나이스옥션 법원경매 목포 2025타경326 [1] 전라남도 목포시 남교동 114-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 “남교트윈스타아파트” 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상가 및 아파트단지 등이 소재하는 노선상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지, 주상용임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트콩크리트조 슬레이트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 벽돌 치장 등,
내벽 : 벽지 + 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

점포 및 주택 건물로서,
1층 : 점포,
2층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 “기와지붕”이나, 현황 “슬레이트지붕”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경326 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 114-8

용도: 근린주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 44.30㎡ (약 13.4평)

건물면적: 111.08㎡ (약 33.6평)

감정가: 134,943,320원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 전라남도 목포시 남교동에 소재하며, "남교트윈스타아파트" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 상가 및 아파트단지가 혼재하는 노선상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 03월 26일 접수된 김선학의 강제경매 개시결정 (2025타경326)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 일괄매각 대상이며, 인수되는 특별한 권리(금전적 부담)는 없는 것으로 분석됩니다. 단, 아래 명시된 임차인이 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김용욱

* 보증금: 200만원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-12-07

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 매수인에게 인수되는 금전적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 이력이 확인되며, 말소기준권리인 강제경매가 등기되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 등기사항은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 1층 점포(휴게음식점 등) 및 2층 주택으로 이용 중인 근린주택입니다. 시멘트콘크리트 구조의 2층 건물이며, 사용승인일은 1963년 10월 30일입니다. 공부상 지붕은 기와이나 현황은 슬레이트 지붕으로 확인됩니다.

4.2. 주변 시세

목포시 남교동 일대는 상가와 주택이 혼재된 지역으로, 유사한 상가주택 매물의 거래 시세는 지역별, 건물 상태별로 편차가 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 주변 상가 임대료는 1층 점포의 경우 보증금 1천만 원~5천만 원, 월세 70만 원~300만 원 수준으로 확인됩니다. 주택의 경우 아파트 매매가는 평당 700만 원 ~ 900만 원 수준으로 파악되나, 본 물건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건의 정확한 시세 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지역 부동산 전문가의 상담이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 목포시 남교동 일대는 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 유달산, 목포근대역사관 등 관광 명소가 있으며, 북교사랑나눔재가노인복지센터와 같은 복지시설도 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 비록 인수 보증금은 없으나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 면적 차이: 건축물대장 상 총면적은 73.06㎡로 기재된 부분이 있으나, 본 물건의 건물 면적은 111.08㎡로 명시되어 있어 실제 면적과의 차이 혹은 공부상 오류 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건물 지붕 재질이 공부상 기와이나 현황 슬레이트 지붕으로 확인되어, 추후 재건축 또는 증축 시 관련 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 목포시 및 인근 지역에서 폐기물 처리 시설, 장례식장 등 혐오시설 설치로 인한 주민 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 향후 개발 계획 등을 통해 인접 가능성이 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동의 상가지대 내에 위치한 근린주택으로, 1층 점포와 2층 주택의 복합 용도로 활용 가능성이 높습니다. 입지 조건 및 교통은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 정보 일부 차이 등 명도 및 서류 확인에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 활용: 점포와 주택의 겸용으로 인한 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 입지적 장점: 상업 지역 내 위치하여 유동 인구가 많고, 지역 경제 활동의 중심부에 있을 가능성이 높습니다.

* 경매 감정가 대비 시세 차익: 철저한 권리 분석과 명도 진행을 통해 합리적인 입찰가로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 134,943,320원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없는 상황입니다. 주변 시세 정보가 제한적이므로, 보수적인 접근을 추천합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 100% (약 107,950,000원 ~ 134,940,000원)

본 입찰가 범위는 제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 것이며, 현장 조사, 권리 분석 강화, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 특히 임차인과의 명도 협상 결과에 따라 입찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경326 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 114-8

용도: 근린주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 44.30㎡ (약 13.4평)

건물면적: 111.08㎡ (약 33.6평)

감정가: 134,943,320원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 전라남도 목포시 남교동에 소재하며, "남교트윈스타아파트" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 상가 및 아파트단지가 혼재하는 노선상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 03월 26일 접수된 김선학의 강제경매 개시결정 (2025타경326)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 일괄매각 대상이며, 인수되는 특별한 권리(금전적 부담)는 없는 것으로 분석됩니다. 단, 아래 명시된 임차인이 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김용욱

* 보증금: 200만원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-12-07

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 매수인에게 인수되는 금전적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 이력이 확인되며, 말소기준권리인 강제경매가 등기되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 등기사항은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 1층 점포(휴게음식점 등) 및 2층 주택으로 이용 중인 근린주택입니다. 시멘트콘크리트 구조의 2층 건물이며, 사용승인일은 1963년 10월 30일입니다. 공부상 지붕은 기와이나 현황은 슬레이트 지붕으로 확인됩니다.

4.2. 주변 시세

목포시 남교동 일대는 상가와 주택이 혼재된 지역으로, 유사한 상가주택 매물의 거래 시세는 지역별, 건물 상태별로 편차가 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 주변 상가 임대료는 1층 점포의 경우 보증금 1천만 원~5천만 원, 월세 70만 원~300만 원 수준으로 확인됩니다. 주택의 경우 아파트 매매가는 평당 700만 원 ~ 900만 원 수준으로 파악되나, 본 물건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건의 정확한 시세 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지역 부동산 전문가의 상담이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 목포시 남교동 일대는 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 유달산, 목포근대역사관 등 관광 명소가 있으며, 북교사랑나눔재가노인복지센터와 같은 복지시설도 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 비록 인수 보증금은 없으나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 면적 차이: 건축물대장 상 총면적은 73.06㎡로 기재된 부분이 있으나, 본 물건의 건물 면적은 111.08㎡로 명시되어 있어 실제 면적과의 차이 혹은 공부상 오류 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건물 지붕 재질이 공부상 기와이나 현황 슬레이트 지붕으로 확인되어, 추후 재건축 또는 증축 시 관련 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 목포시 및 인근 지역에서 폐기물 처리 시설, 장례식장 등 혐오시설 설치로 인한 주민 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 향후 개발 계획 등을 통해 인접 가능성이 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동의 상가지대 내에 위치한 근린주택으로, 1층 점포와 2층 주택의 복합 용도로 활용 가능성이 높습니다. 입지 조건 및 교통은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 정보 일부 차이 등 명도 및 서류 확인에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 활용: 점포와 주택의 겸용으로 인한 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 입지적 장점: 상업 지역 내 위치하여 유동 인구가 많고, 지역 경제 활동의 중심부에 있을 가능성이 높습니다.

* 경매 감정가 대비 시세 차익: 철저한 권리 분석과 명도 진행을 통해 합리적인 입찰가로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 134,943,320원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없는 상황입니다. 주변 시세 정보가 제한적이므로, 보수적인 접근을 추천합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 100% (약 107,950,000원 ~ 134,940,000원)

본 입찰가 범위는 제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 것이며, 현장 조사, 권리 분석 강화, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 특히 임차인과의 명도 협상 결과에 따라 입찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.