록 1, 2는 인접 필지를 통하여 진출입이 가능하며, 목록 3, 4는 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

4) 제시외 물건: 기호(2) 토지상에 제시외 수목이 소재합니다.

2. 입지 및 환경 분석 (입지조건)

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 함평군 손불면 궁산리 소재 ""묘동마을"" 남서측 인근에 위치한 농지입니다.

주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 순수 농촌 지대로서, 농업 생산 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 혐오시설이 아닌 농업 관련 시설이나 농가 주택 등이 주를 이루어 한적하고 조용한 농촌 분위기를 유지하고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 목록 2, 4 필지가 지적도상 맹지라는 점을 감안할 때, 실제 이용 시 인접 필지와의 진출입로 사용 권한 확인이 중요합니다. 목록 3, 4는 포장도로에 접하여 상대적으로 양호한 접근성을 보입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 관계 (권리분석)

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 채무자(김OO)와 소유자(김OO)가 동일합니다.

매각은 토지 매각이며, 건물은 존재하지 않습니다. 등기부등본 상 권리 분석은 매각으로 소멸되는 권리들 위주로 판단되어 입찰자가 인수해야 할 권리는 없을 것으로 예상되나, 최종적인 권리분석은 말소기준권리 및 임차인 현황 등을 재확인해야 합니다. (제시된 정보만으로는 임차인 현황 미상)

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 기호(1~4)는 공히 생산관리지역입니다.

제한사항: 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 대규모 축사 건축 등이 불가능함을 의미합니다.

생산관리지역은 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역으로서 농업적 이용을 위하여 필요한 지역을 말하며, 장기적으로는 주택 및 일부 근린생활시설 건축 가능성도 있으나, 현황이 '답'이므로 농지로서의 활용이 주된 목적입니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 곳은 순수 농촌 지대로, 대형 상업 시설이나 편의 시설은 원거리에 위치하고 있습니다. 따라서 상업적 투자가 아닌 순수 농지 투자 또는 장기적 자산 보존 목적의 투자로 접근해야 합니다.

주변에는 묘동마을 등의 소규모 농가 주택이 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(면사무소, 마트, 의원 등)은 손불면 소재지까지 이동해야 이용 가능합니다.

4.2. 감정평가 요약

기호(1~4)는 공히 부정형의 토지로 현재 농경지(답)로 이용 중이며, 감정가는 총 62,271,000원으로 평당 약 53,800원 수준으로 평가되었습니다. (토지 총면적 1,157.40평 기준)

5. 투자 타당성 및 리스크

5.1. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명 미제출 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 농취증을 발급받지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 영농 계획이 확실한 개인 또는 농업 법인에 적합합니다.

2) 맹지 리스크: 목록 2, 4는 지적도상 맹지입니다. 목록 1, 2가 인접필지를 통해 진출입이 가능하다고 하나, 이는 타인의 토지 이용에 대한 묵시적/현황적 동의일 수 있으므로, 명확한 통행권 확보 여부를 확인해야 합니다.

3) 제시 외 수목 처리: 토지 기호(2)에 소재하는 제시 외 수목에 대한 처리(제거 또는 관리) 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

4) 임대관계 미상: 현재 실제 경작자가 누구인지, 임대차 관계가 설정되어 있는지 여부가 미상입니다. 농지법상 임차인의 대항력 유무 및 명도 이슈가 발생할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1) 저가 투자 기회: 감정가가 평당 약 5만원대로 형성되어 있어, 농지 투자 목적의 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

2) 생산관리지역: 보전 중심의 농림지역보다는 활용도가 높은 생산관리지역에 속하여 장기적으로는 제한적이나마 개발 가능성을 열어둘 수 있습니다.

3) 일단지 이용: 일부 필지가 타 지번과 일단지로 이용되고 있어 경작의 효율성이 높을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전형적인 농지 임의경매 사건으로, 농업 생산을 위한 실경작자 또는 장기적인 자산 보존 및 소규모 농지 투자를 희망하는 투자자에게 적합합니다.

가장 중요한 것은 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부입니다. 입찰 전 관할 지자체에 영농 의사와 농지 취득 계획을 확인하고 농취증 발급에 문제가 없는지 사전 점검이 필수적입니다. 또한, 맹지에 대한 현황상 통행이 법적으로 보장되는지, 인접 필지 소유자와의 관계 등을 확인하는 현장 답사가 반드시 수반되어야 합니다.

맹지 및 농취증 리스크를 감안하여 시세보다 충분히 낮은 가격으로 입찰가를 산정할 경우, 장기적인 농지 자산 확보의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매5계