나이스옥션 법원경매 목포 2025타경313 [1] 전라남도 목포시 상동 318 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 상동 소재 ""목포상동초등학교"" 북측 인근에 위치하며
주위는 전, 답 및 아파트단지가 혼재하는 시가지주변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통이용 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사로서 전임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계:
임대관계는 미상임.

2) 기타:
본건 토지 지상에 태양광발전설비가 소재함.

물건 비고

맹지
농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 미반환
원상회복명령 발하여질 가능성 있음(사실조회서 참고)
제시 외 건물 및 수목, 태양열 발전설비 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경313 (1)

소재지: 전라남도 목포시 상동 318

용도: 전 (농지)

감정가: 220,212,000원

토지면적: 2039.00㎡ (약 617평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각 (건물, 제시 외 건물, 수목, 태양광 발전 설비 등 매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종특별자치시산림조합 (근저당권 설정)

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 목포상동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 및 아파트단지가 혼재하는 시가지 주변 농경지대입니다.

교통상황:

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건은 맹지입니다.

형태 및 이용상태:

부정형의 완경사지로서 현재 전으로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 9월 6일자 세종특별자치시산림조합 근저당권 (을7)이 말소기준권리입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리:

말소기준권리 이하 모든 권리 (갑11 가압류, 갑12 임의경매 포함)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권이 매각으로 소멸되지 않습니다. 매각에서 제외되는 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

주요 등기부 현황:

토지 소유권은 김성현, 박헌술, 최랑규, 김남훈, 김윤경 등으로 여러 차례 이전되었습니다.

주요 권리로는 세종특별자치시산림조합의 근저당(312,000,000원), 삼성카드의 가압류(58,492,035원), 세종특별자치시산림조합의 임의경매(150,859,775원) 등이 있습니다.

총 등기부채권액은 370,492,035원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 전입(사업)일자 1996-10-30, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 전입(사업)일자 2004-03-16, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계:

0원 (임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금 없음)

참고 사항:

물건명세서 및 특이사항에 '대항력 있는 임차인'이 언급되어 있으나, 임차인 현황 상으로는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 목포시 상동의 시가지와 인접한 농경지대에 위치하며, 주변에 아파트단지가 혼재하고 있습니다.

주요 상업지역과는 다소 거리가 있어, 일반적인 상권 분석보다는 농지로서의 가치와 향후 개발 가능성 측면에서 접근해야 합니다.

목포상동초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

상동초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 목포시내와의 연계성을 고려하면 전반적인 편의시설 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통:

차량을 이용한 접근은 가능하나, 맹지이므로 차량 진출입로 확보를 위한 별도의 계획이 필요합니다. 대중교통망과의 연계성은 추가적인 확인이 요구됩니다.

주거 환경:

농경지와 주거단지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 환경을 선호하는 경우 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지:

토지 이용 및 접근에 심각한 제약을 초래하며, 진입로 확보를 위한 협의 또는 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

농지취득자격증명 필요:

경매 취득 시 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환 등 계약 자체가 무효가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

법정지상권 성립 가능성:

매각에서 제외되는 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

원상회복명령 가능성:

사실조회서에 따라 토지에 대한 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

제시 외 물건 매각 제외:

토지 지상에 소재하는 태양광 발전 설비, 수목 등은 매각 대상이 아니므로, 낙찰 후 별도 협의 또는 처리가 필요합니다.

등기부채권 총액:

감정가 대비 등기부채권 총액이 매우 높아 권리관계가 복잡하고 이해관계가 많을 수 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 환경 조사 결과, 특정 산업 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 설치에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 상동 소재 농지로, 감정가는 2억 2천만원대입니다.

맹지, 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 성립 가능성, 원상회복명령 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

권리관계가 복잡하며, 총 등기부채권액이 감정가를 훨씬 초과합니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, '대항력 있는 임차인' 언급과 임차인 현황 간의 불일치에 대한 교차 확인이 반드시 필요합니다.

가장 큰 단점인 맹지 문제는 토지 이용의 근본적인 제약이 될 것이며, 이를 해결하기 위한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

시가지 인근 농지:

목포시 상동이라는 위치적 이점을 바탕으로 향후 도시계획 변경 또는 개발 가능성을 장기적인 관점에서 고려해볼 수 있습니다.

저평가 가능성:

다수의 리스크 요인으로 인해 경매 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성될 여지가 있습니다.

농지법 이해 기반 투자:

농지법 및 관련 규정에 대한 명확한 이해를 바탕으로 농지취득자격증명을 적시에 취득한다면, 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 맹지 해소를 위한 실질적인 비용, 법정지상권 문제 발생 시 소요될 수 있는 법적 비용 및 해결 가능성, 그리고 임차인 관련 불일치 사항에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

특히 맹지라는 점은 토지 활용도를 크게 저하시키므로, 도로 확보 방안 마련 비용을 반드시 고려해야 합니다.

등기부채권 총액이 매우 높아 채무자 및 이해관계인이 많을 것으로 예상되며, 이에 따른 경매 절차의 복잡성도 간과할 수 없습니다.

현 시점에서는 위에서 언급된 여러 변수들로 인해 명확한 입찰가 제시가 어렵습니다. 맹지 해소 비용, 법정지상권 문제, 농지취득자격증명 취득 가능 여부 등을 면밀히 분석한 후, 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 이를 상쇄할만한 리스크가 많으므로 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 매우 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 관련 법률 전문가와 상담을 통해 종합적인 검토를 진행하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.