나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50993 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2116 남악도휘에드가5차오피스텔 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ""전라남도청"" 남동측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통
이용시설은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상15층 중
제9층 제901호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

일반적인 전기설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 경보기,
소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차로의 아스팔트포장도로, 남측으로 왕복2차로의 아스팔트
포장도로 및 동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

―

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

물건 비고

(2026.6.22.추가)주택도시보증공사(양도전:임차인 최강우)로부터 2026.06.19.자 '이 사건 부동산의 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경50993 (1)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2116 남악도휘에드가5차오피스텔 9층901호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상15층 중 9층 901호

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2015.04.08)

건축물 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 121,000,000원

토지면적: 8.65㎡ (약 2.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 남악신도시는 전라남도청 및 관련 공공기관들이 밀집해 있는 행정 중심지로서의 기능을 수행하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 양호한 편입니다. 남악신도시는 행정기관 밀집 지역으로 대중교통 연계가 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 북측으로 왕복 6차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접하며, 동측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 매매 등기 기록이 있습니다.

주택임차권(최강우)은 말소 처리되었으며, 강제경매(주택도시보증공사)가 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 김준형

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-07, 대항력: 없음

* 임차인: 유한회사엠케이드론

보증금: 2,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2025-04-07, 배당신고일자: 2025-04-14, 대항력: 없음

* 임차인: 최강우

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-27, 확정일자: 2021-11-17, 배당신고일자: 2024-07-31, 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사(양도전: 임차인 최강우)로부터 2026년 6월 19일 자로, 임차인 최강우가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서 임차인 최강우의 대항력은 포기되었으며, 임차보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다. 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 남악신도시는 전라남도청을 중심으로 행정타운이 형성되어 있으며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 남악시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.2. 이용 현황 (오피스텔 용도)

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변에 주거 단지와 공공기관이 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 또는 도보 가능한 거리에 편의점, 마트, 상가 등이 위치해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 남악 수변공원이 인접하여 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 남악신도시 개발 초기에는 공사 관련 쓰레기 문제나 난개발에 대한 지적이 있었습니다만, 현재는 안정화된 주거 및 행정 타운을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 최강우의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 위험은 해소되었으나, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법원 판단을 확인하는 것이 좋습니다. HUG 인수조건 변경 등 관련 절차를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역 내 유사 물건의 수급 상황에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주변에 공공기관이 많아 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다. 대항력 있는 임차인으로 인해 권리관계가 복잡했으나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 부담이 상당 부분 해소된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 및 도청 관련 기관 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

* 편리한 교통망과 주변 상업시설 접근성 우수

* 임차인의 대항력 포기 확약서로 인한 권리 인수 부담 감소

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 59.28㎡ 면적의 9층 오피스텔이 2025년 7월 9일에 95,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 121,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가를 기준으로 투자 가치를 판단하는 것이 합리적입니다. 임차인의 대항력 관련 리스크가 해소된 점을 감안하여, 최근 실거래가인 95,000,000원을 기준으로 경쟁 상황 및 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로 최종 결정 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.