나이스옥션 법원경매 목포 2025타경326 [1] 전라남도 목포시 남교동 114-8 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경326 [1] 전라남도 목포시 남교동 114-8 상가주택 경매

• 사건번호: 2025타경326
• 주소: 전라남도 목포시 남교동 114-8
• 감정가: 134,943,320원
• 최저가: 94,460,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 상가주택

목포지원 경매5계 2025타경326 | 소재지: 전라남도 목포시 남교동 114-8 | 감정가: 134,943,320원 | 최저가: 94,460,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 목포지원 2025타경326 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 114-8

용도: 상가주택

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

감정가: 134,943,320원

토지 현황:

면적: 44.30㎡ (약 13.40평)

지목: 대지 (주상용)

용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구

건물 현황:

면적: 111.08㎡ (약 33.60평)

구조: 시멘트콩크리트조 슬레이트지붕 2층 (공부상 기와지붕과 현황 슬레이트지붕 차이 있음)

이용상태: 1층 점포, 2층 주택 (주거 및 상업용 혼합)

1.2. 종합 의견

본건은 목포시 남교동의 주요 간선도로(왕복 4차선)에 인접한 일반상업지역 내 상가주택으로, 토지 면적 대비 건물 면적이 넓어 활용도가 높습니다. 최고의 입지적 장점은 ‘도로 접근성’과 ‘일반상업지역’이라는 용도입니다. 다만, 토지 면적이 작아 재건축 시 사업성이 다소 제한적일 수 있으며, 건물 노후도 및 지붕 구조의 공부상 차이가 확인되므로 이에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 실사용 목적(1층 상가 임대수익, 2층 주거)과 장기적인 개발 가능성(상업지역의 가치)을 종합적으로 고려하여 입찰을 결정해야 하는 물건입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 목포시 남교동에 위치하며, "남교트윈스타아파트" 동측 인근에 자리한 노선상가지대입니다. 주변은 상가와 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 유동 인구는 확보된 지역으로 판단됩니다.

교통 환경: 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 서측으로 바로 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

지역 특성: 일반상업지역에 속해 있어 건폐율 및 용적률 적용에 유리하며, 향후 건물 가치 상승 및 재건축 시 유리한 요인으로 작용할 수 있습니다. 지적도상 사다리형의 평지로, 토지 이용의 제약은 적어 보입니다.

혐오시설 검색 결과: 네이버 등 지도 서비스 검색 결과, 남교동 일대는 목포의 구도심에 해당하며, 도심 지역 내에 있으므로 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 건축물 자체의 노후화에 따른 주변 환경과의 조화 여부는 현장 조사가 필요합니다.

2.2. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자 김OO)

소유자/채무자/채권자: 모두 김OO로 동일 (강제경매의 특성상 내부 정리가 안 되어 채무 관계가 복잡하거나, 소유자가 채권자에게 채무를 갚지 못하여 경매가 진행되는 경우임)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의 사항: 일괄매각 조건이므로 토지와 건물을 분리하여 취득할 수 없습니다.

특이 사항:

1. 건물 지붕 구조 상이: 공부상 '기와지붕'이나 현황은 '슬레이트지붕'으로 이용 중입니다. 이는 건축물 대장 변경이 필요한 사항일 수 있으며, 취득 후 양성화(적법화) 절차가 필요할 수 있습니다. 만약 슬레이트 지붕이 석면을 포함하고 있을 경우, 철거 및 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 제시외 물건 및 임대차: 제시목록 외의 물건 및 임대차 관계는 없는 것으로 감정평가서에 요약되어 있으나, 주거용(2층) 및 상업용(1층)으로 이용 중이므로 반드시 현장 조사를 통한 정확한 임대차 관계(대항력 있는 임차인 여부) 확인이 필수입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건이 위치한 남교동 일대는 주거 단지(남교트윈스타아파트 등)를 배후에 둔 노선형 상권입니다. 왕복 4차선 도로에 접하고 일반상업지역에 속해 있어 가시성과 접근성은 양호하나, 목포시의 주요 상권 활성화 정책이 북항 뒷개 청춘골목 등 다른 지역에 집중될 수 있습니다. (출처: 4) 주변은 주로 근린 생활시설 및 소규모 상업시설이 혼재된 형태일 가능성이 높습니다. 1층 점포는 도로변 접근성을 활용한 소매점 또는 음식점 형태로 적합해 보입니다.

생활 정보:

주변에 아파트 단지가 있어 기본적인 편의 시설(병원, 마트, 학교 등) 이용은 편리할 것으로 예상됩니다. 버스정류장 인접으로 시내 이동이 편리합니다.

2.4. 잠재적 리스크

1. 토지 면적의 협소성: 44.30㎡ (13.40평)의 작은 토지 면적으로 인해 향후 재건축 시 건축 규제(일조권, 도로 사선 제한 등)의 영향을 받을 수 있으며, 건축 비용 대비 사업성이 낮아질 수 있습니다.

2. 건물 노후도 및 구조 상이: 시멘트콩크리트조로 내구성은 있으나, 지붕 구조가 공부와 다르고 건물 자체가 노후되었으므로 즉각적인 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 임대차 관계 불확실성: 감정평가서상 '해당 사항 없음'으로 기재되었으나, 1층 점포 및 2층 주택으로 이용 중인 만큼 실제 점유자를 반드시 확인하고, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 발생할 수 있는 명도 리스크를 대비해야 합니다.

3. 투자 전략 및 결론

3.1. 투자 포인트

1. 일반상업지역 내 도로변 입지: 높은 용적률 및 건폐율을 적용받을 수 있는 일반상업지역의 희소성이 있으며, 왕복 4차선 도로변에 접하여 1층 상가의 광고 효과 및 접근성이 우수합니다.

2. 안정적 임대 수익 구조: 1층 상가, 2층 주택의 복합 용도로 구성되어 있어 상가와 주택의 임대 수요를 동시에 충족시켜 비교적 안정적인 현금 흐름(Cash Flow) 창출이 가능합니다.

3. 저렴한 총액 투자: 감정가 기준 약 1.35억 원으로, 상업지역 내 부동산으로는 소액으로 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 목포 구도심 상권의 핵심 도로변에 위치한 소규모 상가주택으로, 일반상업지역이라는 용도지역의 장점을 최대한 활용하여 투자해야 합니다. 단기적으로는 임대 수익을 창출하고, 장기적으로는 상업지역의 지가 상승을 기대하는 '수익형 + 투자형' 물건으로 접근하는 것이 바람직합니다. 낮은 토지 면적에 대한 재건축 가능성보다는 현 상태에서의 임대 수익 극대화에 초점을 맞추고, 입찰 전 현황 점유자에 대한 명도 전략을 철저히 수립해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

목포지원 경매5계