나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50912 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 비동 OOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ""롯데아울렛남악점"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 주를 이루는 상가지대임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트 평슬래브지붕 4층건내 제비동 제102호, 제106호, 제씨동 제104호로서
외벽: 대리석 붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 몰탈 등 마감,
창호: 강화유리창임.

이용상태

기호1(가)는 체육장, 기호2(나)는 창고, 기호3(다)는 창고로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
가. 본 건 기호1(가)인 제비동 제102호는 현황 제103호, 제104호와, 본 건 기호3(다)인 제비동
제106호는 제105호와 경계벽이 없이 이른바 튼상가로서 일체로 이용중이니 경매진행시 참고
하시기 바람.
나. 본 건중 기호2(나)는 귀 제시의뢰목록상 대지권 면적은 12,475.8분의 78.1076이나 집합건물
등기사항전부증명서상 12,475.8000분의 78.1077이니 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

본건은 비동 제103호, 제104호와 경계벽 없이 튼상가로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경50912 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 익산원예농업협동조합 (익OOOOOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 비동 1층 102호

건물명: 트리폴리앙프라자 비동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 4층건 내 제1층 102호

용도: 판매시설 (건축물물리적현황상 제2종근린생활시설/판매시설)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 78.11㎡ (약 23.63평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.36㎡ (약 30.05평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 604,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 “롯데아울렛남악점” 북측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal_summary] 주변은 상업용 부동산이 주로 분포하는 상가지대로, 비교적 활성화된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: appraisal_summary] 대중교통 이용 여건은 인근 버스정류장 등을 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건에는 소유권 보존 등기(2017-12-15), 근저당권(익산원예농업협동조합, 2018-01-29, 5억원)이 설정되어 있습니다. 본 건의 말소기준권리는 익산원예농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 전세권, 지분 압류, 지분 가압류, 임의경매 개시결정 등이 순차적으로 등기되었으며, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 약 17억 7059만 6500원입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 임차인 박종연 씨가 보증금 4,000만원, 차임 월 150만원으로 2024년 5월 29일 전입/사업자 등록 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 3월 17일입니다. 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. (이름: 박 )

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 본 건은 매각으로 인해 전부 소멸되는 권리만 존재하며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금이나 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 활용

본 건은 판매시설 용도로 등록되어 있으며, 감정평가서 요약에 따르면 현재 제102호는 체육장으로, 제106호는 창고로 이용 중입니다. [cite: appraisal_summary] 특이사항으로는 본 건(비동 102호)이 비동 103호, 104호와, 비동 106호가 105호와 경계벽 없이 '튼상가' 형태로 일체로 이용 중이라는 점입니다. [cite: appraisal_summary, property_statement] 이는 상가로서 통합된 넓은 공간으로 활용되고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

본 건이 위치한 남악리는 신도시 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다. 인근의 롯데아울렛 남악점은 지역의 앵커 시설로서 유동인구를 흡수하며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 판매시설, 음식점 등이 밀집하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다. [cite: appraisal_summary]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 주변으로는 롯데아울렛 남악점을 비롯하여 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 관공서, 금융기관, 병원 등도 인근 지역에 분포하고 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 롯데아울렛, 상업시설, 주거단지 등이 혼합된 신도시 상업지구의 형태를 띠고 있습니다. [cite: general_knowledge_of_area] 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지 또는 그 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설의 존재는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 관련

현재 본 건과 인접한 호실들이 경계벽 없이 '튼상가' 형태로 통합 사용되고 있다는 점은 인수 후 내부 구조 변경 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 현재 체육장, 창고 등으로 이용 중인 점은 본래 용도인 판매시설 등과의 차이가 있을 수 있어, 향후 용도에 맞는 내부 수리 및 시설 변경이 필요할 수 있습니다. 감정평가서 요약에 토지 지분 면적에 대한 등기부등본상 면적과의 미세한 차이가 언급되어 있어, 경매 진행 시 재확인이 권고되었습니다. [cite: appraisal_summary]

6.2. 등기부 관련

총 채무액이 높은 편이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타

임대 관계가 불명확한 점이 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 주요 상업 시설인 롯데아울렛 남악점 인근에 위치하여 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 활성화된 상업지역 내에 자리하여 안정적인 상권 기반을 갖추고 있습니다.

* '튼상가'로 이용 중인 점은 넓은 공간 활용이 가능하다는 장점이 될 수 있습니다.

* 본 건은 매각으로 소멸되는 권리만 있어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 남악신도시의 중심 상업지역에 위치한 판매시설로, 롯데아울렛 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 '튼상가' 형태로 통합 운영되고 있으며, 이는 넓은 공간 활용을 원하는 사업자에게 매력적일 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며 인수 부담이 없어 경매로서의 매력이 있습니다. 다만, 현재 이용 상태와 용도 간의 차이, 그리고 향후 내부 구조 변경 가능성 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 604,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 주변 유사 물건의 거래 사례, 낙찰자의 자금 계획 및 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 경매 전략을 수립하는 것이 일반적입니다. 철저한 시장 조사와 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.