나이스옥션 법원경매 목포 2025타경340 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 2층205호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전라남도청> 남측 인근에 위치하며,
본건 주위는 오피스텔 및 근린상가, 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가),나)는 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 중
제2층 제205호外 1개호로서
2013.12.10 사용승인되었으며
외벽 : 몰탈위페이트 및 석재마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트 및 타일마감 등,
바닥 : 아스타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)는 사무실, 기호 나)는 공실로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비(3대), 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 기계식주차타워(185대) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 10차선(지하차도포함) 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

현황에 따르면 205호(현장사무실로 이용 중) 및 205-1호(공실)로 분리되어 이용 중 (감정은 205호 및 205-1호 전체에 대하여, 사실조회서 첨부)
2025. 2. 기준 205호 미납 관리비 7,242,700원, 205-1호 미납 관리비 6,283,310원

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2

* 사건번호: 목포지원 2025타경340 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115, 남악도휘에드가2차오피스텔 2층205호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 26.95㎡ (약 8.15평)

* 건물 전용면적: 122.43㎡ (약 37.03평)

* 건물 전체 연면적: 14644.87㎡ (약 4430.42평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 무안새마을금고

1.1. 입지조건

2

* 위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전라남도청 남측 인근에 위치.

* 주위환경: 오피스텔, 근린상가, 업무용 빌딩 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 북측으로 왕복 10차선(지하차도 포함) 도로, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호함.

* 토지형상: 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로, 현재 오피스텔 건물 부지로 이용 중.

1.2. 권리분석

2

* 건축물 현황:

* 본건은 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제2층 제205호 외 1개호임.

* 2013년 12월 10일 사용승인된 건물임.

* 외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 마감.

* 내벽: 몰탈 위 페인트 및 타일 마감.

* 바닥: 아스타일 마감.

* 창호: 새시 창호.

* 설비: 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비, 승강기(3대), 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 기계식 주차타워(185대) 등이 구비되어 있음.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2014년 2월 20일 접수된 무안새마을금고의 근저당권 (을1).

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액: 891,291,660원.

* 임차인 현황:

* 본건에는 다음과 같은 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* * 임차인: 유통서비스사업협동조합

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2022-02-25

* 대항력: 없음

* * 임차인: 유한회사성지농산

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2022-10-14

* 대항력: 없음

* * 임차인: 주식회사리치골드에셋

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 630,000원

* 사업일자: 2020-05-14

* 대항력: 없음

* * 임차인: 코너스톤주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금: 0원

1.3. 상권분석

2

* 본건이 소재한 남악신도시는 전라남도청을 중심으로 행정, 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 개발된 지역임.

* 주변에 오피스텔, 근린상가, 업무용 빌딩 등이 밀집해 있어 업무시설로서의 가치가 있으며, 상업 시설 이용도 편리함.

* 인근에 전라남도청이 위치하여 관련 공공기관 및 기업체 종사자들의 수요가 예상됨.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 계획된 도시 지역으로 쾌적한 환경을 갖춘 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

2

* 교통: 단지 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 왕복 10차선 및 2차선 도로와 접해 있어 차량 이동이 원활함.

* 편의시설: 전라남도청 인근으로 각종 관공서, 금융기관, 상업 시설(마트, 식당 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

* 교육시설: 인근에 남악초등학교, 남악고등학교 등 교육 시설이 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 미납 관리비:

* 205호 (현장사무실 이용 중): 7,242,700원 (2025. 2. 기준)

* 205-1호 (공실): 6,283,310원 (2025. 2. 기준)

* 총 미납 관리비: 13,526,010원. 경매 낙찰 시 공용부분 관리비는 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 확인 필요.

* 호실 분리 이용: 본건은 205호(사무실)와 205-1호(공실)로 분리되어 이용 중임. 공실인 205-1호의 임대차 추진 필요.

1.6. 종합 의견

2

* 본건은 전라남도청 인근의 업무지구에 위치한 오피스텔로, 행정 및 상업 시설 접근성이 우수함.

* 건축 연식이 비교적 신축(2013년 사용승인)이며, 제반 설비가 잘 갖추어져 있어 즉시 업무용으로 활용 가능함.

* 권리 관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이어서 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

* 다만, 상당 금액의 미납 관리비가 존재하며, 205-1호가 공실 상태인 점은 잠재적 부담으로 작용할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

2

* 최고의 입지: 전라남도청 인근 행정타운에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 다용도 활용: 사무실, 소규모 법인 사무실, 1인 기업 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능.

* 권리 깨끗함: 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자 가능.

* 미납 관리비 정산 후 공실 해소 시 임대 수익 극대화 가능.

1.8. 예상 입찰가

2

* 감정가: 310,000,000원

* 본건의 위치, 건물 상태, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 가능.

* 미납 관리비 13,526,010원을 고려하여 입찰 금액에 반영하거나, 별도 정산 계획 수립 필요.

* 지역 내 유사 오피스텔의 실거래가 및 임대료 수준을 참고하여 최종 입찰가 결정 권유. (구체적인 입찰가는 시장 상황 및 낙찰자 희망 수익률에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.