나이스옥션 법원경매 목포 2025타경332 [1] 전라남도 신안군 압해읍 동서리 796-10 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 압해읍 동서리 소재 '상동저수지' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 남측 인근으로 국도 2호선이 통과하여 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 양만장 부지 및 일부 현황 도로임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 남동측으로 폭 약3m 정도의 포장도로에 접함.(본건 일부가 도로임)

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)메추리)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 (ㄱ)(ㄴ)이 소재하며,
별지 '사진용지'와 같이 제시외수목(무화과나무) 등이 소재함.
별지 '사진용지'와 같이 이동이 가능한 제시외비닐하우스 2개동 및 물탱크,
그늘막 등이 소재하며, 페기물이 적치되어 있음.

공부와의 차이

공부상 지목은 양어장이나 현황은 양만장 및 현황 일부가 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 2(가) : 일반철골구조 엠. 티 단열강판지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬마감
바닥 : 콘크리트 마감.
주기둥 : H-Beam 400 *200mm

본건 3(나) : 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감
내벽 : 벽지, 타일 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 2(가) : 동식물관련시설(양어장)이며, 조사시점 현재 가동 중단 상태임.
본건 3(나) : 동식물관련시설(관리사 및 창고)임.

설비내역

본건 2(가) : 급 배수설비, 화재경보설비.
본건 3(나) : 급 배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '사진용지' 와 같이 제시외건물 (ㄱ)(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기계기구의 현상은 보통임.

물건 비고

일괄매각(기계기구, 수목, 제시외 건물, 제시외 기계기구 및 제시외 구축물 포함)
목록1 지적도상 맹지이나 본건 일부 도로임
기계기구 일부 소재불명(감정서 참조)
목록1 지상에 소재한 비닐하우스 2동, 물탱크, 그늘막, 폐기물 각 매각 제외
제시외 기계기구 중 히트펌프와 해수열원히트펌프는 보조금(국비, 군비)이 교부된 기계기구로 보조금관리에관한 법률 제35조에 따라 매각허가결정시까지 전남도지사의 승인서 필요함(미제출시 매수보증금 미반환)(문의:신안군 해양수산과)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 신안군 압해읍 동서리 796-10

1.2. 사건번호

목포지원 2025타경332 (1)

1.3. 경매 구분

부동산임의경매

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (기계기구, 수목, 제시외 건물, 제시외 기계기구 및 제시외 구축물 포함)

1.5. 용도

동물 및 식물 관련시설

1.6. 감정가

1,511,653,500원

1.7. 면적

토지면적: 7,262.00㎡ (약 2,197.11평)

건물면적: 3,112.96㎡ (약 942.00평)

1.8. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재.

일괄매각 대상에 기계기구, 수목, 제시외 건물 등이 포함되나, 일부 비닐하우스 2동, 물탱크, 그늘막, 폐기물은 매각 제외 대상임.

지적도상 맹지이나 현황 일부 도로로 이용 중임.

기계기구 중 일부 소재 불명 (감정서 참조).

보조금(국비, 군비)이 교부된 히트펌프 및 해수열원 히트펌프는 매각허가결정 시까지 전남도지사의 승인이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 미반환될 수 있음 (문의: 신안군 해양수산과).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 신안군 압해읍 동서리 소재 '상동저수지' 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안 농촌지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 인근으로 국도 2호선이 통과하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 현황

부정형 평지의 양만장 부지 및 일부 현황 도로임.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 3m 정도의 포장도로에 접함. 본건 토지의 일부가 도로로 이용되고 있음.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소, 젖소, 말, 사슴, 양, 염소, 개, 돼지, 닭, 오리, 메추리)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2006년 1월 17일 접수된 양만수산업협동조합의 근저당권(을15)임.

총 등기부채권액은 704,977,465원임.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 백운기: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 백현덕: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1984-11-24, 대항력 있음.

