나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50931 [1] 전라남도 신안군 하의면 웅곡리 산37 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50931 [1] 전라남도 신안군 하의면 웅곡리 산37 임야 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매6계 2025타경50931 | 소재지: 전라남도 신안군 하의면 웅곡리 산37 | 감정가: 24,396,000원 | 최저가: 17,077,000원 | 용도: 임야

1. 목포지원 2025타경50931 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경50931 (1)

소재지: 전라남도 신안군 하의면 웅곡리 산37

용도: 임야

감정가: 24,396,000원

토지면적: 12,198.00㎡ (약 3,689.5 평)

토지 지분율: 1219800 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 전라남도 신안군 하의면 웅곡리에 위치하고 있으며, 주변은 자연림으로 이루어진 지역입니다. 인근에 하의면복지센터와 하의여객선터미널, 버스승강장이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 확보되어 있습니다. 하의도는 김대중 전 대통령의 고향으로 알려져 있으며, 지역 곳곳에 기념 시설과 아름다운 해안 경관을 갖춘 관광 자원을 보유하고 있습니다. 특히 하의면은 농업과 수산업을 기반으로 하며, 천일염 생산으로도 유명합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 임야이며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 가장 중요한 권리 사항은 '분묘기지권'의 존재입니다. 본건과 인접 필지(웅곡리 253-16번지) 경계에 약 5기의 분묘가 소재하고 있으며, 이 분묘기지권 범위 내에 식재된 묘지목 약 20여주는 매각에서 제외되었습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 소유하기 위하여 그 분묘기지에 해당하는 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 물권으로, 토지 소유자나 제3자의 방해를 배제할 수 있는 효력이 있습니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 임야로서 상업적 활동이 가능한 지역이 아니며, 주변 또한 자연림 위주로 형성되어 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 다만, 인근에 하의면복지센터가 위치하고 있어 지역 주민들의 이용 편의 시설이 존재합니다. 또한, 하의도는 김대중 대통령 생가와 같은 관광 자원으로 인해 방문객이 있는 편이나, 주변이 대부분 자연림이어서 소비를 유발하는 상업 시설은 발달하지 않은 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

하의면은 기본적인 편의시설로 면사무소, 복지센터, 여객선 터미널, 버스 승강장 등이 있습니다. 도서 지역의 특성상 육지와의 접근성은 여객선을 이용해야 하며, 신의도와는 삼도대교로 연결되어 있습니다. 주요 생산물로는 천일염, 왕새우 등이 있으며, 지역 주민들은 농업과 수산업에 종사하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 분묘기지권의 존재입니다. 분묘기지권이 인정되는 경우, 해당 토지의 소유권 행사에 제약이 따르며, 이는 토지 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. 또한, 본건은 '생산관리지역', '가축사육제한구역', '준보전산지'로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 법적인 제한을 받습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정된 지역은 환경 보호, 주민 건강 등의 이유로 가축 사육이 제한될 수 있으며, 축사 신축 시에는 주민 동의가 필요할 수 있습니다. 현재 검색된 정보 상으로는 주변에 명확한 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 확인되지 않았으나, 분묘 자체는 민감한 시설로 간주될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 하의면 소재의 임야로, 감정가는 24,396,000원입니다. 아름다운 자연환경과 김대중 대통령의 고향이라는 상징성을 가지고 있으나, 인접 필지에 존재하는 분묘로 인한 분묘기지권이 성립될 가능성이 높고, 토지 이용에 제한이 따르는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 투자 가치에 신중한 판단이 요구됩니다. 분묘와 관련된 법적 분쟁 및 토지 이용의 제약을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* **김대중 대통령 고향 프리미엄**: 역사적 인물의 고향이라는 상징성은 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* **관광 개발 가능성**: 하의도는 아름다운 해안 경관과 함께 관광 자원을 보유하고 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* **저평가 가능성**: 분묘기지권 및 토지 이용 제한 등으로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있으나, 이는 곧 투자 위험으로 직결되므로 면밀한 분석이 필요합니다.

* **자연환경**: 청정한 자연 환경은 귀농, 귀촌 또는 주말 주택 부지로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

**주의사항**: 본건은 분묘기지권의 존재로 인해 실질적인 토지 이용에 큰 제약이 따를 수 있습니다. 경매 진행 전 해당 분묘의 소유 관계, 분묘기지권 성립 여부 및 범위 등을 반드시 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 명확히 확인하시기 바랍니다. 또한, 가축사육제한구역 및 산지 관련 규제 사항을 사전에 충분히 파악해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매6계