나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50952 [1] 전라남도 무안군 해제면 신정리 134-5 산정하이빌 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 해제면 신정리 소재 ""해제초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 면소재지내 주택지대입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 군외버스터미널이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일:2019.09.11)
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일, 내부 인테리어 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, LPG가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형의 평지인 토지로서, 아파트부지입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건 아파트는 등기사항전부증명서상 ""산정하이빌""이나, 현황 ""현대펠리스""로 통칭되고
있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

아파트의 명칭이 등기사항전부증명서상 ‘산정하이빌’이나 현황 ‘현대펠리스’로 통칭되고 있음
현황보고서에 의하면 2025. 2. 기준 미납관리비 886,310원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경50952 (1)

소재지: 전라남도 무안군 해제면 신정리 134-5, 산정하이빌 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 80,000,000원

토지면적: 76.27㎡ (약 23.07평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 무안군 해제면 신정리 소재 해제초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 관공서, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대입니다.

교통: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 군외버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

토지: 일단의 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용되고 있으며, 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑13)입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 보존: 유한회사산정건설 (2018.07.17)

* 주택임차권: 김홍규 (보증금 120,000,000원, 2021.05.27 전입, 2021.08.11 확정, 2022.12.14 배당신고, 2022.12.14 말소)

* 압류: 무안군 (2024.08.19, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.13, 말소)

인수되는 권리: 본 경매 절차에서 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차권 또한 이미 말소된 상태입니다.

임차인 현황:

* 김홍규: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.05.27, 확정 2021.08.11, 배당신고 2022.12.14, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상업시설: 본건 소재지인 해제면은 면소재지로서, 관공서 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

투자 가치: 대규모 상권은 아니지만, 지역 주민들을 위한 필수적인 편의시설이 존재하며, 주변 시세 및 개발 동향을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설: 해제초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

교통: 인근 버스정류장 및 군외버스터미널 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 면소재지 내 근린생활시설 및 관공서가 인접해 있습니다.

주거환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

아파트 명칭 혼동: 등기사항전부증명서상 아파트 명칭은 '산정하이빌'이나, 현황은 '현대펠리스'로 통칭되고 있어 추후 관리 주체나 계약 시 혼동이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

미납 관리비: 2025년 2월 기준 미납 관리비 886,310원이 확인되었습니다. 경매 낙찰 시 미납 관리비 중 공용부분은 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 연락하여 상세 내역을 확인하고 인수 금액을 파악해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 있다는 점은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 이 부분은 HUG와의 계약 절차 진행 시 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 면소재지에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설과 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 아파트 명칭 혼동, 미납 관리비 발생, HUG 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크는 입찰 전 반드시 면밀히 확인하고 충분한 사전 조사를 거쳐야 합니다. 가축사육제한구역이라는 토지 이용 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 합리적인 가격 기대: 8천만원의 감정가를 바탕으로, 시장 상황과 물건의 제반 리스크를 고려하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

안정적인 주거 환경: 면소재지 내 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교육 접근성: 해제초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 80,000,000원입니다.

주택 임차인 김홍규 씨의 보증금 120,000,000원은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

미납 관리비 886,310원 및 HUG 인수조건 변경과 같은 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 해당 지역의 부동산 시세를 충분히 조사한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 및 위에서 언급된 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 시세 및 관리비 미납 내역 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.