나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50930 [1] 전라남도 함평군 손불면 석창리 625-7 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50930 [1] 전라남도 함평군 손불면 석창리 625-7 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매5계 2025타경50930 | 소재지: 전라남도 함평군 손불면 석창리 625-7 | 감정가: 51,566,000원 | 최저가: 28,877,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경50930 (1)

소재지: 전라남도 함평군 손불면 석창리 625-7

용도: 전 (농지)

감정가: 51,566,000원

토지면적: 2578.30㎡ (약 780.08평)

매각대상: 토지매각

1.2. 주요 특징

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 권OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 맹지

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 함평군 손불면 석창리 소재 '석계마을' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 전형적인 농경지대이며, 자연림 등이 혼재하는 마을 주변 농촌 환경입니다.

2.2. 접근성

대상 물건 인접지까지 차량 접근은 가능하나, 토지 자체는 지적 공부 및 현황상 도로가 없는 '맹지' 상태입니다. 제반 교통상황은 일반적인 농경지대 수준으로 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본 토지는 부정형 평지로서, 현재 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 지목은 전이며, 건축물대장이 없는 나대지 상태의 농지입니다. 토지 면적은 2578.30㎡로 대규모 농지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역에 속해 있어, 개발 행위에 상당한 제한을 받습니다. 또한, 가축사육제한구역(상대제한구역, 모든 가축)으로 지정되어 있어 축사 등을 통한 이용도 제한될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 매각 물건

소유자와 채무자가 동일한 김OO이며, 채권자의 임의경매 신청에 따른 물건입니다.

매각 대상은 오직 토지(전)이며, 건물이나 제시외 물건은 존재하지 않거나 매각에서 제외됩니다.

3.2. 법적 특이사항 (농지취득자격증명)

본 건은 '전'인 농지이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다.

주의사항: 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우, 매수보증금은 반환되지 않고 몰수되므로, 응찰 전에 반드시 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

임대 관계는 현재 미상으로 조사되어 있으나, 농지의 특성상 실제 농작업을 하는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 확인 및 인도 명령 신청 시 명도(인도)의 절차를 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

대상 물건이 농경지대에 위치한 '전'이므로, 상업적인 가치나 상권 형성은 미약하며, 전무하다고 판단됩니다. 투자의 목적은 농업용 또는 장기적인 토지 보유로 설정해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

인근에 '석계마을'이 위치하고 있어 마을 주민들이 생활하는 환경입니다. 기본적인 생활 인프라 시설(마트, 병원 등)은 함평군 손불면 소재지나 더 떨어진 곳으로 이동해야 접근이 가능합니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사나 농업 관련 시설 등으로 인한 미세한 환경적 불편함(악취, 소음 등)이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 맹지(盲地) 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 도로에 접하지 않아 건축 허가 등 개발 행위가 원칙적으로 불가능합니다. 이는 토지의 이용 가치와 환가성(다시 현금화할 수 있는 정도)을 크게 떨어뜨리는 주요 요인입니다.

추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 사용 승낙(혹은 매입)이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간 소모가 발생합니다.

5.2. 개발 제한 구역 리스크

자연환경보전지역 및 수산자원보호구역이라는 이중 규제로 인해, 형질 변경을 수반하는 건축이나 대규모 개발은 사실상 불가능하다고 보아야 합니다. 현재의 '전' 용도로만 이용이 가능합니다.

5.3. 농지법 관련 리스크

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 법적 위험이 있으므로, 농업 경영 계획 및 농지 취득 자격 요건을 미리 확인하고 응찰해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 780평의 대규모 농지이나, **맹지**이며 **농취증 필요**, **개발 제한 구역**이라는 세 가지 핵심 리스크를 안고 있습니다. 현 시세 대비 감정가가 높게 형성되었을 가능성이 있으며, 맹지로 인한 가치 하락분을 반영하여 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다. 단기 시세차익보다는 장기적인 농업용 또는 보전용 토지 투자로 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입찰가: 맹지, 개발 제한 리스크를 고려하여 1회 이상 유찰(저감)된 후 응찰하는 것이 안전하며, 인접 토지 소유자에게 매각할 수 있는 여지를 두고 매입을 고려해야 합니다.

경쟁률: 맹지 리스크로 인해 일반인들의 관심도가 낮아 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

용도: 현재 농업 경영을 목적으로 하거나, 주변 토지를 이미 소유하고 있어 맹지 해소가 용이한 경우에 한하여 적극적인 투자를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매5계