나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50545 [1] 전라남도 목포시 죽동 144-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 죽동 소재 '구중앙공설시장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 등인 기존주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리,단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 1M~1.5M 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ)~(ㅁ)이 소재하며, 이는
건물(2-가) 또는 건물(2-나)의 부합물 또는 종물로 판단됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-가),(2-나)- 목조 강판지붕 단층 건물로서,

외벽:모르타르마감,
내벽:벽지마감 등,
창호:새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비,난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

건물(2-가),(2-나)- 공부상 '기와지붕'이나, 현황 '강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경50545 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 엔젤론투자대부

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 죽동 144-7

용도: 단독주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 60,726,300원

토지면적: 138.80㎡ (약 42.0평)

토지지분: 138.80㎡ (약 42.0평)

건물면적: 50.25㎡ (약 15.2평)

건물지분: 50.25㎡ (약 15.2평)

건물 제시외면적: 36.75㎡ (약 11.1평)

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 목포시 죽동 소재 '구중앙공설시장' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 폭 1M~1.5M의 콘크리트 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 1990-08-02: 소유권이전 (김점순 외 1명)

* 1999-08-24: 박선하 지분 전부 이전 (김점순)

* 2003-10-09: 공유자 전원 지분 전부 이전 (박선하)

* 2020-09-10: 근저당권 설정 (주식회사 엔젤론투자대부, 15,000,000원) - 말소기준권리

* 2021-03-16: 근저당권 설정 (주식회사 엔젤론투자대부, 7,500,000원)

* 2025-02-11: 소유권이전 (상속, 박재현)

* 2025-02-18: 임의경매개시결정 (주식회사 엔젤론투자대부, 13,034,246원)

* 2025-03-19: 가압류 (제이비우리캐피탈, 7,311,013원)

* 2025-05-12: 가압류 (주식회사 우리카드, 16,252,661원)

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 현황 역시 토지 등기부와 동일한 권리 변동 내역을 따름.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본 건의 말소기준권리는 2020년 9월 10일 접수된 주식회사 엔젤론투자대부의 근저당권임. 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당권, 가압류 및 임의경매 개시결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (연립/다세대/빌라 기준)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역 내 연립주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 세운빌라 (죽동 132-1): 2025년 5월 3,900만원 (66.04㎡, 약 20.0평) 거래, 평당 약 195만원. 2026년 6월 5,000만원 (68.29㎡, 약 20.7평) 거래, 평당 약 241.5만원.

* 초원빌라 (죽동 96-2): 2026년 6월 5,700만원 (84.24㎡, 약 25.5평) 거래, 평당 약 223.5만원.

이는 연립, 다세대, 빌라 유형의 시세이며, 본건은 단독주택임을 감안하여 단순 비교는 어려우나 주변 시세의 참고 자료로 활용 가능함.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 토지 감정가는 138.80㎡ (약 42.0평)에 대해 60,726,300원이며, 평당 감정가는 약 144.6만원임. 이는 유사 지역 내 연립주택 등의 거래 사례에서 나타나는 평당 시세(약 195만원 ~ 241.5만원)보다 낮은 수준임. 다만, 본건은 단독주택 용지의 특성 및 건물 노후도 등이 반영된 결과로 보이며, 토지의 잠재적 가치를 고려한 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물(2-가), (2-나)는 목조 강판지붕 단층 건물임. 외벽은 모르타르 마감, 내벽은 벽지 마감 등이며 창호는 새시창호로 구성됨.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 공부와의 차이

건물 등기부상 지붕은 '기와지붕'으로 되어 있으나, 현황은 '강판지붕'으로 확인됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 저항 또는 예상치 못한 임차인의 존재 가능성이 있음.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용 파악이 불가하여 인수 가능성에 대한 주의가 필요함.

6.2. 물건 상태 리스크

* 건축물대장상 지붕 재질과 현황(강판지붕)이 다르므로, 추후 하자 보수 시 고려될 수 있음.

* 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)은 건물에 부합물 또는 종물로 판단되나, 정확한 상태 및 법적 지위 확인이 필요함.

6.3. 기타 리스크

* 본 보고서 작성 시점에서는 외부 조사를 통한 주변 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 등) 유무를 직접 확인할 수 없어, 해당 부분에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됨.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 죽동에 위치한 단독주택으로, 구중앙공설시장 인근의 주택 밀집 지역에 소재함. 토지 면적이 비교적 넓고, 제시외 건물이 포함된 일괄 매각 대상임. 등기부상 말소기준권리 외 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 임대차 관계가 미상이며, 지상권 등 인수될 수 있는 권리 관계에 대한 추가 확인이 요구됨. 건물 노후도 및 공부와의 차이점(지붕)도 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 확보할 수 있는 단독주택 부지로서의 가치.

* 일괄 매각으로 제시외 건물까지 취득 가능.

* 주변의 연립주택 거래 사례 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 가능성이 있어, 재평가 시 시세 차익 기대.

* 향후 건축이나 개발 가능성을 고려한 투자처로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 60,726,300원으로, 토지 면적(약 42.0평) 대비 평당 감정가(약 144.6만원)는 주변 시세(연립/다세대 평당 약 195만원 ~ 241.5만원) 대비 낮은 수준임. 이는 단독주택 부지의 특성, 건물 노후도, 그리고 언급된 권리상의 불확실성 등을 반영한 것으로 판단됨.

본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근은 감정가 수준인 6천만원 초중반에서 시작할 수 있으나, 시세와의 격차 및 토지 가치를 감안하면 7천만원대 초중반까지도 고려해볼 수 있음. 다만, 임대차 관계 미상 및 지상권 등의 인수 가능성이 있는 권리 관계에 대한 명확한 확인과 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.