금액이 0원이나 대항력이 있으므로, 인수되는 보증금은 없으나 권리 관계 확인 및 명도 시 유의가 필요함.

* 오승: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-23, 배당신고일자 2025-04-08, 대항력 없음.

대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 전액 배당받지 못할 경우 일부 인수될 가능성도 배제할 수는 없으나, 현재로서는 인수 보증금은 0원으로 파악됨.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로 보고되어, 임차인과 관련된 금전적 인수 부담은 없는 것으로 보임. 단, 대항력 있는 임차인(백현덕)의 명도 관련 절차에 유의해야 함.

4. 상권분석

신안군 압해읍 동서리 지역은 주로 농어업 및 어촌 활동이 이루어지는 지역 특성을 보임.

인근에 지역 특산물(수산물, 농산물)을 취급하는 소규모 시장이 있을 수 있으며, 관광객을 대상으로 한 식당이나 편의시설이 일부 존재할 수 있음.

대규모 상업 시설이나 일반적인 상권 형성보다는 지역 기반 산업(양식업, 농업) 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됨.

5. 생활정보

해당 지역은 농촌 및 어촌 생활 환경을 가지며, 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 마을회관 등)은 근거리 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지 또는 더 큰 도시로 나가야 이용 가능할 수 있음.

교통 접근성은 국도 이용이 가능하나, 대중교통 환경은 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(백현덕) 존재: 보증금/차임은 0원이지만, 법적으로 보호받는 임차인이므로 명도 과정에서 추가적인 절차나 시간이 소요될 수 있음.

* 보조금 관련 기계기구: 히트펌프 및 해수열원 히트펌프는 보조금 교부 대상이므로, 매각허가 결정 전 전남도지사의 승인이 필요함. 미승인 시 매수 보증금 반환 불가 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 기계기구 일부 소재 불명: 정확한 물건 상태 파악에 어려움이 있을 수 있으며, 감정서 확인이 필수적임.

* 제시외 물건: 비닐하우스 2동, 물탱크, 그늘막, 폐기물 등은 매각 제외 대상이므로, 추후 원상복구 또는 처리 관련 비용이 발생할 수 있음.

* 지적도상 맹지: 일부 도로로 이용 중이나, 지적도상 맹지라는 점은 토지 이용 및 개발 시 제한 요인이 될 수 있음.

* 건물 이용 상태: 양어장으로 사용되던 건물(2)이 가동 중단 상태로, 해당 용도로 재사용 시 상당한 설비 보강 및 투자가 필요할 수 있음.

* 환경 규제: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 있어 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광활한 토지와 비교적 넓은 규모의 동물 및 식물 관련시설 건물을 일괄 매각하는 건으로, 양식업 또는 관련 시설 운영을 위한 부지 및 건물을 찾는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 보조금 관련 기계기구의 승인 문제, 일부 제시외 물건 및 기계기구의 상태 불명확성 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 주변 환경이 농촌 및 어촌 지역임을 고려할 때, 상권 및 생활 인프라는 제한적일 수 있으므로, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 권리 분석, 관계 기관(신안군 해양수산과 등)과의 사전 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지: 7,262.00㎡ (약 2,197.11평)의 토지는 향후 활용 가치가 있을 수 있음.

* 동물 및 식물 관련시설 용도: 양식업, 축산업, 농업 등 특정 목적의 시설 운영에 적합한 용도임.

* 해안 농촌 지역의 잠재력: 신안군의 지역 특성을 활용한 사업 기회 모색 가능.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 관련 금전적 인수 부담이 0원이라는 점은 초기 부담을 줄여줄 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가 1,511,653,500원을 기준으로, 제시된 다수의 잠재적 리스크(대항력 임차인, 보조금 관련 기계 승인 문제, 소재 불명 기계, 매각 제외 물건 등)와 건물 가동 중단 상태, 지역적 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 철저한 현장 조사 및 전문가 의견을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(주: 위 예상 입찰가는 본 정보만을 바탕으로 한 제시이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.