나이스옥션 법원경매 목포 2025타경331 [1] 전라남도 목포시 대양동 산4-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경331 [1] 전라남도 목포시 대양동 산4-2 임야 경매

• 사건번호: 2025타경331
• 주소: 전라남도 목포시 대양동 산4-2
• 감정가: 151,767,000원
• 최저가: 106,237,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

목포지원 경매4계 2025타경331 | 소재지: 전라남도 목포시 대양동 산4-2 | 감정가: 151,767,000원 | 최저가: 106,237,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경331 (1)

소재지: 전라남도 목포시 대양동 산4-2

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 151,767,000원

토지면적: 7,227.00㎡ (약 2,186.26평)

토지 지분율: 7,22700 (전체면적에 대한 지분율로 추정되며, 실제 권리관계 확인 필요)

소유자: 조OO

채무자: 김OO

채권자: 목OOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요 및 특이사항

본건은 전라남도 목포시 대양동 '산계저수지' 남측 인근에 위치한 임야로, 시가지 주변의 야산지대에 해당합니다.

주변은 자연림 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

토지 면적은 7,227.00㎡(약 2,186.26평)이며, 제시외 건물 및 토지 면적은 없습니다.

특이사항:

분묘기지권 성립 가능성이 있는 분묘 9기가 소재함.

지적도상 맹지이나, 인근까지 소폭의 도로가 있어 접근성은 보통으로 판단됨.

정확한 경계 확인을 위해서는 별도 측량이 필요함.

주의사항:

지적도상 맹지임.

연고자 미상의 분묘 9기가 소재하며, 이는 추후 법정 다툼 또는 이장 비용 발생의 잠재적 리스크임.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 목포시 대양동 소재 '산계저수지' 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 자연림과 농경지가 혼재된 시가지주변 야산지대로, 주거지역과는 다소 거리가 있는 자연녹지 환경입니다.

도심 외곽의 자연친화적인 입지이나, 개발 가능성은 낮은 보전 위주의 지역입니다.

2.2. 접근성 및 임지 사항

지적도상 맹지이나, 감정평가서상 '인근까지 소폭의 도로가 있어 입지여건 보통'으로 평가되어 차량 접근 자체는 가능해 보입니다. (현장 확인 필수)

임지 방위는 대체로 북향이며, 상단부는 급경사, 하단부는 완경사를 이루는 지형입니다.

주종을 이루는 소나무와 활엽수 등이 혼재하는 혼효림지대이며, 임야 자체의 이용 상태는 자연림으로 당분간 현 상태 지속이 예상됩니다.

2.3. 도시계획 및 공법상 제한사항

자연녹지지역, 도시자연공원구역 (일부 포함), 가축사육제한구역 (전부 또는 일부), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다.

특히 '도시자연공원구역'과 '보전산지', '임업용산지'는 개발행위 및 건축에 있어 매우 엄격한 제한을 받으므로, 투자 전 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 진행 구분

매각대상은 토지 전체이며, 부동산임의경매 사건입니다.

말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸되나, 등기부상 권리 외에 현황상 권리 분석이 중요합니다.

3.2. 특수 권리 분석 (분묘기지권)

본건 지상에는 연고자 미상의 분묘 9기가 소재하며, '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘의 기지 부분에 대해서는 토지 소유자라 하더라도 분묘를 마음대로 철거할 수 없는 부담을 안게 됩니다.

낙찰자가 토지를 사용하기 위해서는 연고자를 찾아 협의하여 이장해야 하며, 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

연고자 미상인 경우, 법원에 공시 및 개장 허가를 통해 이장 절차를 진행해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 임야로서 상업적 용도의 부지는 아닙니다.

주변은 자연림, 농경지 등으로 형성된 지역으로, 인근에 상권이 형성되어 있지 않습니다.

투자 목적은 개발보다는 장기적인 임목 관리나 보전용으로 고려해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변 환경이 한적한 야산지대이므로, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 마트 등)과의 접근성은 낮습니다.

주변에 특별히 검색되는 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 임야 특성상 인근에 소규모 공장이나 축사 등이 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. (감정평가서상 가축사육제한구역임)

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 분묘 9기에 대한 이장 문제 및 비용 발생 가능성. (가장 큰 리스크)

2. 맹지: 지적도상 도로가 없는 맹지 상태로, 향후 개발 시 토지 이용 및 건축 허가에 제약이 있음. (도로 확보 필수)

3. 공법상 제한: 도시자연공원구역, 보전산지, 임업용산지 등 개발이 매우 제한적인 용도지역이 다수 포함되어 있어, 단기적 개발 차익은 기대하기 어려움.

5.2. 종합 의견

본건은 면적이 넓고 감정가 대비 시세가치를 신중히 따져야 하는 임야 경매 물건입니다.

가장 큰 난이도는 분묘 9기의 처리 문제입니다. 이를 해결하지 않고서는 실질적인 토지 이용이 불가능합니다.

임야의 지형(급경사/완경사 혼재, 북향)과 공법상 제한(보전산지 등)을 고려할 때, '단기 개발'이나 '전원주택 부지' 등 적극적인 활용은 사실상 어렵습니다.

따라서, 장기적인 관점에서 임업용 또는 보전 목적의 투자로 접근하거나, 분묘 처리 비용 등을 감안하여 감정가 대비 상당한 수준의 저감된 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지:

광범위한 면적 (7,227.00㎡, 약 2,186.26평)의 임야를 저렴하게 취득할 기회입니다.

'산계저수지' 인근의 자연친화적인 환경입니다.

투자 포인트:

1. 분묘 처리 능력이 있는 투자자에게 적합함. (명도 및 이장 비용을 보수적으로 산정해야 함)

2. 개발보다는 장기적인 임야 보유 및 임업용으로의 활용을 고려하는 투자자에게 유리함.

3. 지적도상 맹지 및 분묘기지권 리스크를 감안하여 1~2회 유찰된 후 저가에 낙찰받을 경우, 리스크 대비 수익을 기대할 수 있음.

법원 정보

목포지원 경매4계