나이스옥션 법원경매 목포 2025타경318 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2310 펠리시티2 202동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 아파트 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층

외 벽: 화강석붙임 및 강화유리 등

창 호: 강화유리 등

이용상태

집합상가

설비내역

기본 급배수, 위생설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 주상용 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 4차선 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합상가

물건 비고

현황조사시점 기준 관리비가 약 3개월분 미납 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경318 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목OOOOOOO (목포농업협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2310 펠리시티2 202동 1층 106호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 1층

주용도: 집합상가 (아파트, 판매시설 복합건물)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 950,000,000원

토지면적(토지 지분): 52.63㎡ (약 15.93평)

건물면적(건물 지분): 126.33㎡ (약 38.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

전라남도청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물 및 아파트 단지 등으로 이루어져 있음.

2.2. 교통 여건

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 접근성

동측 왕복 4차선 도로를 통하여 단지 진입 및 출입이 용이함.

2.4. 토지이용계획

준주거지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 5월 2일 접수된 목포농업협동조합 근저당권 (을1).

경매개시결정 등기: 2025년 3월 12일 접수된 목포농업협동조합의 임의경매 (갑6).

등기부상 채권 총액: 약 750,000,000원.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없음.

* 유한회사미래산업개발: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2016-10-27.

* 유한회사미래와이앤지개발: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2021-01-13.

* 유한회사미래이엔지개발: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-12-26.

* 유한회사와이디개발: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2020-09-08.

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기된 임차권 등은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없음.

4. 상권분석

4.1. 해당 물건의 업종 특성

집합상가로, 1층에 위치하여 접근성이 좋음. 주상복합 건물의 일부로, 주변의 배후 수요(아파트 단지)와 상업 시설 이용객을 대상으로 영업하기에 적합한 위치임.

4.2. 주변 상업 시설

전라남도청 인근 지역으로, 다양한 상업 시설 및 관공서가 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스 승강장이 있고, 주변 상업 시설 이용이 편리함.

5.2. 주거 및 업무 환경

해당 물건은 집합상가이므로 주거 환경보다는 업무 및 상업 활동에 적합한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사 시점 기준 약 3개월분의 관리비가 미납 상태로 확인됨. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 부담이므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 미납 내역을 확인하는 것이 필수적임.

6.2. 주변 환경 특이사항

최근 검색 결과에 따르면 남악신도시는 행정 중심 복합도시로 개발되었으며, 일부 지역에서 쓰레기 처리 및 신도시 급증에 따른 기반 시설 부족 등의 성장통을 겪고 있다는 내용이 있으나, 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오 시설이나 심각한 환경 저해 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 준주거지역에 위치한 집합상가로, 1층에 자리하여 접근성이 뛰어납니다. 복합건물 내 상가로서 배후 수요와 유동인구를 확보하기에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 약 3개월분의 미납 관리비는 사전 확인 및 정산이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 전라남도청 인근 상업 지구, 유동인구 및 배후 수요 확보 용이.

뛰어난 접근성: 1층 상가로서 동측 왕복 4차선 도로를 통한 진출입 용이.

권리관계 명확: 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

명도 용이: 대항력 없는 임차인.

9. 예상 입찰가

감정가는 950,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 상가로서 공실률 및 임대수익률 분석이 중요하며, 미납 관리비 정산 금액도 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.