나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50915 [1] 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50915 [1] 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5 공장 경매

• 사건번호: 2025타경50915
• 주소: 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5
• 감정가: 917,159,250원
• 최저가: 642,011,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

목포지원 경매5계 2025타경50915 | 소재지: 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5 | 감정가: 917,159,250원 | 최저가: 642,011,000원 | 용도: 공장

1. 경매 물건 보고서 (목포지원 2025타경50915 (1))

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경50915 (1)

소재지: 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5 외

용도: 공장 및 사무실, 기숙사

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 917,159,250원

토지면적: 5,576.00㎡ (약 1,686.84평)

건물면적: 1,617.50㎡ (약 489.29평)

제시외 건물: 120.70㎡ (약 36.51평, 매각 포함)

총 건물면적: 1,738.20㎡ (약 525.80평)

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 곡OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

위치 및 환경: 본건은 전라남도 함평군 함평읍 장년리 소재 백련마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로서 주변 환경은 비교적 한적하고 쾌적할 것으로 판단됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 물류 이동에는 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

형태 및 이용 상태: 일단의 부정형 완경사 토지이며, 현재 공업용 건부지(공장, 사무실, 기숙사)로 이용 중입니다. 기호(6-가)는 공장, (7-나)는 공장 및 사무실, (8-다)는 사무실 및 기숙사로 이용 상태가 확인됩니다.

1.3. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각이며, 공장 및 광업재단법 제6조에 따른 기계기구 목록(공장 비가동 상태, 정상 작동 여부 불분명) 및 제시 외 건물(ㄱ~ㄹ)을 포함합니다.

법정지상권: 본건의 가장 큰 특이사항은 '법정지상권'이 성립할 수 있다는 점입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 건물 소유자가 법적으로 토지를 사용할 권리를 갖는 것으로, 매각에서 제외되는 것은 아니지만 인수 여부를 신중하게 검토해야 하는 중대한 권리상의 리스크입니다. 정확한 판단을 위해서는 건물 등기부등본 및 관련 서류 분석이 필수적입니다.

제시 외 물건: 제시 외 건물(120.70㎡)은 매각에 포함되나, 이동 및 철거가 용이한 이동식 컨테이너, 비닐하우스, 타인 소유 추정 수목 등은 매각에서 제외되므로 현장 확인 시 정확히 구분해야 합니다.

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 사업자일 경우 권원 여부에 따른 명도 난이도가 달라질 수 있으므로, 임대차 관계에 대한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 주변 환경

용도 지역: 토지는 생산관리지역입니다. 이는 향후 건폐율 및 용적률 등 건축 규제에 영향을 미치므로 개발 계획 수립 시 고려되어야 합니다.

규제 사항: 가축사육제한구역(상대제한구역)으로 지정되어 있어, 일부 가축(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 등)에 대해서는 1,000미터, 다른 가축(소, 말, 양, 사슴 등)에 대해서는 500미터 이내에서 사육이 제한됩니다. 이는 축산업 관련 시설을 제외한 일반 공장 운영에는 큰 영향이 없으나, 향후 토지의 용도 변경이나 매매 시 제약 요건으로 작용할 수 있습니다.

주변 시설: 감정평가서상 순수 농촌지대로 언급되며, 인근에 특별한 상업 시설이나 대규모 산업단지는 형성되어 있지 않은 것으로 보아 자체적인 상권은 미약할 것으로 보입니다.

혐오 시설: 현장 조사 및 검색 결과, 인근에 매각에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 대형 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 해당 규제 지역 지정으로 인해 간접적인 환경 제약은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

법정지상권 문제: 권리분석에서 언급된 법정지상권 성립 여부는 본건 투자의 최대 리스크입니다. 법정지상권이 성립되면 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 없고, 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만을 청구할 수 있어, 토지의 실효성 있는 사용이나 처분에 큰 제약이 따르게 됩니다.

경계 불분명: 인접 필지와 경계 구분 없이 이용되고 있어 지적 경계가 불분명하다고 감정평가서에 명시되어 있습니다. 명확한 소유권 행사를 위해서는 낙찰 후 반드시 경계 측량이 필요하며, 이 과정에서 인접 토지와의 경계 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

기계기구 작동 불분명: 공장이 비가동 상태이므로, 매각 포함된 기계기구 목록의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 기계 가치를 감정가에 포함하여 입찰가를 산정할 경우, 작동 불량 시 투자 손실로 이어질 수 있습니다.

공부와의 차이: 건물 일부(6-가, 7-나)가 공부상 '판넬지붕'이나 현황은 '슬래브 및 판넬지붕'으로 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 건축물대장 정리 등 행정 절차상의 번거로움이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 토지면적(5,576.00㎡, 약 1,686.84평)이 넓고, 건물면적(총 1,738.20㎡, 약 525.80평)도 대규모로 확보된 생산관리지역 내의 공장입니다. 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 양호하나, 순수 농촌 지대에 위치해 있어 산업 집적 효과는 기대하기 어렵습니다. 최대 관건은 '법정지상권' 성립 여부와 '지적 경계 불분명' 문제 해결에 달려 있으며, 해당 리스크를 명확히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다.

투자 포인트:

1. 대규모 부지 및 시설 확보: 비교적 저렴한 가격으로 대규모 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 도로 접근성 양호: 2차선 도로에 접하고 있어 물류 이동이 편리하며, 공장 용도로서의 기본적인 기능은 우수합니다.

3. 용도 다양성: 공장, 사무실, 기숙사 시설이 복합적으로 구성되어 있어 다양한 생산 및 관리 활동이 가능합니다.

4. 기계기구 목록 포함: 기계기구가 포함되어 있어, 재활용 가능성이 있다면 추가적인 투자 비용을 절감할 수 있습니다. (다만 작동 확인 필수)

최종 제언: 권리상의 법정지상권 문제가 가장 큰 불확실성을 내포하고 있습니다. 법정지상권 성립 가능성이 낮거나, 성립하더라도 토지 사용료(지료) 청구를 통해 투자 수익을 확보할 수 있다는 확신이 있을 때만 투자를 진행해야 합니다. 반드시 현장 조사와 전문적인 권리 분석 후 입찰할 것을 권장합니다.

법원 정보

목포지원 경매5계