나이스옥션 법원경매 목포 2025타경318 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2310 펠리시티2 202동 1층106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경318 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2310 펠리시티2 202동 1층106호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2025타경318 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2310 펠리시티2 202동 1층106호 | 감정가: 950,000,000원 | 최저가: 665,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경318 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2310 펠리시티2 202동 1층106호

용도: 근린생활시설 (집합상가)

감정가: 950,000,000원

토지면적: 52.63㎡ (약 15.92평)

건물면적: 126.33㎡ (약 38.21평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정평가 요약

위치 및 환경: 전라남도청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물과 아파트 단지 등으로 혼재된 준주거지역의 상권임.

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 1층에 위치하며 집합상가로 이용 중임. 외벽은 화강석 및 강화유리로 마감됨.

설비 내역: 기본 급배수 및 위생설비, 승강기, 지하주차장 등 상가 건물로서 필요한 제반 설비가 갖추어져 있음.

도로 및 토지 상태: 동측 왕복 4차선 도로를 통하여 차량 접근이 용이하며, 장방형의 평지로서 주상용 부지로 이용 중임.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 전라남도청 소재지인 무안군 삼향읍 남악리 중심 상업 지구 인근에 위치함.

준주거지역으로 분류되어 있어 상업시설과 주거시설이 혼재된 형태이며, 주거 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로서의 안정성을 기대할 수 있음.

동측으로 왕복 4차선 주도로를 접하고 있어 가시성 및 차량 접근성이 매우 우수하며, 인근 버스 승강장 소재로 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

2.2. 상권 분석

소재지 주변이 상업용 시설과 아파트 단지로 이루어져 있어, 기본적인 유동 인구와 배후 세대를 확보하고 있는 상권임.

1층 상가로 대로변에 접하고 있어 접근성이 우수하나, 집합상가의 특성상 경쟁 점포와의 차별화 전략이 중요함.

정확한 상권 분석 및 업종 선택을 위해서는 주변 상가 활성화 정도와 공실률 등에 대한 현장 조사가 필수적임.

2.3. 생활 정보

전라남도청을 중심으로 형성된 신도시 지역이므로, 기본적인 행정, 금융, 편의시설 등의 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

다만, 감정평가서 상에는 별도의 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 입찰 전 현장 임장(답사)을 통해 주변 환경 및 시설물 현황(유흥시설, 기피 시설 등)을 직접 확인하는 것이 안전함.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

경매구분: 부동산임의경매

소유자 및 채무자가 '조OO'으로 동일하며, 채권자 '목OOOOOOO'에 의한 임의경매 사건임.

매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'으로, 낙찰 시 소유권 취득에 별다른 문제는 없을 것으로 판단되나, 등기부등본 상의 말소기준권리 이하 모든 권리 및 부담은 소멸됨을 재차 확인해야 함.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

주의사항: 현황조사시점 기준 관리비가 약 3개월분 미납 상태임.

판례에 따라 낙찰자는 전(前) 소유자의 '공용부분' 관리비에 대한 연체금을 인수할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납 관리비 총액과 공용/전유 부분 분할 내역을 확인하는 것이 필수적인 리스크 관리임.

현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대해서는 현황조사서 상 별도 언급이 없어, 명도(퇴거) 대상자를 확인하고 명도 소송에 대비한 전략 및 비용을 고려해야 함.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 건은 전남도청 인근의 준주거지역에 위치한 1층 근린생활시설로, 주거 배후 수요와 주도로변 접근성을 모두 갖춘 우수한 입지임.

감정가가 9억 5천만원으로 책정되어 있으나, 상가 부동산의 특성상 실제 가치는 상권 활성화 정도와 임대 수익률에 의해 크게 좌우되므로, 시세 및 임대 수익률 분석에 집중해야 함.

미납 관리비 등 부대 비용 발생 가능성에 대한 철저한 준비가 필요함.

4.2. 투자 포인트

핵심 행정기관(전라남도청) 인근 상권이라는 안정적인 입지 조건.

왕복 4차선 도로변에 위치한 1층 상가로 높은 가시성과 접근성 확보.

토지/건물 일괄매각으로 투자 안정성 확보 및 준주거지역 상가의 장점 활용 가능.

최저가 변동에 따른 가격 메리트 발생 시, 실수요 또는 임대 수익형 자산으로 매력적인 투자 기회가 될 수 있음.

법원 정보

목포지원 경매4계