나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51005 [1] 전라남도 신안군 압해읍 분매리 596-185 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 신안군 압해읍 신장리 소재 "압해동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공업용 부동산, 축사, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,7~9)는 부정형의 토지로 공업용 건부지, 기호(10)은 부정형의 토지로 잡종지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

공히 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(7,8,9,10): 계획관리지역(계획관리지역), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-50)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 5 참조.

공부와의 차이

기호(10)은 공부상 전이나 현황 "잡종지 및 일부 도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 7 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3(가)는 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서 외벽: 판넬 마감, 내벽: 편백붙임 등 마감, 바닥: 타일깔기 등 마감 창호: 새시창호임. 기호3(다)는 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서 외벽: 판넬 마감, 내벽: 벽지 마감, 바닥: 장판지 마감, 창호: 새시창호임. 기호4(라)는 일반철골구조 판넬지붕, 5(마), 6(바)는 일반철골구조 강판지붕 단층건으로서 외·내벽: 판넬 마감

이용상태

기호3(가)는 사무실, 기호3(다)는 휴게실, 기호4(라), 5(마), 6(바)는 폐기물재활용시설로 이용중임.

설비내역

기호3(다)는 전기판넬에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건 토지 기호(1) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 이동이 용이한 제시외 컨테이너가 소재하 니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함
목록 1 지상 소재 제시외건물 ㄱ 매각 포함
목록 1 지상 소재 이동식 컨테이너는 매각 제외
목록 1 지상 소재 수목(가이즈카향나무, 보리수나무) 매각 포함
목록 3 목적물 (나)는 확인불능
폐기물이 쌓아져 본건 목적물 (나) 및 일부 기계기구는 확인불능함
기계기구 중
감정서상 기계기구평가명세표 1의 Recycling Plant는 확인불능
감정서상 기계기구평가명세표 2의 압축기 및 Recycling Plant는 확인불능
감정서상 기계기구평가명세표 3의 1 JCS 고압 다이아몬드 파쇄기는 기계기구평가명세표 2-1과 중복

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 신안군 압해읍 분매리 596-185

1.2. 면적

1.2. 1. 토지 면적

4034. 00㎡ (약 1219.35평)

1.2. 2. 건물 면적

643. 30㎡ (약 194.61평)

1.2. 3. 제시외 면적

건물 제시외면적: 5.40㎡

1.3. 용도

분뇨 및 쓰레기처리시설 (자원순환관련시설)

1.4. 감정가

3,151,533,200원

1.5. 사건 개요

1.5. 1. 사건번호: 목포지원 2025타경51005 (1)

1.5. 2. 경매 구분: 부동산임의경매

1.5. 3. 채권자: 광주광역시축산업협동조합 (추정)

1.5. 4. 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.6. 매각 대상

1.6. 1. 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

1.6. 2. 포함/제외 물건

* 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함 (단, 일부 확인 불가)

* 목록 1 지상 소재 제시외건물 ㄱ 매각 포함

* 목록 1 지상 소재 수목(가이즈카향나무, 보리수나무) 매각 포함

* 목록 1 지상 소재 이동식 컨테이너는 매각 제외

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 전라남도 신안군 압해읍 신장리 소재 "압해동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 공업용 부동산, 축사, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 소로3류(폭 8m 미만)

* 접도구역

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

* 근저당권 (광주광역시축산업협동조합, 2023-07-28)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 '지상권개요'는 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 권리이므로 면밀한 확인이 필요합니다. (등기부등본 상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인되어, 권리관계에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다.)

3.3. 인수되는 권리

* 상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당하는 경우 인수될 수 있습니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 총 채권액 (등기부채권 총액)

* 약 3,010,543,433원 (등기부상 전체 채권 합계, 말소 예정 권리 포함)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본 건은 신안군 압해읍 지역에 위치하며, 농경지와 공업 시설, 축사 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

* 주요 용도가 분뇨 및 쓰레기처리시설(자원순환관련시설)로, 산업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오 시설 포함)

* 인근에 "압해동초등학교"가 소재하고 있습니다.

* 주변에 농경지와 축사가 다수 분포하고 있습니다.

* 점포 및 상가도 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 지도 검색 결과, 본건 주변에 인접한 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 자체의 용도가 폐기물 관련 시설임을 고려해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

* 주변에 소규모 점포 및 상가가 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 편의성

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 자산 및 시설

* 폐기물이 적치되어 있어, 본건 목적물(나) 및 일부 기계기구의 정확한 확인이 불가능합니다.

* 감정평가명세표 상 주요 기계기구(Recycling Plant, 압축기, 파쇄기 등) 중 일부가 확인 불가능하거나, 다른 기계기구와 중복 평가된 점은 자산 가치 평가 및 향후 활용에 불확실성을 야기합니다.

6.2. 특수 물건 관련 정보

* 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡하며 추가적인 채권 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 일부 제시외 건물(ㄱ) 및 수목은 매각에 포함되나, 이동식 컨테이너는 제외되므로 매각 대상 범위를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 건축물 및 토지 현황 특이사항

* 토지 중 목록 10번 필지는 공부상 '전'이나, 현황은 '잡종지 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

* 건축물 현황 상 사무실, 휴게실 및 폐기물재활용시설로 이용 중인 점은 해당 용도에 따른 관리 및 운영 계획 수립이 필요함을 시사합니다.

6.4. 법적 권리 관계 불확실성

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후 해당 권리가 인수될 가능성이 존재합니다. 비록 등기부상 말소로 기재되어 있더라도, 물건명세서의 기재는 우선적으로 고려되어야 하므로 이에 대한 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군에 위치한 대규모 토지(4034㎡) 위에 분뇨 및 쓰레기처리시설(자원순환관련시설)이 소재하고 있습니다. 폐기물이 적치되어 있어 자산 가치 평가 및 현장 실사 시 일부 시설 확인에 어려움이 따르며, 감정평가된 기계기구 중 상당수가 확인 불가능하거나 중복 평가된 점은 명확한 리스크 요인입니다. 더불어, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어 낙찰 후 인수될 수 있는 잠재적 부담이 존재하므로, 복잡한 권리관계와 미확인 자산으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적(4034㎡ / 약 1219평) 확보를 통한 활용 가치 증대 가능성

* 계획관리지역 내 자원순환관련시설로, 특정 산업 운영에 유리한 입지 조건

* 기존 시설의 유지 보수 또는 용도 변경을 통한 개발 잠재력 보유

* 다수 채권이 설정되어 있으나, 대부분 말소 예정으로 감정가를 기준으로 한 합리적인 가격에 취득할 기회 (단, 잠재적 리스크 고려 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 3,151,533,200원을 기준으로 하되, 다음과 같은 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 감정평가된 기계기구의 상당 부분 확인 불가 및 중복 평가로 인한 자산 가치 하락 가능성.

* 폐기물 적치로 인한 현장 확인의 어려움 및 추가적인 처리 비용 발생 가능성.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' (지상권) 존재 가능성에 대한 법적 리스크.

* 중복병합사건 및 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계와 잠재적 문제 발생 가능성.

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 철저한 현장 방문을 통한 자산 상태 조사와 법적 권리 관계에 대한 면밀한 분석 후에 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재 제시된 정보와 리스크 수준을 고려하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 1,890,000,000원 ~ 2,200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 본 제안은 현재 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 현장 조사 및 법률 전문가의 정밀 분석을 통해 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.