나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50987 [1] 전라남도 무안군 망운면 송현리 220 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

무안군 망운면 송현리 소재 '두모마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 잡종지,근린생활
시설, 창고 등인 지방도변농촌지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3),(5),(8):부정형,잡종지,
기호(4):사다리,잡종지,
기호(6):부정형,주거기타,
기호(7):사다리,잡종지임.

인접 도로상태

기호(6),(7):북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접하고,
기호(1)~(5),(8):맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5),(8):계획관리지역,가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소
_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역
균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
기호(6):계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2018-12-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(2020-06-30)(무안항공특화산업단지)(접합),가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴
_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 접도구역<도로법>,
개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
기호(7):계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2018-12-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(2020-06-30)(무안항공특화산업단지)(접합),가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_
양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평
표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>,
접도구역<도로법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(6) 지상에 제시외 건물(ㄱ)이, 기호(8) 지상에 제시외 건물(ㄴ)이, 기호(2),(3)
지상에 제시외 옹벽(ㄷ)이 각각 소재함.

공부와의 차이

기호(1),(2),(4),(5),(7): 공부상 '전'이나, 현황 '잡종지'이고,
기호(3),(8):공부상 '답'이나, 현황 '잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(건물9-가) 조립식판넬조 판넬지붕 단층 건물로서,

외벽:치장벽돌마감 등,
내벽:편백마감,타일마감 등,
창호:새시창호임.

이용상태

주거기타(사무소)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 1~5, 7, 8: 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(농지 전용허가 내역은 별지 망운면 사실조회회신서 참조).
목록 1,4,6: 지분매각(우선매수권 행사 대상 아님).
목록 2,3: 옹벽 소재하며 매각에 포함.
수목(목록 2, 5. 소재), 컨테이너(목록 4, 6, 8. 소재), 견사(목록 7. 소재)는 매각에서 각 제외.
목록 1~5, 8: 맹지, 현황 '나지대 또는 잡종지'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경50987 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 망운면 송현리 220

* 용도: 근린시설

* 감정가: 679,385,640원

* 토지면적: 11032.00㎡ (약 3337.18평)

* 토지지분: 9352.5㎡ (약 2828.90평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 78.12㎡ (약 23.63평)

* 건물지분: 78.12㎡ (약 23.63평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 무안군 망운면 송현리 소재 '두모마을' 남측 인근에 위치하며, 지방도변 농촌지대로 잡종지, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 토지 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 기호(6),(7) 토지는 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있으나, 기호(1)~(5),(8) 토지는 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 개발촉진지구에 포함됩니다. 기호(6),(7) 토지는 소로2류에 접하며 접도구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 일반적인 농촌 지역의 생활 환경을 가지며, 무안항공특화산업단지가 인근에 위치하여 개발 잠재력을 가집니다. 일반적인 검색 결과로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 광주지방법원 목포지원 2025타경50987 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-04-01)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박상현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-03-16

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 여부 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 윤준홍

* 보증금: 0원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2022-01-20

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 0원

* 권리분석 요약: 본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 박상현의 보증금 및 차임이 미상이므로 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다. 법정지상권 성립 여부 또한 불분명하여 추가적인 조사가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 현황: 본 건은 지방도변에 위치한 농촌 지역 내 근린생활시설 용도의 토지 및 건물입니다. 주변에는 잡종지, 근린생활시설, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

* 잠재력: 무안항공특화산업단지 인근이라는 지리적 이점과 개발촉진지구 지정으로 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 현재는 농촌 지역의 특성상 단독 상권보다는 주변 지역의 지원 기능이 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 두모마을 인근의 한적한 농촌 지역입니다.

* 교통: 지방도를 통한 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 농촌 지역의 일반적인 생활 편의시설(마을회관, 소규모 상점 등)은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 관련 규제: 목록 1~5, 7, 8은 농지로서, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환의 위험이 있습니다. 또한, 농지 전용허가 내역 확인이 필수적이며, 미허가 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 맹지: 목록 1~5, 8 토지가 맹지이므로, 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지분매각: 목록 1, 4, 6 토지는 지분매각으로, 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 인수 위험: 대항력 있는 임차인 박상현의 보증금 및 차임이 미상이므로, 낙찰 후 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 목록 6 토지 상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 제외 물건: 수목(목록 2, 5), 컨테이너(목록 4, 6, 8), 견사(목록 7)는 매각에서 제외되므로, 현황 파악 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 망운면 송현리 소재, 제2종 근린생활시설 용도의 토지와 건물입니다. 넓은 면적의 토지를 바탕으로 다양한 활용 가능성이 있으나, 다수의 필지가 맹지이고 농지 관련 규제, 대항력 있는 임차인 존재, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 복잡한 권리 관계와 행정적 절차가 수반되는 물건입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 무안항공특화산업단지 인근 개발 촉진 지구에 위치하여 장기적인 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 광범위한 토지 면적을 활용하여 근린생활시설, 창고, 기타 시설 등 다양한 용도로 개발하거나 활용할 잠재력이 있습니다.

* 감정가를 기준으로 향후 시장 가치 상승을 예측하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 경쟁 입찰 상황, 각종 리스크 요인 등을 종합적으로 고려한 전문가의 심층적인 분석을 통해 결정되어야 합니다. 참고로 본 건의 감정가는 679,385,640원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.